本業ではなく副業として不動産投資を始めようとする人の中には、「賃貸経営の管理業務に多くの時間はかけられないので、不動産管理会社を探している」というケースが少なくありません。そこで、賃貸経営を成功に導く管理会社の選び方、また「委託管理」と「自主管理」を比較して最適な管理を行う方法についてお伝えします。
本記事を参考に、できるだけコストを抑えながら入居者の満足度を高めることができる管理法を知り、長期的に賃貸経営を成功させていきましょう。
【著者】水沢 ひろみ
オーナーのための家賃保証
「家主ダイレクト」
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目次
不動産を売買したり部屋を貸し借りしたりする際に利用するのは「不動産業者」というのが一般的な認識でしょう。ですが、不動産業者とひとくちに言っても、客付けと元付けという役割の違いがあり、さらに、不動産の管理を任されている管理会社にもさまざまな種類があります。
ここでは、そういった不動産会社の役割の違いや、不動産管理会社の業務内容などについて詳しく解説していきます。これらの知識は、次章で説明する「賃貸管理会社の選び方」を理解する際にもぜひ役立ててみてください。
不動産会社と聞くと、漠然と「来店した人に対して部屋を案内して契約をもらう仕事」というイメージを持っている人がほとんどなのではないでしょうか。しかし、実際には扱っている仕事の内容によって不動産会社はいくつかのタイプに分かれています。
少々専門的な言い回しにはなりますが、不動産会社には「客付け」と呼ばれる会社と「元付け」と呼ばれる会社があります。客付けとは、不動産の購入や賃貸のための物件を探している人に物件を案内する業務を行っている会社のことを指します。一方、元付けとは、不動産の売却や部屋の貸し出しをしたいと考えているオーナーから依頼を受けている会社を指します。
ですから、不動産の賃貸業務を行うにあたって部屋を貸し出したいと希望するオーナーは元付け業者に部屋の借主の募集を依頼し、部屋を借りたいと希望している人は客付けを行っている不動産会社で部屋を紹介してもらうことになります。
客付け業者は、部屋の入居希望者が現れると元付け業者に連絡を取り、部屋の空き状況や募集内容に変更がないかを確認し、元付け業者がオーナーから預かっている鍵を借りて入居希望者に部屋の案内をします。
賃貸借契約にあたっては、それぞれの業者がオーナーと入居者の間に立って契約締結をサポートしますが、元付けと客付けの両方を一つの会社が兼ねていることもあります。
元付け業者はオーナーから物件の管理を委託されているケースも多くあります。このような場合には、その物件についての詳しい情報を持っていたり、入居後もサポートを受けられるケースもあったりするなど、元付け業者から直接部屋を紹介してもらうメリットがあります。反対に、客付け専門の会社は入居者募集に特化していますから幅広く物件を扱っており、たくさんの選択肢の中から物件選びができる可能性があります。
また、不動産会社の業務は仲介業務に限らず、オーナーから依頼されて物件の管理業務を行う場合もあります。このように、不動産の管理を任されている管理会社には、仲介専門の管理会社、仲介と管理の両方を行う会社、管理専門の管理会社の3つのタイプがあります。
管理会社は不動産の管理に関するさまざまな業務をサポートしますので、空室が生じた時には入居者の募集まで任せられると考えている人がいるかもしれません。しかし、管理会社の中には物件の仲介はしないという会社も存在します。仲介をしない管理会社を選ぶ場合には、仲介は仲介会社、管理は管理会社というように、別の会社へ依頼することになります。
この点、仲介も管理も行う管理会社に委託しておけば、たとえ空室が生じても管理を任せている管理会社にそのまま任せることができるので、オーナーは新たに仲介会社を探す手間がかかりません。普段から物件の管理を担当している管理会社であれば、物件の状況をよく把握しているはずですから、入居者への案内もスムーズに行えるでしょう。
ただし、仲介なら仲介専門、管理なら管理専門というように、どちらかに特化している会社へ依頼するメリットもあります。
