2019.5.30
資産運用の基礎

REIT(リート)と不動産小口化商品の違いは?メリット・デメリットを解説

(写真=MP_P/Shutterstock.com)
(写真=MP_P/Shutterstock.com)
最近では、不動産投資の手軽さからREITや不動産小口化商品を選ぶ人が増えていますが、それらのメリット・デメリットを踏まえ、自分に合った方法を選ぶことが大切です。REITや不動産小口化商品の仕組み、相続税対策をする上での注意点について解説します。

REIT(リート)の仕組みとメリット

REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略で投資家から集めた資金を元に複数の不動産に投資し、賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品のことです。投資家は不動産投資法人に投資し、不動産投資法人が不動産投資を行い、利益を分配金として投資家に還元します。

投資先はオフィスビルや居住用マンション、大型商業施設やリゾートホテル、物流センターなど、多岐に渡ります。投資物件の選定や管理は専門家が行うため、専門知識がなくても間接的に不動産への投資を始められるのがREITの魅力です。

また、数万円から数十万円といった少額から投資することができ、株式のように売買できることから、現金化しやすいのも投資家にとってのメリットです。

なお、REITの分配金は株式の配当と同様に配当所得として所得税が課税されます。

不動産小口化商品の仕組みとメリット

不動産小口化商品とは、複数の投資家で不動産の所有権を共有するタイプの不動産投資です。不動産小口化商品は、REITほど少額ではないものの、1口100万円単位から購入することができるケースが多く、従来の不動産投資と比較すると、敷居が低いといえるでしょう。

一般にREITと不動産小口化商品は混同されがちですが、不動産は所有せず、不動産投資法人の株式を所有する形式にすぎないREITと、実際に不動産を所有することとなる不動産小口化商品には明確な違いがあります。
不動産小口化商品で得た賃料収入や売却益の分配は不動産所得となり、給与所得など他の所得と合算され、所得税や住民税が課せられます。
しかし、不動産の持ち分を所有し、投資先の不動産が明確である不動産小口化商品のほうが、REITと比較して、より不動産投資の実感が得やすいといえます。

相続税対策なら不動産小口化商品がおすすめ

不動産投資というと、かつては高額な初期費用がかかったり、専門的な知識が必要というイメージが強く、なかなか一般の人が手を出すことは出来ませんでした。しかし、REITや不動産小口化商品の登場によって、不動産投資に対するハードルは一気に下がったといえます。

借入をせず少額から始められることや、専門的な知識を必要としないことから、若い世代でもREITや不動産小口化商品を購入する人が増えてきています。REITか不動産小口化商品か、それぞれの特徴を理解し、自分に合った投資方法を選ぶことが大切です。

まず、手軽さでいえばREITに軍配が上がります。不動産小口化商品より少額で購入することができ、手放したい時は株式同様、簡単に売買することができます。現金化しやすいことは、投資をするうえで一つの安心材料になるでしょう。

次に、不動産投資によって相続税対策をするなら不動産小口化商品がおすすめです。不動産小口化商品の任意組合型の場合、現物不動産と同様に土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。土地や建物によって変わりますが、現預金で購入された不動産の相続税評価額は7割から8割に下がるといわれており、節税効果が期待できます。なお、土地建物が賃貸物件であれば、評価額は借地権割合や借家権割合に応じて、さらに下がります。
一方、REITは上場株式と同じ方法で評価することと定められており、時価で評価されるので、現預金で購入したとしても相続税対策の効果は見込めません。

このように、不動産小口化商品は、少額で投資できるという手軽さだけでなく、将来的な相続税対策ができるというメリットがあります。将来を見越して相続税対策をしたいなら、REITではなく不動産小口化商品が適しています。

ただし、金額が少額過ぎると相続税対策としてあまり大きな効果は得られません。相続税のシミュレーションをしたうえで適切な金額な判断をし、納税資金の確保や節税効果のバランスも加味したうえで不動産小口化商品を購入することをおすすめします。


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