2019.2.28
資産運用の基礎

不動産投資のメリット・デメリット【しっかり理解して投資しよう】

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
不動産投資に挑戦したいと思ったことはありませんか?不動産投資と言えば、不労所得が得られる投資ということで多くの方が憧れる投資ではないでしょうか?

本屋に行けば、サラリーマン大家さんなどの不動産投資に関する書籍が並んだり、雑誌にも不動産投資で成功した人の特集が組まれたりしています。

そこで今回は不動産投資のメリット・デメリットについてまとめてみました。

1.不動産投資のメリット

まずは不動産投資のメリットについて見ていきましょう。

①不労所得が得られる

不動産投資の場合、病気や怪我、家族の介護などの不測の事態で働けなくなったとしても、毎月家賃が収入として入ってきます。
これは非常に大きなメリットです。
自分が動けないときでも入居者がいれば必ず収入が入ってくるのです。

②融資を受けることができる

数千万円する不動産投資は高額な投資商品ですが、投資商品の中でも、不動産投資は金融機関から融資を受けられる数少ない商品です。
つまり、少額の資金にレバレッジをかけて高額な不動産を購入することができます。

③生命保険の代わりになる

投資用ローンは、自宅のローンと同じように団体信用生命保険が適用されます。
そのため、万が一オーナーが死亡した場合でも、団体信用生命保険を使えば、残りのローンが少なくなり、家族に不動産という資産を残してあげることができます。
ローンがなくなった投資用不動産は、貯蓄型の生命保険と異なり、不動産の資産価値に加えて家賃収入も入ってくるのがメリットです。

④老後の年金代わりになる

不動産投資で得られた家賃収入は、老後の生活資金に充てることができます。
高齢になれば、一般的には現役時代に比べると収入も減り、病気のリスクも増加します。
不労所得が得られる不動産投資は、そのような高齢者にも最適な投資商品といえるでしょう。

⑤インフレの対策になる

インフレになり、お金自体の価値が下落した際にも不動産投資はその威力を発揮します。
動産の価格や家賃は物価の上昇とも連動するので、インフレ対策としてもメリットがあります。

たとえば、物価が2%上がれば、現金の価値は2%目減りしますが、不動産は実態のある実物資産ですから、インフレになってお金の価値が下がったとしても、不動産自体の価値は一般的に下がらないのです。

2.不動産投資のデメリットは?

(写真=PIXTA)

これまで、不動産投資のメリットついてお伝えしました。
ここからは不動産投資のデメリットについてお伝えします。

①売値がそのまま利益になるわけではない

不動産投資というと、建物が売れた値段がそのまま利益になるイメージがありますが、これは間違いです。
売却には、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消登記費用、ローン完済、譲渡所得税などの費用がかかります。
また取得した時と比べて物件の価格が下がっている場合もあり、最終的に利益が出ないことがあることもしっかり想定しておく必要があります。

②人に貸すことがリスクになる

不動産投資で避けて通れないのが空室リスクです。
投資を行う際、満室状態の家賃収入で利回りなどを試算する人がいますが、これはとても危険です。
経済情勢の変化により家賃が減額することも想定しなければなりません。
また家賃を減額しても空室が埋まらないという物件も多く存在します。
その結果、当初想定していた収益シミュレーションが狂い、赤字になってしまうことも想定されます。

またもう一つ考えておかなければいけないのが、「入居者が火災を起こしてしまった」「物を壊してしまった」「事故物件となり家賃が極端に下がってしまった」などのリスクです。
こうしたリスクがあることを理解し、事前の対策や発生した際の対応方法なども念頭に置いておく必要があります。

③不動産の維持にお金がかかる

入居者が退去するとクリーニングやリフォームが必要になります。
入居者の故意過失の損傷は当然、敷金から差し引くことができますが、民法改正により敷金と原状回復の義務の範囲が明文化され、経年劣化、通常損耗などは大家さんの負担となります。
また、不動産会社が客付けした際に支払う広告料、管理を委託した場合の管理料なども定期的に支払わなくてはなりません。
こうした維持費が当初の想定よりも膨らみ、収支があわない大家さんもいるのです。

④売却の際、希望額で物件が売れない

不動産は流動性が低い商品です。
そのため売却をすることを決めてもすぐに売れるものではありません。
すぐに現金化したいと売却を急ぐと、当初想定していた売却価格よりも低い価格になってしまうケースが多いです。
また、売却価格は経済情勢に大きく左右されます。
最近では、金融機関が不動産融資に消極的になっており、不動産の流動性はかなり低いとされています。

3.メリットを活かした不動産投資とは?

(写真=123rf)

不動産投資のメリットを最大限に活かすためには、物件選びが大切です。
見た目や不動産会社の営業マンの言葉だけに頼らずに、自分自身でも情報収集し、自分の中の判断基準を持つことが大切です。
参考までに不動産投資の際のチェックポイントは以下の通りです。

①駅近物件を選ぶ

不動産投資の最大のリスクは空室です。
空室リスクを避けるためには当然入居者にとって魅力的な物件である必要があります。
部屋の内装や建物を綺麗にすることも重要ですが不動産投資前にもっとも加味すべきは、立地です。
先ほどお伝えした内装や建物を綺麗にすることはできますが、立地だけは変えることができません。
ですから、不動産購入前は立地には必ずこだわりましょう。

②初心者は少額のワンルーム物件を

ワンルームマンションやファミリーマンション、1棟マンションなど投資対象となる物件は様々ですが、初心者はワンルームマンションを選ぶことをおすすめします。

理由は少額で投資ができるからです。
まずは自分の手の届く範囲で投資を行い、徐々に不動産投資に慣れていきましょう。

③中古物件に投資する

新築物件の価格は、建築費用、販売会社の利益だけでなく、マンションの販促費用も価格に上乗せされています。
そのため、新築物件と中古物件の利回りを比較すると、中古物件の利回りのほうが圧倒的に高くなるのです。
あくまで投資として考えるなら新築ではなく、中古物件を購入することをおすすめします。

4.まとめ

(写真=PIXTA)

不動産投資は不労所得が得られるなどのメリットがある一方で、空室リスクなどにより、収支があわなくなる可能性がある投資です。

しっかりと事前に情報を収集し、投資することをおすすめします。

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