2019.2.28
未来の賃貸経営

【見せるが勝ち!】入居希望者に見てもらうには?物件サイトで人気の条件

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
賃貸経営を始めたけど、なかなか入居者が集まらないとお悩みではありませんか?
今回はサラリーマン投資家としてマンションの賃貸経営をおこなう筆者が、物件サイト活用法についてご紹介します。ぜひ、みなさんの賃貸経営のヒントになれば幸いです。

まず、オーナーとして入居者の募集効率を高める方法としては、以下の2つが挙げられます。

・お部屋の認知度を高める(知ってもらう)
・案内後の成約率を高める(契約してもらう)

前者は「不動産情報サイト」に保有物件の情報を載せて、集客力を高めることが基本です。
集客の柱は間違いなく「インターネット(スマホ)の活用」となります。入居者募集活動のポイントは「スマホ対策」と言い換えてもいいくらいです。
スマホで部屋を検索することが当たり前となったいま、部屋を探す人たちは、事前に候補の部屋を絞り込んでから街中の賃貸ショップを訪れるケースが大多数なのです。

不動産情報サイトを上手に利用し、お部屋を探しているお客さんに自分の保有する部屋を見てもらうことで「内覧の申込み」に持ち込む確率を高めることができますので、まずは、不動産情報サイトの活用法・あり方について考えてみましょう。

不動産情報サイトで差をつけよう!

 
(写真=PIXTA)

・まず、不動産情報サイトの種類を知ろう!

賃貸マンションの不動産情報サイトをまとめると、以下のように振り分けられます。

1.3大不動産情報サイト
・SUUMO
・HOME’S
・at home

2.大手不動産会社の情報サイト
・ホームメイト
・センチュリー21
・いい部屋ネット
・CHINTAI

3.ポータルサイトを運営する会社の不動産情報サイト
・マイナビ賃貸
・Yahoo!不動産
・スモッカ
・スマイティ

4.不動産専門の会社のポータルサイト
・いえらぶ
・O-uccino
・ホームアドパーク

筆者が把握しているだけでも、上記14サイトがあげられます。
しかし、1の3大不動産情報サイトとそれ以外(2・3・4)とでは、顧客へアプローチする力が決定的に違います。
3大不動産情報サイトはテレビCMなどを積極的に行っており、圧倒的な認知度の高さを誇ります。

オーナーとしては、この3大不動産情報サイトに絞って保有物件の情報を掲載すればいい、と思いたいところですが、そう簡単にはいきません。
なぜなら3大不動産情報サイトは、原則として宅建免許を取得している不動産会社・事業者でないと情報を掲載できないからです。

※従って、個人オーナーは不動産会社などを利用して、物件の掲載を依頼する必要がありますが、契約に至った場合には、不動産会社に仲介手数料等を支払うことになります。

一方で、上記1~4のカテゴリーのうち、3のカテゴリーについては個人のオーナーでも直接物件情報を載せられます(※2019/2時点)。Yahoo!不動産などはその一例です。
 

・どんな内容を掲載するのが正解?

入居者募集にあたり、どんな情報を載せたらいいか?どう見せたらいいか?
不動産情報サイトに掲載する情報のポイントは以下の3つです。

1.間取り図
2.詳細な情報
3.お部屋の写真

「なんだ、それだけ?」と思われるかもしれませんが、試しにSUUMOやHOME’Sで検索してみてください。
同一物件が複数の不動産会社から掲載されていることが多々あります。
このようなケースで掲載内容を見くらべてみると、意外な違いが見つかることが結構あるのです。

こんな条件が人気!

(写真=PIXTA)
 

「間取り図」について

→ オーナーが手渡したであろう紙の間取り図をそのままスクリーンショットとして
掲載している間取り図(しかも白黒)。
→ 自社でイラストレーターやPCソフトを使い、見やすく整え直した間取り図(勿論、カラー)。
→ 風呂に窓が付いているマンションの場合、それが反映されている間取り図。

上記を見て、みなさんはどう思いますか?
間取り図ひとつとっても、物件に気を配っているかどうかハッキリと差が出ます。
白黒とカラーの間取り図、どちらがお客様の心を掴むかは明らかですよね。

とくに最後に述べた「風呂に窓がある部屋」の場合、間取り図に落とし込もうとなると少し壁の部分を削るような加工が必要なため、反映されていないことが多々見受けられます。窓部分のスペースを無くし、壁のままで掲載してしまうのです。

たとえば、ポータルサイト上の検索条件で「風呂に窓あり」で探してヒットしたのに、間取り図にはそれが見受けられないというケースが発生したとします。そうすると、この条件にこだわるお客さんは、わざわざ取り扱い不動産会社に問い合わせるか、それが面倒ならば他の物件をあたることになるのです。マンションの場合、風呂に窓があるお部屋が少ないため、あまりに勿体ない結果となってしまいます。

「詳細な情報」について

→ ペットの飼育が可能かどうか?どんな種類を、何頭まで可能なのか?大きさは?
→ 表示されている金額には、共益費や管理費が含まれているか?
→ 駐車場代込みの家賃表示となっているか?

