2019.7.16
不動産会社の今後

自主管理は効率が良い!?大家による管理の実態

(写真=Joel_420/Shutterstock.com)
(写真=Joel_420/Shutterstock.com)
不動産投資において“物件管理”は非常に重要です。物件を管理会社に委託することによって、安定的に入居者を獲得しやすくなるだけでなく、入居者対応や定期清掃、設備点検、さらにはクレーム対応などに関しても、オーナー自ら行わなくて済むようなります。その点、できるだけ手間をかけることなく不動産投資を実践したい人は、適切な管理会社に保有物件の管理を委託することが多いでしょう。

一方で、不動産投資の熟練者などは管理会社に委託せずに自ら物件を管理している人も少なくありません。その中には、これまでに培ってきた不動産投資に関する知識やスキル、経験を活かし、管理会社に頼ることなく望ましい結果を出している人も多くいます。そのような人々は、自主管理をどのようにとらえているのでしょうか。今回は、自主管理のメリット・デメリットについて触れつつ、業者による管理との違いについて見ていきましょう。

積極的に自主管理を選ぶオーナーの思考

自主管理を行っているオーナーは、何らかの理由があり、業者への管理委託ではなく自主管理を選択しています。もちろん、「頼める管理会社が見つからない」など、やむをえない事情があって自主管理をしているケースもありますが、一方で自ら積極的に自主管理を選んでいるケースもあるのです。そこで気になるのは「なぜ自ら積極的に自主管理を選んでいるのか?」ということでしょう。

本来の不動産投資の方法論から考えると、できるだけ自らの時間と労力を使わなくても運営できるのが理想です。時間も労力もかけずにスムーズな賃貸経営ができるのであれば、オーナーは他のことに専念できます。しかし、それでも自主管理を積極的に行っている人がいる背景には、自分で物件を管理することに相応のメリットがあるということです。そこに自主管理のポイントが隠されています。

メリット・デメリットで見る自主管理の実態とは

自主管理には、どのようなメリットがあるのでしょうか。自主管理の実態について考えつつ、積極的に自主管理を選択しているオーナーの実情について見ていきましょう。同時に、自主管理がもたらすデメリットについても検討していきます。メリットとデメリットの双方をチェックすることで、自主管理を選ぶオーナーの心理について、その背景をイメージしてみてください。

自主管理のメリット

自主管理のメリットとして最も分かりやすいのは、管理費用の支出を抑えられることでしょう。管理会社に管理を委託すれば、どうしても一定の支出が必要です。一方で、自主管理の場合、自分でできることは自分で行うため、管理費用はほとんどかかりません。毎月物件ごとに一定額の管理費用を支払っていることを考えるとこの管理用がかからないというのは大きなメリットです。また、その分の浮いた資金を修繕などにまわすことも可能なので、物件管理に自らの創意工夫を盛り込みやすいのが特徴です。

自主管理のデメリット

他方、自主管理のデメリットとしては、クレーム対応や退去時の立ち会いなど、時間や労力がかかる専門的業務を自ら実施しなければならない点が挙げられます。当然、所有している戸数が増えれば増えるほど、自主管理で対応できる部分は限られていきます。無理に自分で対応しようとすれば、どうしても行き届かない部分が生じてしまい、物件そのものの資産価値を下げてしまうことにもつながりかねません。

他の業者と連携できるかどうかがポイントに

自主管理を行う場合、他の業者とどれだけ連携できるかがポイントになるでしょう。具体的には、リフォーム会社やクリーニング会社、さらには水道、ガス、電気など各種設備の関連会社などです。入居者満足に直結する部分で業者と連携できていれば、物件価値を落とすことなく管理が行えます。そのためには、コミュニケーションや人脈形成も重視しなければなりません。

物件管理で付加価値を高めよう

昨今では、外国人入居者への対応なども求められてきており、より競争力や付加価値のある賃貸物件を提供するために、管理会社との付き合い方にも変化が求められてきています。そのような中で、家賃管理を行ってくれる保証会社のサービスを積極的に活用し、管理費用を抑えつつも効率的に自主管理を行っているオーナーもいます。自分が保有する物件の付加価値を高めていくためにどうするべきかという目線で、管理会社に委託できる部分は活用しながら、自主管理とのバランスを検討していくとよいでしょう。

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