2019.9.5
未来の賃貸経営

自主管理するメリットとデメリット!デメリットを回避するサービスとは?

(写真=Freedomz/Shutterstock.com)
(写真=Freedomz/Shutterstock.com)
入居者の募集や契約、清掃、原状回復など、収益物件の管理業務をすべて不動産管理会社に委託しているオーナーは多いかもしれません。不動産管理会社へ管理を委託しているものの、管理費の支払が毎月大きな負担となり、自主管理を検討しているオーナーもいるでしょう。不動産管理会社に委託している管理業務のなかで、入居者との賃貸借契約について不動産会社を通さずにオーナーが直接結ぶことはできるでしょうか?今回は、自主管理しているオーナーと入居者の直接契約におけるメリット・デメリット、直接契約のデメリットを部分的にでも回避するサービスについて解説していきます。

大家と入居者が直接契約するメリットは?

不動産管理会社に物件の管理を委託している場合、入居者との契約に関わる業務もすべて管理会社が行ってくれます。オーナーと入居者の間に不動産会社が入ることで、賃貸借契約がスムーズに処理できることは大きなメリットです。では、不動産会社を通さずに自主管理オーナーと入居者が賃貸借契約を交わす場合にはどんなメリットがあるのでしょうか。

直接契約をすることの大きなメリットは、「不動産会社に契約業務を委託したときにかかる仲介手数料を省ける」ことです。仲介手数料が0円になるのであれば、オーナーにとっても借主にとっても大きなメリットといえます。

また、入居者と直接契約を結んだ場合は、その後の管理もオーナー自身が行う「自主管理」を選択することが一般的です。自主管理にすることで不動産管理会社への管理手数料や、更新時の更新手数料についても支払う必要がなくなり、コスト削減につながります。

直接契約の問題点は?

直接契約は、自主管理の大きなメリットである「コストを節約できる」という点はあるものの、実際には直接契約を結ぶケースは非常に少ないです。なぜなら、直接契約にはさまざまなデメリットもあるからです。まず、そもそも入居者の募集をどうするかという問題があります。直接契約をするということは、仲介会社を通さずオーナーが自ら入居者を探し出さなければいけません。最近ではインターネットを活用して、オーナーと入居者をマッチングさせるサービスの利用も拡大していますが、まだまだその数は限定的です。「知人が借りたい」という場合を除いては、入居者探しのハードルは高いといえます。

また、契約にいたるまでには「入居者からの問い合わせ対応」「内見の案内」「契約書の作成」「契約金の管理」という一連の業務が発生し手間がかかります。専業ではない自主管理のオーナーがこれらをすべて行うのは、現実的に難しいでしょう。契約書に不備があれば、トラブルに発展するおそれもあります。また、オーナー自身で入居者の審査を行うことも難しい業務の一つです。

不動産会社を通した契約の場合、まず不動産会社が「入居に適した人かどうか」を判断し、さらに家賃保証会社が入居審査をして、家賃を継続して支払いができるかどうかの判断を委ねることができます。さらに、直接契約し、自主管理を行なっている場合に起きうるトラブルとして、家賃滞納があります。滞納が発生してしまった場合の督促もオーナー自身が行わなければならず、心理的な負担も少なくありません。

トラブルを回避しつつ管理会社経由以外の入居者募集を実現する方法

では、自主管理のオーナーと入居者がトラブルを会費しつつ直接契約をする方法はないのでしょうか。選択肢の一つとして、家賃保証会社を利用するという方法があります。家賃保証会社の中には、不動産会社経由でないと取引をすることができない会社もありますが、最近はオーナーが直接家賃保証会社を利用することもできるようになってきました。
上記で説明したデメリットをある程度回避しつつ、直接契約を結ぶことができるサービスが登場しています。家賃保証会社Casaの「家主ダイレクト」も不動産会社を通さず個人オーナーでも利用できる家賃保証サービスのうちの一つで、家賃の未収リスクを回避できるだけでなく、それ以外にも便利なサービスがいくつか備わっています。

たとえば、独自の仲介会社ネットワークを利用して、オーナーが行う入居者募集をサポートしてもらう事が可能です。仲介会社が介在することに変わりはありませんが、通常の管理会社経由ではなく、「家主ダイレクト」から仲介を経由した新規の入居者募集ルートとなるでしょう。不動産会社に依頼するのと同じように空室情報や物件の写真、間取り図をCasaに提出することで、複数の仲介会社にその物件情報を紹介してもらうことができ、オーナー自らが仲介会社を周る手間がかかりません。契約後の、家賃管理は代わりにやってもらえるので滞納の心配はなく、家賃も前月末に全額入金されるのでキャッシュフローが安定します。
また家主ダイレクトには孤独死保険も自動で付帯されるので物件で万が一のことがあっても安心です。

自主管理をすることはコストの削減につながります。直接契約、自主管理にチャレンジしたいと考えた際には、家主ダイレクトのようなサービスを活用して自主管理を行い、トラブルを防ぎつつ、上手に賃貸経営で収益を上げていきましょう。

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