「詳細な情報」というのは、上記のようなポイントがきちんと反映されているかどうかです。
別の例をあげると、たとえば晩婚化により単身の世帯数がどんどん増えているいま、ペットを飼える物件のニーズも高くなっています。
そこで、お部屋を探しているお客様の立場に立って、一度ポータルサイトで検索してみましょう。

たとえば「駅徒歩10分・家賃10万円・築10年以内」。
こんな条件で検索すると、数百件の候補がヒットすることは珍しくありません。
ここに「ペット可」という条件を加えるだけで、ライバルが一気に半分以上いなくなることもあります。

エリアや部屋タイプによっては、数百件の候補が10件程度にまで絞り込まれることも珍しくありません。
実は、オーナーにとって空室対策の最後の切り札といっても過言ではないほど、「ペット可」の物件は需要に供給が追い付いていないのが現状なのです。

ところが、ペット可は表示されているものの、犬は可能・猫は不可だとか、大きさは中型までとか、何頭まで飼える、といった詳細な情報が表示されていないケースが見られます。これもなんと勿体ないこと。
もし「ペット可」に踏み切るならば、サイト内のわかりやすい場所に、必ず詳細な条件を記載することをおすすめします。

こうしたことは「ペット」に限りません。
「駐車場」についても、ファミリー向け物件/20万円以上の高価格対物件において、非常に有効な武器となるにもかかわらず、ここが正確にポータルサイトに反映されていない物件が見受けられることがあります。

たとえば、会社の人事異動でお部屋を探す家族持ちのサラリーマンの場合、「家賃の上限額」を会社の規定で定めているケースが少なくありません。
そういう場合は、「駐車場込みで」〇〇万円以内でお部屋を探したいケースが多いのです。

しかし、「込み」という部分がうまく反映されていなかったり、反映されていたとしても、わかりやすく表示されていなかったりします。
さきほどのペットのケースと同じように、できればファーストビューに「駐車場代込み」と書き込めば、同一家賃のお部屋と差別化することができるのです。

「詳細な情報」を書くのは、当たり前のことだからこそ、徹底的にこだわりたい部分です。

「お部屋の写真」について

→ 物件の外観や周辺施設だけではなくお部屋の中の写真が掲載されているか?
→ リビングだけではなく、キッチン、お風呂、洗面、トイレ、主寝室、子ども部屋など
ほぼすべての部屋を網羅できているか?(ファミリー向け物件)
→ クローゼットやキッチン上部の収納スペース、玄関のシューズ入れなどの写真が載っているか?(単身者向け物件)
→ バルコニーからの眺望写真を入れる場合、晴天の日に撮影したか?

お部屋の中の写真がないケースも、本当に多いです。
とくに退去は決まっているものの、まだ居住状態が続いているケースでよく見受けられます。
しかし、往々にして会社員の転勤、学生の卒業や入学に就職など、お部屋を探しのニーズが高まる時期と退去する時期は重なってしまうものです。

だからこそ、オーナーは部屋が空室になったタイミングで、必ずお部屋の写真を撮影しておく必要があります。
3LDKなどのファミリー向け物件の場合、決定権を握るのは奥様です。
キッチンやバス、トイレの位置や広さ、使い勝手や掃除のしやすさ等、実際の生活シーンを想像します。
そのため、それらの写真が充実していると内見につながりやすいのです。

一方で単身者の場合、ワンルームや1Kなど、小さめのお部屋を探すケースが多くなります。
その場合、狭い部屋だからこそ「収納」スペースが貴重になります。

クローゼットの様子やキッチン上部スペース、洗面所のちょっとした収納など、収納の様子を伝える写真があるのとないのとでは、お部屋を探すお客様の安心感が、まったく違ってくるのです。

まとめ



「仲介業者に仲介手数料を支払ってでも、物件情報は3大不動産情報サイトに載せるべし!」。
これが、長年の不動産投資経験で筆者が感じている鉄則です。
ただし注意しないといけないのは、中には「広告料」名目で別途、費用を請求してくる仲介業者もいるということです。
この点は業者に入居者募集を依頼するときにきちんと確認しておきましょう。

お部屋の情報を不動産情報サイトに載せるにあたっての「裏ワザ」はありません。

しかし、少しでも見栄えをよくしたり、徹底的に入居者が気にする詳細な情報にこだわったりすれば、成約のスピードを格段に上げることができるのです。

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