2019.8.29
未来の賃貸経営

初めてのマンション投資、委託管理or自主管理どっちがいい?

(画像=eamesBot/Shutterstock.com)
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初めての不動産投資をマンション一戸から始める方は多いです。新築マンションもあれば、築年数の古いマンションを安く購入し、リノベーションをして貸し出すオーナーも増えてきています。しかしながら、最近「マンションを買った後はどうすればいいの?」という声がよく聞かれるようになりました。マンションなど不動産には限りませんが、インターネット上で購入・管理できる多種多様な投資商品が出てきており、その便利さに甘えてしまい、投資について比較・検討することもなく購入に至るオーナーが後を絶ちません。

物件を購入したオーナーがまず考える必要があるのは「購入後の収益物件の管理をどうするか」ということではないでしょうか。収益物件の管理には、「委託管理」と「自主管理」の2種類の管理方法がありますが、どちらの管理方法を選べばよいのかわからない、2種類の管理方法があることもわからず、不動産管理会社の言われたままにするオーナーも少なくありません。

そこで今回は、不動産投資用に収益物件を購入した場合の委託管理と自主管理の違いやメリット・デメリット、自主管理を上手に行うポイントについて解説します。

委託管理のメリット・デメリット

収益物件の管理方法で代表的なものが「委託管理」です。つまり、購入した収益物件について、不動産管理会社に管理業務を委託して運用していく方法になります。この記事を読まれる多くの不動産オーナーは「委託管理」を選択されている方が多いと思われます。

・「委託管理」のメリット
委託管理のメリットは、何といっても手間のかかる管理業務を不動産管理会社に全部行ってもらえることです。不動産経営においては、入居者の募集や契約、家賃の回収、日々の掃除、クレーム対応、退去時の立ち会いなど、行う必要のある業務がたくさん発生します。これらをすべて任せられるのが、不動産管理会社に管理を委託することの最大のメリットです。

また、専門家である不動産管理会社のノウハウやネットワークを活用できることもメリットの一つといえるでしょう。たとえば、収益物件で修繕をする際も不動産管理会社には用途別に業者とのネットワークがあるため、修繕の完了までスムーズに依頼、手続きを行うことができます。サラリーマンで働く傍らで収益物件を持つ不動産オーナーには理想的な管理手法といえるでしょう。

・委託管理のデメリット
一方、委託管理の大きなデメリットとしては、不動産管理会社に支払う管理コストが挙げられます。不動産管理会社に管理を委託している場合には、日常発生する管理業務や修繕など、基本的にはどんなことにでも対応してくれますが、当然ながら、不動産管理会社にはその対価を支払わなければいけません。平均的な相場としては、月額家賃の5%前後の管理委託費を不動産管理会社へ毎月支払う必要があります。また、委託した不動産管理会社がきちんと仕事をしてくれているかどうかがわからない、築浅の物件の場合には実質的に大きな問題・トラブルが発生せず、何も起こっていないのに不動産管理会社へは管理委託費を毎月払わなければならないという点も、多くの不動産オーナーが知らないデメリットの一つとなります。

不動産オーナーが管理を委託する不動産管理会社の担当者は、1人でいくつもの物件を抱えて非常に忙しい毎日を送っています。数ある中の一つである自分の収益物件に対して、どれだけきちんと対応してもらえるかは正直なところ未知数です。不動産管理会社にとっては、マンション一室の管理を委託するオーナーよりも多数の収益物件を預けてくれるオーナーのほうが優良顧客であり、管理委託数の少ないオーナーについては、何か問題やトラブルがあったときの対応の優先順位を下げられてしまう可能性があるのです。

自主管理のメリット・デメリット

上記で解説した「委託管理」に対して、不動産管理会社に任せず、オーナーが自ら収益物件の管理をすることを「自主管理」といいます。その名前の通り、オーナーが自ら収益物件の全てを管理しなければいけないと思えますが、自主管理を選択した場合でも管理委託費のようなコストを支払うことなく、不動産オーナーが無料で利用できるサービスがありますので、後ほどご紹介させていただきます。

・自主管理のメリット
自主管理で得られるメリットは、何よりも管理コストの削減です。委託管理では家賃の5%が相場となる管理委託費を支払う必要がありますが、その必要はなくなり、契約更新時にも事務手数料を引かれることなく更新料がそのままオーナー自身の口座に入ってきます。管理コスト削減によって、不動産オーナーとしてもっとも重要なキャッシュフローを改善することが期待できるでしょう。また、入居者とのコミュニケーションをとる機会も増えるため、入居者と良好な関係を築くことができれば「入居者が安心感を覚える」「この部屋に住み続けたい」といった効果も期待できます。

・自主管理のデメリット
自主管理のデメリットは、やはり手間がかかることです。突発的な修繕が発生したときなどは、緊急対応で時間をとられることになります。サラリーマンオーナーの場合には、本業に支障をきたしてしまう可能性が出てきます。また、入居者による家賃の滞納が発生した場合には、オーナーが自分で入居者に対して督促を行う必要があり、最悪の場合、法的手段にまで至るケースも考えられます。家賃滞納への対応は、慣れない人にとっては時間だけでなく大きなストレスを感じる業務ともなり、大きなデメリットの一つといえるでしょう。

デメリットを回避して、上手に自主管理を行う方法

実際には、自主管理には手間がかかるために、多くの不動産オーナーが委託管理を選んでいます。しかし、はたして本当に自主管理は手間のかかるものなのでしょうか。自分が賃貸物件に住んだ経験のある人ならわかるかもしれませんが、部屋の中の設備故障やトラブルなどが入居期間中どれだけ発生したでしょうか。ほとんどの方は何事もなく住み続けた、もしくは、更新時に引越しをされたのではないでしょうか。発生したとしても1年に1~2回くらいの頻度となるでしょう。

したがって、1戸2戸程度の自主管理であれば、トラブルへの対応に時間を取られることはあまりないといえます。家賃の滞納にしても、家賃保証会社を通せば督促や回収を任せることができるため、オーナーが行うのは入金のチェックだけとなるのです。不動産オーナーが収益物件の家賃滞納対策などのために家賃保証会社を利用する場合には、入居者が支払う保証委託料を収入としているため、基本的に無料で利用することができます。

まとめ

ここまで、管理委託と自主管理のメリット・デメリットをそれぞれ解説してきましたが、区分所有マンション1~2戸程度の規模であれば、自分で管理することを考えてみるのもよいでしょう。自主管理することで、賃貸管理にかかわる経験や知識が身に付くため、その後、さらに物件数を増やし、仮に委託管理に切り替えることになっても自主管理で培った経験を活かすことができれば不動産管理会社との間でも対等な交渉ができるでしょう。不動産投資の経験値を高めるためにも、自主管理に挑戦してみてはいかがでしょうか。

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