仲介だけを行っている会社は、幅広い物件を扱い、集客に力を入れている可能性が高いため、その結果として短期間で空室が埋まることも期待できます。反対に、管理だけを行っている会社であれば管理業務に注力しているので、物件の管理に関してはきめ細かいサービスが受けられると考えられます。
このように、それぞれのタイプによってメリット・デメリットがありますので、物件のオーナーはどのようなニーズを重視したいかによって管理会社のタイプを選ぶことをおすすめします。
賃貸管理会社が行う管理業務の内容は、契約管理・入金管理・建物管理の3つに分けられますが、どの管理会社もこれらすべての業務を行っているとは限りません。また、その業務のうちどこまでを行うのかといった部分も管理会社の方針によって異なりますし、それによって管理手数料の設定も変わってきます。
オーナーは賃貸管理会社に何を求めているのかについてよく考えた上で、管理会社に依頼するべきかを検討する必要があるでしょう。
契約管理業務とは、入居者の募集や部屋の内覧の手配、賃貸契約締結に関する手続きなどを行う業務をさします。その上、入居者が退去する際は、退去時の立会いや敷金の清算などの業務も行います。また、入居後に部屋の使用法などに関して入居者が契約に違反していないかといった、トラブルに関する対応も含まれます。
入金管理業務とは、毎月の家賃がきちんと振り込まれているかを確認したり、入金が遅れている場合には入金確認の連絡を取ったりする業務をさします。入金管理も賃貸管理会社の重要な業務のひとつです。
建物管理業務とは、入居者の専有部分以外の建物や敷地の清掃、設備の修繕などのメンテナンス業務となります。建物に関して入居者から苦情などがあれば、オーナーに代わって対応することも含まれます。
賃貸管理会社に物件の管理を任せたいと考えているのであれば、管理会社の選び方は重要なポイントとなります。ここでは、賃貸経営を成功に導く管理会社の選び方として6つのポイントをお伝えします。最適な管理会社を選ぶためにも、ぜひ参考にしてください。
賃貸管理会社を選ぶ際、管理会社がその地域に強いかどうかは大切なポイントのひとつです。賃貸管理会社が地域の情報に詳しければ、
など、安心して任せることができます。
不動産経営において覚えておきたいのは、その立地によって入居者のニーズに大きく差があることです。ですから、入居者のニーズを把握して、入居者を満足させるサービスを提供するには、その地域に強い賃貸管理会社であるという点がとても大事なポイントであることを心に留めておくとよいでしょう。
賃貸管理会社に物件の入居者を募集するところまで依頼したいと考えているのであれば、その会社の客付け力の高さを調べる必要があります。客付け力の高さは、入居率の高さや空室期間の短さなどにつながるからです。
賃貸経営では空室の期間も物件のローンを払い続けなくてはならないので、空室がどれだけ続くかは物件の収益性にとても大きな影響を与えます。ところが、複数の物件を所有して賃貸経営を行っているような場合だと、常に満室を維持するのは簡単なことではありません。そのため、客付け力の高い管理会社は非常に頼もしい存在といえるのです。客付け力が高ければ、無理に家賃の値引きをしなければならないケースも減ることになるでしょう。
では、客付け力の高い管理会社を見極めるポイントは何でしょうか？集客力と物件に対する情報の多さががカギといえるでしょう。具体的には以下の特徴があります。
このように、さまざまな角度からしっかりとリサーチして、総合的に判断することが求められます。
先程説明したように、管理業務の内容の範囲は賃貸管理会社によって異なります。管理会社が提供しているサービスの中でどのサービスを利用したいと考えているのか、依頼を検討している管理会社の業務内容にそのサービスは入っているのかについて、慎重に検討する必要があります。
また、契約・入金・建物の管理業務のすべてを扱っているとしても、その会社によって得意分野があります。家賃の回収業務に力を入れたサポートを期待しているのか、建物のメンテナンスが強い会社に任せたいと考えているのかによっても、候補となる会社が分かれます。管理会社の選択の際には、その会社の業務内容の範囲について、しっかりとリサーチすることを忘れないようにしましょう。
