コンビニなどの店舗付マンションの賃貸経営や建設を行う場合、メリットだけでなく、起こりがちな入居者とのトラブル例を知っておく必要があります。入居者はどんな店舗を求めているのかの調査結果もご紹介します。
1階を店舗にすることには、どのようなメリットがあるのでしょうか。マンションの入居者は2階以上を好む傾向があります。なぜなら1階に比べて日当たりがよく、空き巣などに対するセキュリティの面で安心感があるからです。1階を店舗にすれば居住用の部屋はすべて2階以上になるので入居者の募集に有利になります。
またコンビニやスーパーなど生活の利便性が増すような店が出店していれば利便性がアップし、入居者募集の際に有力なアピールポイントになるでしょう。
1階を店舗にする場合に注意しなければいけないのが入居者とのトラブルです。なかでも多いのが騒音の問題です。昼間は車道の騒音にまぎれてあまり問題になることは少ないでしょう。しかし夜間～早朝は店舗に出入りする人の話し声や車のドアの開け閉め、配送業者が荷下ろしをするときの作業音などが思った以上に響くものです。
また飲食店がテナントだった場合にあるのが、においや煙の問題です。換気扇から出るにおいや煙が2階以上の居室部分の洗濯物などに付く可能性があります。そのためラーメン店や焼き肉店、カレーショップ、うなぎ店などは注意が必要です。
さらに注意しなければいけないのがゴミ問題で、飲食店から出る残飯を入れたゴミ箱のフタが何かの理由ではずれカラスなどが食い荒らして物件周辺の環境の悪化につながるケースも考えられます。
1階が店舗付マンションの場合、意外なところから指導が入る可能性も否めません。騒音問題やゴミ問題で迷惑を受けている入居者や周りの住民が、店舗やオーナーに直接言わずに行政に直接苦情を申し立てるケースがあります。例えば神奈川県では「飲食店等における夜間騒音の防止に関する規定」があり問題があれば通報できるようになっているのです。
店舗側が改善すればよいのですが改めなかった場合行政からオーナーに指導が入る恐れもあります。
24時間営業に対してどう考えるかもオーナーにとっては迷うところでしょう。2019年ごろからコンビニに代表されるような24時間営業に対して社会的な風当たりが強くなっているため、営業時間短縮の流れが広がっている傾向です。現在24時間営業を行っている業種にはコンビニや大手飲食・居酒屋チェーン、カラオケ店、漫画喫茶、ネットカフェなどがあります。
夜間遅く帰宅する女性にとってはコンビニなどが営業していることで安心感があるという見方もあるため、受け入れて入居者増につなげるのも選択肢の一つです。クラブ、バーなどの接客風俗業店は風俗営業法で0時までの営業に制限されていますので深夜に営業される心配はありません。
それでもファミリー層や女性が多いマンションであれば風俗・遊興系の店が敬遠される可能性もあるので、受け入れ業種の選択は慎重に行ったほうが無難でしょう。
一般の居住者に比べてテナントはマンション全体に与える影響が大きいため、物件のイメージアップにつながるようなテナントに入居してもらうことが理想です。それには入居者がどのような店舗を求めているかを知ることが大切です。マイナビ賃貸が実施した「賃貸物件の1階にどのようなテナントが入ると嬉しいか」というアンケート（2012年調査）にて、上位10位までの結果を紹介します。ぜひ参考にしてみてください。
| 順位 | テナント | 人数 |
|---|---|---|
| 1 | コンビニ | 181人 |
| 2 | スーパー | 59人 |
| 3 | 100円ショップ | 34人 |
| 4 | 書店 | 30人 |
| 5 | 弁当屋 | 29人 |
| 6 | 内科・外科など病院 | 24人 |
| 7 | カフェ | 23人 |
| 7 | パン屋 | 23人 |
| 8 | レンタル・DVDショップ | 18人 |
| 9 | クリーニング店 | 15人 |
| 9 | ファーストフード店 | 15人 |
| 10 | 歯医者 | 5人 |
いずれも男女や単身、ファミリー層関係なく利用できるテナントが上位にランクインしています。これから新しい店舗付きマンションの建築を考えているオーナーは、どういったテナントが入居者にとって見極めることが大切です。
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