2019.2.28
資産運用の基礎

絶対に買ってはいけない物件とは?【投資用物件と居住用物件について】

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
不動産投資してみたい!と考えていませんか?

不動産投資をうまく行えば不労所得を得ることが可能です。

しかし、何も考えずに不動産を購入しても、必ずしもうまくいきません。
立地、物件の状況など、しっかり分析してはじめて収益をあげることができるのです。

今回は、不動産投資を考えている方、これから2件・3件目と物件を購入しようと考えている方向けに、絶対に買ってはいけない物件について解説します。

ぜひ参考にしてみてください。

1.投資用物件で購入してはいけない物件

①築古戸建物件

築古戸建物件は以下のような特徴があります。

・利回りがよく、20%以上の物件もある
・共用部分がないために、メンテナンス費用がマンションよりも低くなる(庭があっても入居者がメンテナンスしてくれる)
・購入時に土地だけの値段で買えることもあり、築浅戸建てと比べて売却時に値下がり率が少ない

しかし、当然ながらこのようなメリットばかりではありません。

構造にもよりますが、建物の外観の劣化がひどい場合は、外壁の工事を早期に行う必要があります。
また、戸建物件ではシロアリなどの被害も起こりやすく、修繕費用が予想よりも多くかかってしまうこともあるでしょう。

修繕費用がかかればかかるほど、当然収益を圧迫してしまいます。
購入する際は必ず物件の状態をチェックしましょう。

また賃貸募集をしても市場のニーズは、マンションが圧倒的に高く、戸建での賃貸はあまり需要がありません。
部屋付けをすることができなければ収益はあがりませんので、リーシングについてもしっかり検討しましょう。

②相場よりも家賃が高い物件

相場よりも家賃が高い物件には注意が必要です。
一見、相場よりも家賃が高いなら収益も高くてよいのでは?と考えがちです。

しかし、

✔︎その家賃で今後部屋付けすることができるか?
✔︎家賃相場よりも高い金額での入居者の入居期間は?

などをチェックする必要があります。

よくあるのが、昔から入居している入居者が多い場合です。
家賃は昔に比べて値下がりしている地域が多く、現入居者のほとんどが昔から入居している場合が多いので、あまり現状家賃は参考になりません。

考慮すべき点は、今後どのくらいの家賃で部屋付けをすることができるか?ということです。
物件購入前は必ず、市場調査を行い、今後の家賃相場を調べることにしましょう。

③修繕が行われていない物件

不動産投資をする際、ほとんどの場合が新築物件の購入ではなく、中古物件の購入ですが
中古物件の購入の場合、今後の修繕計画を考慮する必要があります。
建物全体だけではなく、各部屋の設備の更新状況を把握することも重要です。

例えば、築20年20戸のマンションで給湯器を変えていない部屋が大半を占める場合、2、3年以内に給湯器が壊れる可能性があります。
エアコンなども同じです。こうした設備故障を予測せずに物件を購入してしまうと、一気にキャッシュフローを悪化させる可能性もあります。

このように外観だけではなく、各部屋がどのような工事を今まで行ってきたか?を把握することが不動産投資を成功に導くカギにもなります。

修繕について把握するために、必ず修理履歴を提出してもらうようにしましょう。
仲介業者が仲介することがほとんどですので、仲介業者に現所有者へ交渉して修理履歴をもらうようにしてください。

もし修理履歴を提出してくれない場合は、修理していない可能性があります。
この場合は注意が必要です。

④事故物件

事故物件とは、過去に殺人事件や自殺などの事故が発生した物件のことです。
病死などの自然死や孤独死は事故物件には含まれません。
とはいえ、過去にどのような事故があったか?をしっかり把握することも不動産投資をする上でとても重要です。

事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」とも言われます。
こうした「心理的瑕疵のある物件」を売買・賃貸借する場合には、その心理的瑕疵となりうる事項について、売主や貸主が必ず相手方に伝えなければなりません。
またそうした物件を扱う不動産会社にも、告知義務があります。

