2020.1.8
未来の賃貸経営

店舗付きマンションを経営する場合に注意すべきポイント

(画像=Konstantin L/Shutterstock.com)
(画像=Konstantin L/Shutterstock.com)
家賃収入と入居者増のダブルメリットを狙って1階を店舗にしている店舗付マンションをよく見かけます。しかし店舗側でトラブルがあると入居者に迷惑をかけることにもなりかねません。トラブルを避けるために注意すべきこととはどんなことでしょうか。本記事では店舗付きマンションを経営する際のメリットや起こりがちなトラブルについて解説します。

目次:

1階を店舗にするメリット

1階を店舗にすることには、どのようなメリットがあるのでしょうか。マンションの入居者は2階以上を好む傾向があります。なぜなら1階に比べて日当たりがよく、空き巣などに対するセキュリティの面で安心感があるからです。1階を店舗にすれば居住用の部屋はすべて2階以上になるので入居者の募集に有利になります。

またコンビニやスーパーなど生活の利便性が増すような店が出店していれば利便性がアップし、入居者募集の際に有力なアピールポイントになるでしょう。

店舗付マンションのよくあるトラブルとは

1階を店舗にする場合に注意しなければいけないのが入居者とのトラブルです。なかでも多いのが騒音の問題です。昼間は車道の騒音にまぎれてあまり問題になることは少ないでしょう。しかし夜間~早朝は店舗に出入りする人の話し声や車のドアの開け閉め、配送業者が荷下ろしをするときの作業音などが思った以上に響くものです。

また飲食店がテナントだった場合にあるのが、においや煙の問題です。換気扇から出るにおいや煙が2階以上の居室部分の洗濯物などに付く可能性があります。そのためラーメン店や焼き肉店、カレーショップ、うなぎ店などは注意が必要です。

さらに注意しなければいけないのがゴミ問題で、飲食店から出る残飯を入れたゴミ箱のフタが何かの理由ではずれカラスなどが食い荒らして物件周辺の環境の悪化につながるケースも考えられます。

1階が店舗付マンションの場合、意外なところから指導が入る可能性も否めません。騒音問題やゴミ問題で迷惑を受けている入居者や周りの住民が、店舗やオーナーに直接言わずに行政に直接苦情を申し立てるケースがあります。例えば神奈川県では「飲食店等における夜間騒音の防止に関する規定」があり問題があれば通報できるようになっているのです。

店舗側が改善すればよいのですが改めなかった場合行政からオーナーに指導が入る恐れもあります。

24時間営業に対する考え方

24時間営業に対してどう考えるかもオーナーにとっては迷うところでしょう。2019年ごろからコンビニに代表されるような24時間営業に対して社会的な風当たりが強くなっているため、営業時間短縮の流れが広がっている傾向です。現在24時間営業を行っている業種にはコンビニや大手飲食・居酒屋チェーン、カラオケ店、漫画喫茶、ネットカフェなどがあります。

夜間遅く帰宅する女性にとってはコンビニなどが営業していることで安心感があるという見方もあるため、受け入れて入居者増につなげるのも選択肢の一つです。クラブ、バーなどの接客風俗業店は風俗営業法で0時までの営業に制限されていますので深夜に営業される心配はありません。

それでもファミリー層や女性が多いマンションであれば風俗・遊興系の店が敬遠される可能性もあるので、受け入れ業種の選択は慎重に行ったほうが無難でしょう。

良いテナントの入居でイメージアップを

一般の居住者に比べてテナントはマンション全体に与える影響が大きいため、物件のイメージアップにつながるようなテナントに入居してもらうことが理想です。それには入居者がどのような店舗を求めているかを知ることが大切です。客観的なデータとしてマイナビ賃貸が実施した「マンション・アパートの1階に入ると嬉しいテナント」というアンケートがあります。

そこで支持が多かった上位12業種は以下の通りです。
 
順位 テナント 人数
1 コンビニ 181人
2 スーパー 59人
3 100円ショップ 34人
4 書店 30人
5 弁当屋 29人
6 内科・外科など病院 24人
7 カフェ 23人
7 パン屋 23人
8 レンタル・DVDショップ 18人
9 クリーニング店 15人
9 ファーストフード店 15人
10 歯医者 5人
出典:マイナビ賃貸

いずれも男女や単身、ファミリー層関係なく利用できるテナントが上位にランクインしています。これから新しい店舗付きマンションの建築を考えているオーナーは、どういったテナントが入居者にとって見極めることが大切です。

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