賃貸管理会社を利用するのであれば、毎月、管理委託費を支払うことになります。この管理費の料金設定は、管理会社によって、また依頼する管理業務の内容によって異なります。
宅地建物取引業法上では、管理委託費の上限は特に設けられていません。そのため、管理会社は自由に決めることができますが、一般的には毎月の家賃の3％～8％といった範囲で設定されているケースが多くみられます。
たとえば、6万円の家賃に対して5％の管理料がかかると3千円です。それほど大きな金額には感じられないかもしれませんが、ローンの支払いや、その他の必要経費を差し引いて収益性を考えた場合には、できるだけ低く抑えたいところです。
もっとも、管理費用が安くても提供するサービスの質が劣るのでは意味がありませんから、サービスの質と料金のバランスを見ることは不可欠です。管理会社が提供する管理業務の内容をしっかりと把握した上で、管理委託費は適正であるかを判断するようにしてください。
賃貸管理会社を選択する時に、大手管理会社と地元管理会社ではどちらを選べばよいのでしょうか？
大手管理会社のメリットとしては、
などが考えられます。一方、地元管理会社のメリットとしては、
などがあげられるでしょう。
大手管理会社と地元管理会社にはどちらにもメリットがあります。「大手だから安心」「地元のほうがよい」ということではなく、両者の特徴をよく理解した上で、自分の経営方針にとって最適な管理会社を選ぶことがポイントとなります。
管理会社の担当者の対応に信頼がおけるかは、管理会社を選ぶ際に見極めなくてはならないポイントです。クレーム対応に対するスピード、返答の速さ、相談のしやすさなどは、入居者が部屋に長く住み続けたいと感じるかに大きな影響を与えることになります。
信頼できる担当者の対応を見極めるには、会社の規模や種類による違いではなく、以下の点に特に注意して判断するとよいでしょう。
管理会社の中には、管理業務を行うだけではなく、家賃保証まで行っているタイプの会社もあります。こういった契約は、一括借り上げ契約、またはサブリース契約といいます。
サブリース契約の仕組みは、オーナーの所有している部屋を管理会社が借り上げる契約をし、管理会社が貸主として入居者に部屋を貸し出すというものです。管理会社が部屋を借りているため、たとえ入居者が決まらなくてもオーナーには家賃が入ります。それなので、空室リスクが心配なオーナーは検討してみても良いかも知れません。
ただし、サブリース契約には以下のようにメリットもデメリットもありますので、慎重に検討する必要があるでしょう。
サブリース会社が家賃回収のリスクを負う分、オーナーは一定の費用を負担し続けなくてはなりません。それなので、もともと入居者から需要があり、部屋の稼働率が高いのであれば、サブリースを利用するメリットは少ないといえます。反対に、空室リスクが高いと予想されるケースでは、その分借り上げ家賃が低く設定されるため、手数料は高くなる傾向にあります。
サブリースの手数料は賃料の10～20％ほどが一般的ですので、これだけの費用を負担しても収益性に問題がないかをシミュレーションしてから判断する必要があるでしょう。
依頼している会社に不満がある場合などは、賃貸管理会社を変更することができます。賃貸管理会社との間で管理業務に関する委託契約書が交わされているはずですので、通常はそこに契約期間も記載されているのが一般的です。
契約期間は2年または3年ほどとされているケースが多いので、その契約が切れるタイミングでそのまま契約更新の手続きをとらずに新しい管理会社と契約をするのが一番スムーズな流れといえます。
しかし、契約終了を待たずに管理会社を変更したいのであれば、委託契約書で取り決めた内容に従って契約を解除することができます。国土交通省が作成している「賃貸住宅標準管理委託契約書」を基にすれば、契約終了3カ月前に解約の申し入れが必要とされており、今すぐに解約したいのであれば3カ月分の手数料を支払えば解約できることが示されています。
もしも契約書に違約金についての定めがあれば、それに従うことになりますので、契約内容は事前によく確認する必要があります。なお、管理会社の変更にあたっては、