したがって、物件を購入する際、不動産業者が介在する場合は、事故の有無についてしっかりと確認しておきましょう。

孤独死といえど、借手がその情報を知ると、大半の借手は申し込みを止めてしまうでしょう。
その結果、部屋付けができず収入を得ることができません。

⑤擁壁や崖の上に建てられている物件

眺望のよい家は、人気があると思って投資する人もいるでしょう。
しかし擁壁や崖の上に建つ物件は購入を避けたほうが無難です。
住宅地全体が傾斜地となっている場合、道路と敷地の間だけでなく、隣地との間にも高低差があり、擁壁が設けられているケースも少なくありません。

擁壁の工事はたいへん費用がかかります。
擁壁の高さが一定の値以上になると、「がけ地条例」により、住宅を再建築しようとしても擁壁からの一定距離を保つことや、塀のようなものを設置するといった制約を受けます。
制約により資産価値が下がるため、購入は控えたほうが賢明です。

2.自己居住用の住宅で買ってはいけない物件

(写真=PIXTA)

自己居住用の場合は、自身の生活スタイル・周辺環境・間取りなどを重視して物件を選択するでしょう。
居住用といっても、資産価値が高い物件を購入すべきです。
今は予定がなくても将来的に賃貸として物件を貸し出す可能性もあります。

たとえば、個性的な物件は、後になって「不便だ」「必要ない」と感じる場合もありますし、賃貸ではウケが悪かったりします。

①個性的な設備は汎用性が低い

ルーフバルコニー備え付けの暖炉などは、購入後に必要なかったと感じることが多い設備と言われています。
「ルーフバルコニーでバーベキューをしたら楽しいだろう」「冬場に暖炉の炎を眺めながらゆっくり過ごしたい」と思っても、1年のうち何回実行するかを考えてみてください。

また賃貸で貸し出す際もメンテナンスが手間であったり、個性的な設備があることで賃料を高く設定できると勘違いしている場合もあります。
あくまで市場に選ばれる物件が不動産投資として重要です。
長期視点で個性的な設備を考えましょう。

②植物を育てるときは雑草のことも考える

近年、流行している菜園スペースがある住宅や夏になると鮮やかな緑となる芝生の庭は、手入れのことも考えるべきです。
手入れを一度怠ると、雑草は見る見る増えます。
暑い夏でも寒い冬でも常に水やりや草むしりができるという覚悟をもった人以外は購入しない方がよいでしょう。

③周辺環境に配慮する

利便性が高い駅近くや繁華街に立地する物件も注意が必要です。
騒音問題や、料理店から漂う臭いに悩まされる可能性があります。
大きな川沿いは、橋を渡る際の周辺道路の渋滞が予想されますし、緑が豊かな大きな公園の近くですと虫が多かったりと、デメリットも考えて物件を選びましょう。

④生活動線が考慮されていない間取りにしない

間取りに関しては、効率的に家事を行うための動線確保が大事です。
キッチン、浴室、洗濯物を干す場所と洗濯機の位置関係は、効率的な家事を行う上で特に重要です。

また、玄関の近くにトイレがあると来客時に家族がトイレを使いにくいですし、寝室の横に浴室を設けると、シャワーなどの水の音で眠りを妨げてしまう可能性があります。

賃貸の場合もこうした動線がしっかり考慮されている物件は人気です。

3.まとめ

(写真=PIXTA)

不動産は居住用でも投資用でも資産になります。
したがって、資産価値が高い、もしくはこれから資産価値があがる物件を選ぶことが重要です。

特に重要なのが、その物件を貸し出した場合、部屋付ができるかどうかです。
部屋付ができる物件は、住みたいと思う物件ですから当然資産価値が高いと言えます。

これから不動産を購入する方は、投資用物件であれ居住用物件であれ、
「買うべきでない物件」とは何か?「買うべき物件」とは何か?
を十分に理解したうえで購入しましょう。

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