2021.02.10
不動産投資

【まだまだ人気?】都心のワンルーム事情

都心は築年数が経過しているワンルームの物件でも、まだまだ人気があると言われています。
最近の都心ワンルームを希望する入居者の動向や、物件購入価格など事例を交えてみていきましょう。

最新のワンルームマンション事情

都心のワンルームを希望する入居者の傾向では、まずは初期費用が少ない物件を探す傾向にあります。
もともと賃料が高い都心だけに、入居時の費用は結構な金額になります。
従来のように敷金や礼金、保証会社の保証料、家賃3ヶ月分というような初期費用の支払い条件は近年なかなかなじまない傾向にあります。
特に新築物件では敷金ゼロという条件が多く、入居者側のできるだけ初期費用を抑えたいという傾向に反映しているようです。
敷金がゼロという場合、その大半に入居の際の保証会社を利用している関係でその分、敷金を安くしているようです。
敷金は、ネットで情報をみることができるので、契約条件や初期費用は物件選択に大きく影響しているといえるでしょう。

こうした背景に加えて、専有面積では20平米以上の極力広めのワンルームを探す傾向にあります。
間取りに関しては浴室、洗面、トイレが別になったものを理想としています。
同じエリアでも物件数が相当あるわけですから、入居希望者にとってはある意味、選り取りみどりということになります。
広さのほかには付帯設備の内容を吟味しています。
最近では、当たり前になっているエアコン、TVモニター付きインターフォン、シャワートイレ、浴室乾燥機などは標準設備化しています。
これに加えて、WiFiや無料のインターネット、24時間ゴミ置き場などが満足度の高い設備とされています。
さらに、家具家電付きのタイプも好まれており、いわゆる「ついていたらお得」というモノがあるといいらしいようです。
家賃にこうしたものが含まれているという感覚がお得に感じるということです。

このように、入居者からワンルーム賃貸をみた場合には初期費用は安価、できれば広めの部屋、設備は充実という流れがあるように見えます。
したがって、これからワンルームを購入して不動産投資をしようという場合には、こうした入居者のニーズも考慮しておくことがポイントです。

また、こうした傾向とは逆に、グレードが低い17平米~20平米のワンルームも意外に人気がまだあるようです。
このタイプではいわゆるユニット式のバスルームが基本でトイレと洗面が浴室についているものです。
都心のワンルームではこのタイプのものがいまだに多く、築年数の古い中古物件では大半を占めています。
当然、家賃も新築に比べると安価で、しかも最寄り駅に近い物件が多いので、まだまだ需要は見込まれる傾向にあります。
どうしても家賃優先という場合には、こうした物件を選ぶ傾向にあるようです。

投資用としてワンルームを購入する場合、新築では正直、割高です。
都心の平均的な新築ワンルームの価格は概ね2,500万円以上で3,000万円を超える物件もあります。
総じて賃料は高くても10万円前後ですから、儲かるというイメージはあまりありません。
逆に中古のワンルームの場合には1,000万円代からのものが多く、築浅の物件でも2,000万円前後が多くみられます。
賃料は概ね8~9万円程度ですから、投資対象として新築よりも中古の方がいいと言えるでしょう。

2020年以降の需要は?

皆さんが気になるオリンピック以降の住宅の需給ですが、やはり「家あまり」、しかも少子高齢化の時代ですから、今までより良いとは言い難いものです。
特に、湾岸に建築されるオリンピックの選手村跡地が賃貸用として出されるとか、このところの相続税対策で賃貸物件が飽和状態になっているとか、2022年の生産緑地問題など、賃貸需給のバランスは供給過剰という状況になります。
したがって、賃貸物件もかなり精査され、「選ばれるもの」と「残るもの」に二分化される可能性が高いでしょう。
高い賃料を払ってでもここに住みたいとか、何か特徴のある物件でないと難しい時代になりそうです。
なかなか時代予測はできませんが、需給バランスはさらによくない傾向になることは事実です。

都心の一人暮らしも増加傾向

現時点では大学をはじめ、企業も東京一極集中です。
都下にあった大学も徐々に都心によっています。
また、地方の若者は地元での就職先が少ないこともあり、やはり東京での就職を希望します。
したがって、単身の人口はそれなりに伸びるものとされています。

ただ、過去のような上昇傾向は見込まれていませんので、期待してしまうとその反動が大きいでしょう。
加えて、65歳以上の人口は年々増加していますので、この年代の単身者は増加傾向にあります。

まとめ

ざっくりと都心のワンルーム事情をみてきましたが、入居者は安い賃料で優良な物件を探す傾向が強くなっています。
したがって、立地条件が悪い物件ではいったん空室になると数か月間空いたままの状態になります。
駅から少し遠い、1階、幹線道路沿い、築古などマイナス要因が重なると入居も売買も苦戦を強いられます。
したがって、都心のワンルームを投資対象とする場合には、十分な市場調査をしてその良し悪しを判断するべきでしょう。

執筆者
寺岡 孝 テラオカ タカシ
( 東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント    )
アネシスプランニング株式会社 代表取締役

1960年東京都生まれ。大手ハウスメーカーに20数年勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。住宅の建築や不動産購入などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。

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