2019.2.28
未来の賃貸経営

家賃債務保証とサブリースは何が違う?違いを理解して賢く活用しよう

(画像=g-stockstudio / Shutterstock.com)
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シェアハウスやレオパレス21の問題で社会的関心が高まっている「サブリース(家賃保証)」という賃貸契約。家賃収入が安定することで「家賃債務保証」と似ているようですが、両者には明確な違いがあります。ここでは家賃債務保証とサブリースの違いを整理します。

家賃債務保証会社のサービスとは

家賃債務保証会社(以下、保証会社)の主なサービスは、入居者の保証人に代わって家賃債務を保証する「保証人代行サービス」と、家賃の滞納があった場合に入居者に代わって支払う「家賃立替えサービス」です。入居者とオーナーの双方にとってメリットがあるのが特徴で、核家族化や高齢化が進む近年、急速に普及しています。

保証会社は入居者に代わって、滞納時の家賃を支払うのが役割ですので、物件そのものを運営することはありません。

滞納時の家賃代行が最大のメリット

オーナーにとっての大きなリスクに家賃の滞納があります。そのため、入居者募集の要件が安全志向になり、学生や単身高齢者などが敬遠される傾向にありました。

しかし、保証会社が家賃の支払いを代行することで、募集の間口を広げることができます。その結果、入居率がアップすることになり、空室を減らすことにつながるのです。また、入居者が保証料を支払うため、オーナーは経費をかけることなく家賃保証を受けられるのも大きなメリットです。

サブリース会社のサービスとは

一方、サブリースとは「転貸」のことを指し、サブリース会社がオーナーから建物を一括して借り上げ、入居者に転貸し、オーナーに一定の家賃を保証する制度です。

オーナーには入居者の有無に関わらず一定の家賃が入るため、毎月の収入が安定します。保証会社とは逆に、サブリース会社が物件を運営する形になります。基本的にはオーナーが所有する空き地に賃貸物件を建築してもらい、サブリース契約を結ぶことが多く、家賃収支の予算が立てやすい反面、レオパレス21のように同じ会社の物件が同一地域に乱立する危険があります。

サブリースは一定の賃料が入るが減額リスクがある

サブリースは一定の賃料が入る反面、リスクも多いのがデメリットです。

デメリットの1つ目は、経済状況の変動があった場合はオーナーに支払われる家賃の減額があることです。物件はサブリース会社によって運営されるため、空室が多くなれば、減額を通告されることがあるのです。レオパレス21のケースでは、同社の物件が乱立し、空室が増えたことから大幅な家賃の減額を通告されたことがテレビの経済番組でも報道されました。一定の家賃が保証されるのは、あくまで入居者が順調に確保されていることが前提になるといえます。

デメリットの2つ目は、オーナーが賃貸運営の主導権を失うことです。入居者の募集・契約から家賃の集金まですべてサブリース会社任せになるため、オーナーは家賃の決定や入居者の選定ができなくなります。

違いを理解して賢く活用を

では、オーナーサイドから見た両者の違いをまとめてみましょう。

・滞納した場合の家賃支払いを代行するのが保証会社、毎月一定の家賃(見直しあり)を保証するのがサブリース。
・入居者の間口を広げることで、結果的に空室を減らすのが保証会社、空室時の家賃を保証するのがサブリース。
・オーナー自身が賃貸運営するのが保証会社、運営をサブリース会社に委託するのがサブリース。
・オーナーが入居者の家賃を全額受け取るのが保証会社、家賃からサブリース料を差し引いた額を受け取るのがサブリース。

その他細かい条件はそれぞれの会社によって異なりますので、違いを理解して賢く活用することが大事です。

いかがでしょうか、保証会社とサブリースにはそれぞれメリットがあり、どちらにしたら良いか迷うところでしょう。ただ、運用規模の大きい不動産においては、堅実性が何よりも求められます。最近のサブリースの社会的問題を考えると、堅実性では保証会社に分があるといえそうです。

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