収益物件のなかでも、高利回りが魅力として知られるのが「築古物件」への投資です。では、そのメリット・デメリットとは何でしょうか？気軽に手を出す前に、気をつけたいポイントと成功のコツを理解しましょう。
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築古物件投資のメリットには、以下のようなものが上げられます。
・価格が安い
築古物件はその古さゆえに、価格が安いというのが大きな特徴です。法定耐用年数が切れているような物件ならば、建物の価値はゼロで、ほぼ土地だけの値段で売りに出されていることも多いといえます。価格が安いため、場合によっては融資を受けなくても購入できるケースもあるでしょう。
・利回りが高い
古い物件なので家賃収入もそれなりに安くはなりますが、家賃には下方硬直性があるため、ある程度までしか下がりません。したがって築古物件は、価格が安いうえにそれなりの家賃収入が期待できるので、同スペックの築浅物件に比べて利回りが高くなります。賃貸仲介会社と良好な関係を構築し、高い利回りの状態をそのまま維持できれば、多額のキャッシュフローを期待できます。
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築古物件にはメリットもありますが、デメリットもあります。
・修繕費がかさむ
築古物件と新築・築浅物件を比べた時に、最も大きな違いが修繕費です。建物や設備は古くなればなるほど劣化していき、あちこちと不具合が出てきます。そのたびに修繕費が発生することになります。また、屋根・外壁を12～15年といった周期で塗り替えるなど、大規模修繕も必要になります。
・融資を受けにくい
融資を出す・出さないの基準は各金融機関によって異なりますが、審査の大きな基準の一つが築年数です。「法定耐用年数－築年数」で融資期間を決めている金融機関もあります。築古物件で融資を受けようと思ったら、金融機関の選択肢はかなり限られてしまいます。
・入居者募集が難しいこともある
入居者を募集する際に、築古であることはややマイナスです。築古でも全く問題ないと考える人も多いのですが、同じような条件なら新しい方がいいというのが部屋探しをしている人の本音でしょう。ただし築古物件の場合、賃料を下げて競争力を高めるという戦略も選べるので、一概にはデメリットとはいえないかもしれません。
価格の安さや利回りの高さゆえに人気のある築古物件投資ですが、気軽に手を出してしまうと手痛い失敗をすることもあります。その原因はやはり修繕費です。利回りの高さに魅力を感じて購入してみたものの、実際に運用するとあれこれと修繕費がかさみ、キャッシュフローがほとんど残らないという結果になることもあります。
特に、雨漏りを原因とする屋根の修理や、排水管の故障、給湯器などの高額な設備の故障が重なれば、多額のキャッシュが吹き飛んでしまいます。そのうえ空室が増えて収入も少なくなれば、赤字経営はまぬがれません。規模が大きい物件であれば、破綻に至ることもあり得ます。
では、築古物件投資を成功させるにはどうすればいいのでしょうか。最も重要なポイントは、事前に緻密なシミュレーションを行ったうえで、きちんと儲かる物件を購入することです。
築古物件は利回りの高さが魅力ですが、その利回りはあくまでも物件を売りたい不動産会社の楽観的な推測に過ぎず、買った後に本当に実現できるかどうかはわかりません。自分なりに周辺の賃貸相場をよく調べて、想定空室率も考慮しつつ、現実的なラインで利回りを計算する必要があります。
また現地調査の際には、外壁や基礎部分など、特にお金がかかりそうな箇所は細かくチェックしておきましょう。そのうえで、物件購入後にかかる運営費用や修繕費用、将来的にかかる大規模修繕費用などもなるべく詳細に把握し、シミュレーションに組み込むことが大事です。
ここまでしたうえで、「きちんと儲かる」と判断できたら投資をすればいいのです。つまり築古物件投資は、建物や賃貸事情についてそれなりの知識のある、ベテラン向きの投資手法といえるでしょう。
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