2021.02.12
賃貸経営

賃貸オーナー必見、家賃保証会社の入居審査は何を審査している?

賃貸住宅に入居者をつける際に家賃保証会社を利用すると、保証会社は独自の基準において入居者を審査します。もちろん審査の内容は明らかにされていませんが、ある程度どんな審査をしているかを賃貸オーナーとして知っておくべきでしょう。なぜなら、保証会社の審査が厳しすぎると入居者希望者がいたとしても実際の入居につながりにくいですし、その逆に審査が甘すぎると問題のある人が入居してしまい、トラブルの原因になることがあるからです。

そこで今回は、家賃保証会社の審査は何を審査しているのか、その中身に迫ってみたいと思います。賃貸オーナーの皆さんは、この情報をもとに家賃保証会社選びにもお役立ていただくことができます。

家賃保証会社とは?その役割と立ち位置

賃貸オーナーが入居者と賃貸借契約をする際、ほとんどの場合において連帯保証人を求めます。連帯保証人を確保しておくことで、もし入居者が家賃を滞納したとしても連帯保証人に請求することができるため、賃貸オーナーとしては回収不能のリスクを回避することができます。

しかし、すべての入居者が連帯保証人を用意できるとは限らず、その場合は連帯保証人の代わりに家賃保証会社を利用することになります。家賃保証会社は連帯保証人となって入居者が滞納をした時には家賃の立て替えを行い、家賃保証の対価として保証料を受け取ります。

近年では連帯保証人を見つけられない場合以外にも優先的に家賃保証会社の利用を契約の条件としている場合や、連帯保証人がいても家賃保証会社をつけることを条件としている場合など、賃貸借契約で家賃保証会社を利用するケースが多くなっています。国土交通省が平成28年に行った調査を見ても家賃保証会社を利用するケースは増えており、平成22年は39%だったものが平成26年には56%に拡大しています。

とくに2020年4月以降の賃貸借契約書においては、民法改正により個人の連帯保証人の極度額を定めなければなりません。責任の限度額が金額として明記されるため連帯保証人を見つけにくくなっており、家賃保証会社を利用するケースは増えているようです。

なお、家賃保証会社は保証のプロですが、家賃滞納のリスクを負うことになるため、入居者の信用状態や会社の方針によって家賃保証会社が連帯保証人を求めるケースもあります。

家賃保証会社が審査をする目的

連帯保証人の役割を担うだけに、家賃保証会社は入居希望者の審査をしています。その目的は、主に2つです。

(1)滞納リスクのある入居者を見つけ出す
(2)滞納リスク以外にも問題のある人を入居させないようにしてトラブルを防止する

いずれも賃貸オーナーにとっては避けたいトラブルばかりなので、家賃保証会社が行っている審査は賃貸オーナーとしても参考になるところです。

家賃保証会社の主な審査項目

それでは、家賃保証会社の審査ではどんなところを見ているのでしょうか。多くの家賃保証会社が審査項目としているのは、以下の通りです。

・収入:収入の多寡だけでなく、家賃との対比でアンバランスではないかも審査しています。

・職業:安定的な収入が見込める職業か、反社会的な職業ではないかといった点、また職業の有無についても審査します。

・年齢:高齢者の入居については特有のリスクがあるため、高齢の場合は上記項目と併せて審査が厳しくなることがあります。

・滞納歴:過去に家賃滞納がないかも重要な審査項目です。家賃保証会社間で情報を共有する仕組みを利用する場合があり、審査されます。

・信用情報:上記の情報共有は家賃保証会社同士のネットワークですが、こちらは借金問題や債務整理などの信用情報を利用する場合があります。過去に事故歴があると審査に通りにくくなります。

・その他:生活保護受給の有無や、現在の住居の居住期間(短いとトラブルを疑われる)、そこからの転居理由などを審査の項目としている家賃保証会社もあります。

家賃保証会社による審査のメリット、デメリット

最後に、家賃保証会社による審査を行うメリットとデメリットについても整理しておきましょう。

家賃保証会社による審査のメリット

家賃保証会社は連帯保証人になる立場なので、自らのリスクを回避するためにプロの知見で入念な審査を行います。賃貸オーナーは賃貸経営のプロですが、家賃保証会社は審査のプロです。プロが審査をすることにより、入居者の質が担保されます。家賃滞納や入居者間のトラブルなどを引き起こしそうな人を審査によって契約不適格にすることで、問題のある人を入居させることなくトラブルを防止できます。

家賃保証会社による審査のデメリット

家賃保証会社の審査は厳しければ厳しいほど問題のある入居者との契約を防止できますが、あまり厳しすぎるとせっかくの入居希望者を逃してしまうことにもなるため、空室がちの物件では審査の内容や家賃保証会社自体を再考する必要があるかもしれません。家賃保証会社によっては審査時に個人の連帯保証人を求めるところもあり、連帯保証人を見つけることが困難な入居希望者にとっては保証会社の審査を受けられない場合があります。

また、審査があるからといって必ずしも万能ではなく、「家賃保証会社が審査したから万事OK」とは思わず、常にリスクに対応できるようにしておくべきでしょう

賃貸借契約において、家賃保証会社の利用を求めるケースは今後も増える

2020年4月からの民法改正もあり、賃貸借契約において家賃保証会社を求めるケースは今後も増えると予想されます。賃貸契約書において連帯保証人の責任を負う金額の限度である極度額の記載が必要とされたため、入居希望者が連帯保証人を立てにくくなっているからです。賃貸オーナーとしては、家賃保証会社の仕組みや審査内容について理解し、利用の際に戸惑わないようにしておきたいものです。

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