といった点に十分に気を付けて、入居者からのクレームにつながらないように配慮することを忘れないようにしましょう。
参考：国土交通省 – 賃貸住宅標準管理委託契約書
ここまで読んできたオーナーの中でも、特に所有している物件数が少ないという人の場合だと、そもそも管理会社の利用自体を迷っているケースがあるかもしれません。このような場合には、物件を自主管理して、「家賃保証サービス」を利用するという選択肢があります。
そこで本章では、委託管理する場合と自主管理する場合のそれぞれの特徴、違いなどを分かりやすく説明していきます。
委託管理とは、上記のようにさまざまな形態のある管理会社の中からオーナーのニーズに合った管理会社を選択して、物件の管理を任せる方法です。一方、自主管理とは管理会社を使わずにオーナーが管理業務のすべてを行う方法です。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、委託管理のメリットは、
などが考えられます。
一方、自主管理には、
などのメリットがあります。
賃貸経営の収益性よりも時間的な余裕を優先したいオーナーにとっては、委託管理のほうが向いているといえるでしょう。反対に、収益性を重視したい、もしくは現在の収益性を考えると管理費用をかける余裕がないというオーナーには、自主管理がおすすめといえます。
しかし、自主管理を選択する場合、空室が生じた際の入居者募集、毎月の賃料の回収業務、退去後のリフォームなど、オーナーは幅広い業務をこなさなくてはなりません。特に今まで管理会社に任せていたオーナーの場合だと、これらすべてを一人で行うのはハードルが高いと感じることでしょう。
そういった自主管理を選択するオーナーをサポートするサービスとしておすすめなのが、株式会社Casaの「家主ダイレクト」という家賃保証サービスです。自主管理に伴ういくつかのリスクを懸念して管理会社の利用を検討しているのであれば、それらのリスクのうちいくつかは家主ダイレクトで保証してもらうことができます。
たとえば、家主ダイレクトを利用すると、家賃の回収は家主ダイレクトが行います。入居者から回収するよりも前に、オーナーの口座には確実に家賃分が振り込まれますので、家賃の滞納リスクはなくなり、回収の手間もかからなくなります。
また、賃貸経営で一番心配なのは空室リスクですが、家主ダイレクトではポータルサイトでの集客や、運営会社独自の代理店ネットワークによる入居者募集サポートに力を入れていますので、空室リスクの大幅な軽減も期待できます。
そのほかにも、原状回復費用の保証、入居者の孤独死対策となる孤独死保険の無料付帯、水漏れや鍵の紛失などのトラブルに24時間対応など、オーナーを悩ませがちな部分についてもサポート体制が充実しています。
家主ダイレクトのサービス利用料は入居者が負担するため、これだけの内容をオーナーは費用負担なしで受けることができます。自主管理を成功させたいオーナーにとってはメリットが大きいサービスですので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。詳しい内容は以下の資料をご覧ください。
賃貸経営を行うには、管理会社の選択が大変重要になります。空室対策や物件の修繕、家賃の回収、入居者のクレーム対応など、管理業務は多岐に渡りますが、収益性を考えると管理費用はできるだけ抑えたいところです。
収益性を重視した結果、自主管理を選択するならば、すべての業務を自分で行おうとせず、本章で紹介した家賃保証サービスを利用することも検討してみてください。委託管理にも自主管理にもメリットとデメリットは存在します。この記事を参考にオーナーにとって最善の管理法を見つけ、不動産投資の収益性向上に役立ててみてください。
かつて銀行や不動産会社に勤務し、資産運用に携わった経験を活かし、現在は主に金融や不動産関連の記事を執筆中。宅地建物取引主任、証券外務員一種、生命保険募集人、変額保険販売資格など保険関係の資格や、日商簿記1級など、多数の資格を保有し、専門的知識に基づいた記事の執筆とアドバイスを行う。
