2019.2.28
未来の賃貸経営

管理費について。家賃保証会社を知っていますか?

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
賃貸経営をするには経費がかかります。その経費の1つに管理費があります。
管理とは、入居者募集や入居の際の契約締結から家賃集金、クレーム対応、修理手配、建物の清掃やメンテナンス、敷金精算、退室後のリフォームまでの一連の業務を委託するサービスのことです。
このサービスを利用する場合、管理費という経費が発生します。

一方、入居者が家賃を滞納した場合、その家賃債務を保証し、入居者に代わって支払をするサービスを提供するのが家賃債務保証会社です。
家賃債務保証会社を利用する際は管理費は発生せず、一般的には入居者が保証委託料を家賃債務保証会社に支払います。
賃貸経営を行う場合、様々な業務を行わないといけませんし、トラブルに巻きこまれることもあります。
しかし、こうした管理会社、家賃債務保証会社を上手に使うことで面倒な業務やリスクを回避することができるのです。

1.管理費ってどんなもの?
 
(写真=123rf)

管理会社に賃貸管理を委託する場合、契約で取り決めた手数料を支払わなければなりません。
不動産投資のキャッシュフローを考える場合は、この手数料も加味し、収支計画を立てる必要があります。
ここでは、賃貸管理を委託する際に支払うべき手数料などについて詳しくご紹介します。

①管理委託方式とは

賃貸管理を管理会社に委託することを「管理委託方式」といいます。
委託の目的は、入居者募集や家賃の集金、クレーム対応、敷金精算、退室後のリフォーム、損害賠償請求などの手間のかかる業務を省くことで、経営を効率化させることです。

管理を依頼する場合は「管理委託契約」という契約を結びます。
アパートやマンションに入居が決まると、大家さんのもとには家賃が入ってきます。
そのうちの一定額を管理会社に手数料として支払うことで、それらの手間のかかる業務を管理会社に任せることができるのです。

家賃収入から管理会社に支払う手数料を差し引いた金額が、物件オーナーの手元に残り、純粋な収入になります。
投資を始める際にはこの手数料がいくらになるのかということについても、きちんと考えて手数料を踏まえた収支計画を立てなければなりません。

②管理会社は何をしてくれるのか

管理を委託するとやってくれることは、おもに以下の4種類に分けられます。

・事務管理業務
マンションやアパートの経営にかかる費用や家賃の管理などの業務です。
所有している物件が多い場合でも、家賃はまとめて送金してくれますし、滞納があった場合は支払いの督促を行ってくれます。

・管理人業務
マンションの管理人として住人同士のトラブルの対応などを行う業務です。
管理人業務の委託がないと、大家さん自身が間に入ってトラブルを解決しなければなりません。
とくに住人トラブルは解決に時間と手間がかかるため、会社勤めと兼業の大家さん等にとっては委託するメリットは大きいです。

・清掃業務
階段やエレベーターなど共有部分の清掃です。
大規模な清掃の場合は、住人への連絡なども行います。
ただし、清掃業務は別途費用を請求しているケースが多いです。

・設備管理業務
建物や屋外施設の点検。
庭木がある場合は剪定業者への依頼といった細かいやり取りも行います。
こちらも、建物管理費として別途費用を請求しているケースが多いです。

③管理会社の手数料について

手数料は「家賃×3~5%」が一般的です。
家賃が5万円ならば2,500円/月、10万円の家賃なら5,000円/月といった具合です。
パーセンテージは3~5%前後が一般的ですが、管理業務の範囲や管理会社によって異なります。

管理委託手数料が安く抑えることができれば、当然経費は下がり、利益は上がります。
そのために何社か比較して手数料が安いところを選ぶのが得策です。
とはいえ価格だけで決定するのも危険です。
安かろう悪かろうの管理会社も多く、任せたはいいが何もしてくれないという話もよく聞きます。
委託契約を結ぶ際は、必ずどのような対応業務を行うのか、サポートされない業務は何か、など事前にしっかり確認することが必要です。

2.保証会社って何?

(写真=PIXTA)

保証会社とは、家賃債務保証会社のことです。費用は入居者が支払うことが一般的です。

①サポート内容と費用

保証会社は、連帯保証人と同じ役割を行いますので、家賃滞納があった場合は、保証会社が入居者に代わり家賃を立て替えて大家さんに支払ってくれます。
滞納分の家賃回収は、保証会社が入居者に働きかけて回収します。
家賃滞納や無断退去など、家賃回収が難しいケースでも保証会社が家賃を保証してくれるので、大家さんにとって非常に心強い存在です。

家賃を支払っていないのに、アパートやマンションにずっと居座る人もいます。
そのような場合でも、保証会社が弁護士と連携し、退去通告を行ってくれます。
退去の交渉が難航した場合は、裁判を起こすこともありますが、この際の訴訟の費用も保証会社が支払ってくれます。
※会社のサービスによって異なることもあります

②連帯保証人について

保証会社は連帯保証人の代わりという位置づけとなっています。
入居者にとって保証会社は、初回保証料や更新料などの名目で費用がかかります。
そのため、初期費用を抑えたい人は、連帯保証人を立てたほうが支払総額が少なくなります。
最近では家族関係の希薄化により保証会社を利用する方も増えているようです。

とはいえ、大家さん視点で考えると、保証会社に加入してもらえれば、たとえ入居者が滞納しても保証会社がその分を立て替えてくれるため、滞納リスクは回避できます。

3.家賃債務保証会社Casaのサービス

(写真=PIXTA)

家賃債務保証会社でも大家さん向けにサービスを提供しているのが、Casaの「家主ダイレクト」というサービスです。
入居募集から家賃回収まで、従来管理会社が行なっていた業務の一部を家主ダイレクトがサポートしてくれます。

また大家さんの負担する費用は無料ですので、追加経費がかからず、大家さんの収益を確保することができます。
近年はこうした家主ダイレクトのような、大家さん向けのサービスがどんどんリリースされてきています。

4.まとめ

近頃は賃貸経営を専業とする大家さんは減少傾向で、サラリーマンをはじめ、他の会社の経営者など日常的に多忙な大家さんが多くなってきています。
そのような状況の中、賃貸経営を成功させるためには、それに関わる業務のアウトソーシングが有効です。
管理会社は物件の維持管理や家賃または債権回収などの業務を請け負ってくれるます。

とはいえ、業務を委託する場合には、サポート内容や、サービスのきめ細かさ、大家さんへのこまめな報告の有無などを確認してから契約しないと痛い目に合ってしまいます。
一方で、保証会社への加入は家賃を確実に回収することができ、大家さんの出費もないため、安定したキャッシュフローを維持することができます。

記事中で紹介した家主ダイレクトは入居者募集なども無料で行ってくれるため、大家さんにとっては非常に嬉しいサービスです。
管理会社、保証会社を上手に使うことで、安定した収益を生み出しましょう。

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