2021.02.12
空室対策

【ボロアパートだったのに…】サラリーマン大家のためのリフォーム術!

中古の物件を購入し、リフォームしてから賃貸するケースについてどう思いますか?
サラリーマンでマンションの賃貸経営を行う場合、予算を押さえて投資を始めたいという方も多いはず。

そこで今回は、リフォームによってガラッと変わった築古物件をご紹介します。

一見、ボロボロのアパートでも、とんでもない収益物件になる可能性を秘めているのです。

これらはもちろん、全ての築古物件に当てはまるわけではありません。
しかし、しっかり見定めて買うことができれば、高利回りの収益物件に生き返らせることができます。

それには3つの利点があげられます。

・ボロボロの物件の場合、購入時の競合が少ない
・上手にリフォームすれば家賃アップが見込める(現状が下がり切っている)
・安く買い叩ける可能性が高い

もちろん、物件リフォームありきでのある意味賭けのような購入となりますが、欠陥や瑕疵についても購入時点からプロを同行させれば、余計なリスクを背負い込むこともありません。

ほかの人があまり欲しがらないということは、その分、長く売りに出ている可能性が高いもの。
そのため売主に、修繕にどのくらいかかるかなどを主張することで、当初提示されている価格よりも安く購入できる可能性が高まります。

また、現状ボロボロの物件は賃借人の目に入りにくく、家賃を下げることで辛うじて賃借人を集めている可能性も高くなります。
リフォーム後どのくらい家賃アップが見込めるか、あらかじめ不動産屋さんの担当に確認しておくと、効率の良い投資ができるはずです。

お手頃な家具を用いた、ホームステージング(家具や小物類を入れるなどして、居住空間を演出する手法)を取り入れてみてもいいと思います。
築年数の割にきれいだ、おしゃれだとお客さんの期待値以上の反応を得られれば、ここに住んでみたいと思わせることができます。

ではどんなリフォームが効果的なのか。実際の成功例を見てみましょう!
 

びっくりリフォームの事例


 

築古の戸建てがおしゃれに大変身!

最初にご紹介する物件は昭和に建てられた物件でした。
新耐震ではあるものの、シロアリが住みついてて、雨漏りが発生している感じもします。

実際に見てみると和室の天井には雨漏り跡があり、木部は腐食。
幸い、鉄骨造だったため、構造的に問題はありませんでしたが、木造であれば即解体が必至の物件です。

陸屋根の物件でしたが、防水シートには穴が空き、排水溝も詰まって雨水がうまく流れていない有り様でした。
これでは当然雨漏りするよな……という感じです。

1Fにはトイレと和室、浴室がありましたが、写真のようにタイル貼りの和式トイレで寒々しく、内見でこれを見せられたら、紹介してくれた担当さんへ一気に不信感を覚えてしまうレベルです。

2Fもダイニングキッチンと和室が隣接していたため使い勝手が悪く、ダイニングテーブル、冷蔵庫や食器棚をどこに配置すれば良いかわからないアンバランスな間取りでした。

まずは使い勝手を改善するために和式トイレは洋式トイレへ変更しました。
併せてインテリアコーディネートも行います。
用を足すのさえ躊躇するようなトイレでもちょっとしたリフォームで、ここまで変われるのです。
 

(写真=ライター作成)

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・次は、1Fの和室

和室の横には浴室があったのですが、洗面脱衣室がなかったのです……。
一体どこで着替えろと言うのかという状態でした。
ここでは、和室を解体し洗面室を作ることにしました。
洗面室は鏡面が暗いと使いづらいのでガラスブロックを設置し、明かりが取れるようにしました。
見た目もよくなりました。
もちろん費用は抑えています。
 

(写真=ライター作成)

