2019.2.28
未来の賃貸経営

【私はこうした!!】成功大家さんが語る体験談

(写真=123rf)
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賃貸住宅の経営って難しそう、と考えている方も多いかもしれません。また、賃貸住宅経営を既に行っているけど、どうしたら上手くいくのだろうか、と悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。賃貸住宅の経営において成功者とは、資産総額20億円以上と言われています。経営する上で、金融機関への返済や諸費用などの支払い生じますから、一般的に資産総額の2%程度が手残り額となります。キャッシュフローで4千万円程あれば資金繰りが安定し積み立てもできるようになります。では、成功している大家さんとはどんな人なのか、どんなことを考えて経営を行っているのか、その秘訣を探ってみたいと思います。

成功している大家さんの特徴

「賃貸住宅(マンションタイプ)を11棟(約60室)所有し、賃貸住宅経営を行っている大家さん」を例にとって考えてみます。この大家さんは60代ですが、30代の時に父親の土地を借りて、賃貸住宅経営をスタートされました。利益率の高いワンルームタイプの賃貸住宅ではなく、カップル向けや家族向けの賃貸住宅経営を行い、ほぼ満室経営を継続しています。また、この大家さんは税理士と相談したりして、相続税の額や投資をするタイミングを上手にコントロールされています。また、30代のころから賃貸住宅経営を始めたことで、借入金返済も3分の1が既に終了しており、資金に余裕があることで次の投資への余裕も生まれています。

次に、「賃貸住宅(テラスハウス)を4棟(16室)所有し、賃貸住宅経営を行っている大家さん」についても考えてみましょう。このテラスハウスは築30年にもかかわらず、満室経営を継続しています。この大家さんは、新しい入居者を迎える際には、壁紙の張替えや給湯器などの設備交換を行っています。そのため、退去される方がいても、新しい入居者が決まるまでさほど時間はかかりません。また、日頃から物件周りの清掃を自ら行われており、入居者と顔を合わせる機会も多くなっています。そのため、入居者は安心感を覚え、長期にわたって入居している方も少なくありません。
 
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カリスマ大家になるためには!?

成功している大家さんの特徴をまとめると、「賃貸住宅を自分の資産としてとらえ、任せきりにしないで賃貸住宅経営に取り組んでいる」ということが言えます。では、任せきりにしないで賃貸住宅経営に取り組むとはどういうことなのか、事例に挙げた2人のようなカリスマ大家さんになるために、どのような心構えが必要なのか具体的に考えてみたいと思います。

長期的な計画に基づいて賃貸住宅経営を行う
事例に挙げた2人の大家さんに共通している要素のひとつに、長期的な計画に基づいて賃貸住宅経営を行っているという点があります。賃貸住宅を建設または取得するには多くの資金が必要になりますから、一般的には銀行などの金融機関からの融資を受け、長期に渡り返済をしていくことになります。成功している大家さんは、その返済計画の進捗状況を把握しながら、修繕や次の新規物件取得のタイミングを見極めていくことができているといえます。

新築の賃貸住宅でも、永遠に新築であり続けるわけではありません。建物が老朽化しても入居率を下げないためには、建物そのものの修繕はもちろんですが、設備の交換を適宜適時行っていく必要があります。しかし、その費用は、一朝一夕に用意できる金額であるとは限りません。将来的に必要となる費用の積立をする等、長期的な計画に基づいて賃貸住宅経営を行うことで、必要な時にすぐに修繕等を行うことができます。また、計画的な積立によって、新規物件の取得費用も用意することもできるようになるのです。
 
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顧客満足の向上に努める
入居者にとって満足度の高い住環境を提供することで、長期間契約を継続してもらえる可能性が高まります。顧客満足の向上に努めることは、賃貸住宅経営を成功させるための重要なポイントです。

