2021.02.12
賃貸経営

コロナ禍にも対応可能。入居者からのありがちな3大トークを知って家賃値下げ交渉を乗り切ろう

賃貸オーナーはご存じの通り、新型コロナウイルス感染拡大の影響によって家賃の減額交渉が全国で多発しています。事情が事情だけに、入居者側の心理として「減額されて当たり前」という認識を持っていることが多く、これまでの経年劣化などでの減額交渉とは意味合いが異なります。

賃貸オーナーにとっては、一方的に突き放すのではなくよい落としどころを探ることが、極端な譲歩を回避する意味でも重要になります。今回は、この特殊な事情下での家賃減額交渉に対し、オーナーが上手く乗り切れるように、また普段の交渉においてもよくある内容を含めて、入居者からの3大トークを紹介しながらその対策について解説します。

ありがちな家賃減額交渉トーク1:コロナショックで失業、または収入減少で支払い困難

最もよくあるのが、「コロナショックによる失業」や「収入減少」などが原因で家賃の支払いが困難になり、減額もしくは免除などを要請するケースです。心情としては理解できるものの、オーナーとしては大事な収入源である家賃をそう簡単に値下げしたり、免除するわけにはいきません。

法的な解釈では、こうしたケースは借地借家法第32条1項の「経済事情の変動」に該当すると考えられています。この条文では不動産の価格相場や税額の変動、さらには「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当(原文)」である場合は、最初の契約条件にかかわらず家賃の増減を請求できると規定されています。これをコロナショックに当てはめると「近隣でも減額が成立しているのだから減額してほしい」というロジックが成り立つわけです。

オーナーとしては話し合いに応じないわけにはいかないので、家賃減額、敷金の一部返還、もしくは一定期間の家賃免除などある程度の譲歩が落としどころになるでしょう。

入居者が事業者の場合は、家賃支援給付金制度を利用できる可能性があります。オーナーとしては減額などに応じる前に、こうした公的な救済制度の提案から始めるのがよいでしょう。

【参考】中小企業庁「家賃支援給付金」
【参考】6月に成立した国の家賃補助制度「家賃支援給付金」。賃貸オーナーにどう役立つの?

ありがちな家賃減額交渉トーク2:同じ物件内で安く募集されているのを知った

一棟マンションなど同一の物件内で、他の部屋が安い家賃で募集されているのを知った、というケースもよくあります。「それなら自分の部屋も同じ金額に値下げしてほしい」というわけです。

これについても前項で解説した借地借家法32条1項の「賃料減額請求権」に該当する可能性がありますが、ポイントは「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」となっているところにあります。近隣にある建物が比較対象なので、近隣にある類似の建物と比べ家賃相場が著しく変化しているのでなければ、オーナーは値下げに応じる義務を負いません。

また、同一の建物内で安い家賃条件を出しているのは「早く入居者を入れたい」というオーナー側の事情である可能性が高いです。その場合はオーナーの経営戦略上の理由なので、問題はありません。

入居者が募集広告などを見つけて値下げを要求してくる場合、その物件に住むこと自体に不満はなく、いわゆる「ダメ元」で言っている可能性が高いです。初動対応としては「応じることはできない」と回答することを推奨します。物件に対して大きな不満を抱いていない限り、実際に退去する可能性は低いと考えられるでしょう。

ありがちな家賃減額交渉トーク3:外観や共用部分が劣化している

経年劣化により、外観や共用部分に古さを感じられるようになったことを理由に、「入居時より価値が下がっているので、家賃もそれに合わせて値下げしてほしい」という値下げ交渉もあります。こうした箇所は入居者にとっての専有部分ではないため、入居者側の努力でどうしようもないところがポイントとなります。

マンションの場合、10年から15年ごとに大規模修繕が行われます。その時期が近いのであれば、修繕の見込みがあることを説明しましょう。また、共用部分の劣化という指摘が他の入居者からまったく入っていないのであれば、その入居者の主観的な印象である可能性が高いため、「他の人からは特に不満が出ていない」と説明する必要があります。

もし他の入居者からも同様の指摘がある場合は、潜在的に同様の印象を持っている入居者が複数いることも考えられるため、交渉には柔軟に応じるべきでしょう。理由は、劣化が見られるのに家賃が高いままという印象を持った人が退去してしまう恐れがあるからです。その場合、修繕や美観の向上に応じるか、家賃を一部値下げするなどの選択肢があります。

閑散期となる夏場も多い家賃の減額交渉。適切な対応で、落としどころを探ろう

入居者が家賃の値下げを求めてくる、ありがちなトークを3パターンご紹介しました。コロナ禍の特殊な状況も含め、それぞれに理由は異なりますが、入居者、オーナーの双方にとって重要なお金の問題です。いい加減な対応はせず、落としどころを探るのがよいでしょう。

また交渉を持ち掛けられた時期にも注目しましょう。賃貸不動産の閑散期(1月から3月以外)や契約の更新が近い時期だと退去につながりやすいため、より柔軟な姿勢で交渉に応じるべきだと考えられます

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