・続いてはメインのリビング

ここも元々は和室でした。
しかし、言うまでもなく今のトレンドは洋室です。
迷うことなく和室を解体し、写真のようなリビングを作りました。

オープン可動棚は費用をかけずに収納を作るときの定番です。
照明は若干やり過ぎてしまった感がなくもありませんが、フロアランプやスポットライトで部屋の隅を照らし、お部屋が広く見えるように演出。
一段と雰囲気もよくなるので、賃貸物件として貸出すのであれば、ライトにもこだわってみると借り手がつきやすくなるはずです。
 

(写真=ライター作成)

・最後はキッチンです

元々はダイニングキッチンでしたが、リビングをつなげてLDKにしてみました。その際に、冷蔵庫置き場も作りました。ここまではする必要はなかったかもしれませんが、どこになにが置けるのか想像ができると、内覧時の印象も格段に上がると思います。

お金をかけられない場合には、ホームステージングやマスキングテープを床に貼ってどこになにを置けるのか示してあげるだけでもいいかもしれません。
古いアパートも、ちょっとした工夫と出費で物件リフォームすれば、新築のように早変わり。予算も、新築購入よりかなり低く抑えることができます。
 

(写真=ライター作成)

この物件はかなり豪華に500万円ほどかけてリフォームしていますが、古いボロボロのお家を安くリフォームするときの3つのポイントを紹介します。

ご自身で物件リフォームされる方は、これを覚えておくことでより投資効率をあげられるはずです。

サラリーマン大家はぜひ参考に!


 

物件リフォームを安く抑えるコツ・3つ

・色を上手に使う
・新しいものと古いものが調和するようにする
・照明をうまく扱う

まず色について。

色は人の心理に大きな影響を与えるものです。
たとえば青は落ち着きを与えますし、赤は気持ちを高揚させます。
色は人の心理に密接に関わっていますが、青と赤では体感温度にも差が出てくるのです。
体感で、3度程変わってくるとも言われています。

断熱や機密性が低く、温度が下がりやすい家では暖色系の色を用い、逆に暑い地域であれば寒色系の色を使うといいでしょう。
色を上手に使った物件は内見時の記憶に残りやすいです。
新築で新しい部屋なら、白の色調も良いですが、リノベーション物件の場合、きれいに配色された部屋の方が「おっ」と思うもの。
とくに色のコーディネートであれば、どの色にしても金額はあまり変わりません。

次に、新しいものと古いものの調和についてですが、これは新旧の違和感を和らげる効果があります。
違和感があると印象には残るのですが、それがマイナスになってしまう危険性もあるので、新しいものを古いものに合わせて選び違和感のない調和を生み出すことができます。

内装仕上げや家具には、素材感がある手触りがザラザラしたようなものが扱いやすいと思います。
金属を取り入れる場合は、メッキなどのつるつるとしたものではなく、エイジングのかかったザラザラしたもので揃えると、統一感が出るでしょう。

最後に、照明について。

照明はお部屋の雰囲気を数段アップさせます。
先ほど紹介したように、演出照明をつけるだけでぐっと印象が変わります。
賃貸マンションの場合、照明がついていないケースも多いですが、あえてつけておくのが◎。
色を調節できる照明を選んで、室内の演出を工夫しましょう。

このように、お金をかけないで価値を上げるリフォームをすることは可能です。
あなたもボロボロの築古物件を素敵にリノベして、高利回りの収益を上げてみませんか?

利回りが回復した状態になれば、オーナーチェンジで売却し差益を得ることも可能です。
このくらいの規模であれば、サラリーマン大家さんでもあまり怖がらずに投資ができそうですね。

たしかにリスクも高い築古物件ですが、お金がかかるところがどこなのか、どれくらいお金がかかるのかのポイントを理解しておけば、そこまで怖くありません。

実際のところ、構造さえしっかりしていれば、あとはリフォームでなんとでもなります。
費用を抑えたリフォームでも、ちょっとした工夫と努力で、必ず借り手はつくものなのです。

リフォームをするときに大切なのは、使い勝手や雰囲気を、お客さん目線で考えること。
自分が入居者だったらどう使うか、どんな部屋なら住みたいかを考えることで素敵なお部屋ができあがるのです。

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