長期的な計画に基づいて賃貸住宅経営を行い、適時修繕等を実施していくことで快適な住環境を入居者に提供することができます。日頃の管理業務を不動産管理会社に委託する場合でも、状況確認や応急処置など、自分で出来ることは極力自分で行い、入居者と顔を合わせる機会を作ることで、入居者に安心感を与えることもできます。

また、不動産管理会社に対応をしてもらったときにも、修繕履歴(日付、交換等の内容、必要パーツ等)をこまめに記録しておくことで、設備等の交換時期の把握をできます。また、その記録を定期的に確認することで、入居者から老朽化による設備故障等のクレームが上がってくる前に対処することもできるようになるでしょう。そうなれば、頼れる大家さんというイメージが生まれることになり、顧客満足度の向上につながっていきます。

相談できるパートナーを見つけておく
長期的な計画に基づいて賃貸住宅経営を行い、顧客満足にも目を向けるためには適切なアドバイスをしてくれる、その道のプロであるパートナー(税理士や不動産管理会社など)を見つけておくことも必要です。その際、留意しておきたいのは、パートナーに任せきりにしないということです。自分の資産を育てていくという意識をもって、パートナーと二人三脚で賃貸住宅経営を行っていく姿勢が、成功へのカギと言えるでしょう。

銀行融資で注意する事

2016年、賃貸住宅経営に対する融資、いわゆるアパートローンへの監視強化を強めていることが報道されたこともあり、現在新規融資額は減少傾向にあります。相続税改正などを背景に不動産投資需要が増えたことで、急激に融資が増加したことに対して金融庁が懸念を示したことがその背景にあります。

そのため、今後、賃貸住宅経営において融資を受ける場合は、一般の事業融資と同様に事業計画の内容について、以下のような事項が細かく吟味されるようになることが想定されます。

集客性はあるか
賃貸住宅の立地は入居者が見込めるか否か、その根拠。

収益が見込めるか
家賃設定とその設定が現実的なものかどうか否か、その根拠。

どれくらいの期間で融資回収が可能か
収益の見通しに対する初期投資の金額の妥当性があるか否か、その根拠。

リスクに対する対応準備があるか
空室リスク、老朽化リスク等、賃貸住宅経営におけるリスクに対してどのような対策を講じる予定があるか、その内容。

つまり賃貸住宅経営を行う事業主として、その運営をどのように考えるかが今後は問われるということです。とはいえ、賃貸住宅経営は一般の事業と比較して、リスクの見通しを立てやすい事業であるともいえます。物件周辺の家賃相場や近隣物件の間取りや設備等の状況調査をするなど、大家さん自ら主体的に賃貸住宅経営を行う姿勢を持ち、信頼できるパートナーと相談しながら事業計画の策定を進めていけば、一般の事業よりも事業計画の妥当性を示していくことは難しいものではないでしょう。
 
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まとめ

賃貸住宅経営を成功させるために必要な考え方についてお話をしてきました。賃貸住宅経営に限らず、一般の事業にもいえることですが、事業を成功させるためには、まずは自ら考えて行動に移していくことが大切です。しかし、ひとりで計画策定から日頃の管理業務まで全てをこなすことには限界があります。上手にプロの力を借りながら、計画的に事業を進めていくことが成功へのカギといえます。信頼できるパートナーを探し、自分の資産を大切に育てていくためにはどんな対策を講じたらよいか、考えてみてはいかがでしょうか。



富田浩司 (ファイナンシャルプランナー)
富田FP事務所 代表
ゴールドマンサックス証券などの勤務を経て2007年に富田FP事務所を設立。主に、子育て世帯のマネープランをテーマに、講演、執筆活動などを行い、金融リテラシー向上に努める一方、FP相談では本音で話し、本気でサポートするFPとして、多数の顧客から支持を得ている。
<得意分野>
ライフプラン(マネープラン)コンサル、子育て・教育資金コンサル、長期分散投資コンサル、保険新規見直しコンサル、不動産購入・不動産投資コンサル、節約経費削減コンサル、法人税金対策コンサル

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