2019.2.28
未来の賃貸経営

不動産投資は出口戦略が重要。売却にかかる費用いろいろ

(画像=Freedomz / Shutterstock.com)
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不動産投資は出口戦略が重要です。出口戦略とは、所有する不動産を全部または一部を売却するのか、そのまま保有するのかといった、その不動産に対する投資をどのタイミングで切り上げるかというプランです。ここでは出口戦略として、不動産を売却する場合に、どういった点に注意すべきか、売却時の利益の考え方や必要資金とともに解説します。

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲイン(ロス)の合算で考える

不動産投資の収益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があり、その合算した金額が不動産を運用して得られる利益(損失)です。インカムゲインとは、毎月入ってくる家賃収入を指し、キャピタルゲイン(ロス)は売却して得られる利益(損失)のことをいいます。出口戦略を考えるということは、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらか一方で利益を考えるのではなく、インカムゲインとキャピタルゲインの合算で考えることです。

仮にキャピタルゲインがマイナスになったとしても、インカムゲインと合算して、コストを差し引いてもプラスになれば投資全体としては利益を得ているということです。では、どういった点を目安に売却を検討すれば良いのでしょうか。

売却の目安①:何年分のキャッシュフローを前倒しで得ることができるか

毎月の家賃からローンの返済や管理費を支払い、手元に残った利益のことを(税引き前)キャッシュフローといいます。所有物件を売却する目安として、売却によるキャピタルゲインが年間にストックできるキャッシュフローの何年分になるかを計算して検討することも方法の一つです。一般的には、年間キャッシュフローの5~10年分くらいのキャピタルゲインが得られるようであれば、売却のタイミングともいわれています。

例えば、毎月手元に10万円残るとすると年間で120万円のキャッシュフローがストックされるので、それの5~10年分に相当する500~1,000万円程度の利益が出るようであれば売却を検討しても良いかもしれません。

また、物件の築年数や保有エリアの賃貸需要、将来発生する修繕費などを考慮し、「何年程度」「いくらぐらい」で入居者が付くかを予想し、現時点で売却したほうが良いのか、保有し続けたほうが良いのかを考えることも重要です。

売却の目安②:融資残債と売却価格の差額がどの程度出るか

不動産を売却する時点で、金融機関で組んだローンの残債を完済することになります。売却価格と融資残債との差額がどの程度あるかを目安にして売却タイミングを決定する方法もあります。仮に、物件自体が値下がりしていたとしても、保有期間中に入居者からの家賃で融資を返済し、残債が減少するのであれば、値下がりによって売却額が減少しても最終的に利益が出る可能性はあります。

この際に注意しなければならないのは、売却時に仲介手数料や税金、その他の費用がかかる点です。従って、売却する際に実際にどのような費用が発生するかを把握することが重要です。また、融資を固定金利で借りている場合はペナルティが発生することも理解しておきましょう。売却して利益があれば譲渡取得に対して税金がかかりますので、その分も考慮して売却を検討することが大切です。

売却した時に発生する税金、費用

物件を売却した際は購入時のように仲介手数料や税金がかかりますので、計画を立てる際は忘れずに試算に入れるようにしましょう。売却の際にかかる費用を以下に記載いたします。
 
費用項目 内容
仲介手数料 仲介業者に支払う手数料
管理契約解除費用 管理会社と契約解除費がかかった場合
登記費用 抵当権抹消費用、司法書士報酬など
収入印紙代 契約書に貼るもの
ローン完済に必要な手数料 一括完済するためにかかる手数料
譲渡所得に関する税金 利益が出た場合の所得税と住民税

売却価格と残債の差額を試算する場合はこういった費用も含めて試算することが大切です。売却のタイミングは、「売却益が年間キャッシュフローの何年分に相当するか」「ローンの残債を支払った残額」などを目安に考えると分かりやすくなります。その際は税金や手数料などの費用を忘れずに試算に入れるようにしましょう。

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