2021.08.27
トラブル対応

家賃滞納による強制退去の流れと、オーナーがすべき対策とは

自主管理オーナーが賃貸経営を行う際、もっとも懸念となるのは入居者による家賃滞納です。家賃滞納が起こる原因はいくつかあるものの、いつまでたっても家賃滞納が続く場合は「強制退去」という方法をとらざるを得ません。本記事では、家賃滞納をする入居者を退去させる方法を中心にお伝えします。少しでも損害や負担を軽くしたいオーナーはぜひ参考にしてください。

「強制退去」とは

強制退去とは、不動産の明け渡し請求を行うために、強制的に権利を執行する法律上の制度です。

具体的には、数カ月におよぶ家賃滞納やペット不可物件でペットを飼うなどの行き過ぎた契約条項違反が確認される場合に、「建物明け渡し請求」という訴訟によって入居者を強制的に退去させるための勧告を行い、一定期間あらゆる請求をしても改善されない場合は裁判所へ申し立てます。裁判所で認められたら、初めて強制的に退去させることが可能となります。

入居者を家賃滞納で強制退去させる条件

裁判所に強制退去の権限を認めてもらうには、以下のような条件が必要です。

1. 建物賃貸借契約書を締結している

強制退去を実行するためには、それよりも前の段階として賃貸借契約を解除しておく必要があります。そのため、そもそも大前提として建物賃貸借契約書をきちんと書面上で締結していることが基本です。入居者と法的に有効な形式で建物賃貸借契約を締結していることが必要です。

2. 家賃滞納されている期間が原則3ヵ月以上

家賃滞納が1~2カ月程度の場合、すぐに入居者を強制退去させることはできません。過去の裁判事例の見解として、契約解除が認められるには最低でも家賃滞納が3カ月以上続いていることが条件となっています。それに加え、貸主であるオーナーと借主である入居者の間で信頼関係が破綻しているかどうかも重要な条件です(この点については後述します)。  

 

3. 入居者に支払いの意思がないと証明できる

入居者を強制退去させる条件として、入居者は明確に支払いをする意思がない、という事実も必要です。電話や手紙で督促をしても無視されている、連絡が一向に取れないなど、第三者の立場からみても「明らかに滞納家賃を支払う意思がない」という状態だと、裁判所で認めてもらいやすいといえます。

なお、裁判で証拠品として利用するために、配達記録郵便や内容証明郵便といった記録の残る督促を行っている必要があります。

 

4. 貸主と賃借人の信頼関係が壊れている

民法541条には、入居者による家賃滞納が認められる場合は契約を解除できると捉えられる規定が記されています。ただし、実務上は「信頼関係が破壊しているかどうか」という理論が大きく影響しており、「入居者とオーナーの信頼関係が破壊していると認められれば契約を解除することができる」という考え方が一般的となっています。

この「信頼関係が破壊している」という判断を下す基準として、国土交通省の資料では次のように述べています。

信頼関係が破壊されたか否かは、裁判例においては、賃料不払いの程度、賃料不払いに 至る事情、過去の賃料支払い状況、解除の意思表示後の賃借人の対応等を総合的に考慮して判断がなされている

出典:国土交通省住宅局 – 滞納・明け渡しを巡るトラブルについて

通常はオーナーと入居者の合意がないと契約は解除できません。しかし、オーナーが家賃の支払いを何度も催告したにもかかわらず定めた期間内に入居者が履行しない場合には「信頼関係破綻」とみなされ、オーナーが持つ法定解除権に基づき賃貸借契約を解除できることになっています。

家賃滞納から強制退去までの流れと費用

家賃滞納による強制退去は、いくつかの段階を経た最終手段といえるため、時間がかかるだけでなく手間や労力もかかります。最終的に強制退去となるまでの流れを詳しく説明します。

 

STEP1:入居者本人に支払いの催促をする

いきなり強制退去を求める前に、まずは入居者とオーナー間で交渉を行います。入居者本人に支払いの催促をし、できれば口頭と書面の両方で実施します。本人へ直接連絡をすることにより、家賃の支払いが遅れた理由がわかる可能性があります。

◆督促状の文面例はこちらの記事で紹介していますので、ぜひご覧ください。
【督促状文例あり】家賃滞納への対処法を4段階別に解説

STEP2:連帯保証人、または家賃保証会社に連絡する

「電話をかけてもつながらない」「催促状を郵送したのに何の連絡もない」などと入居者側と一向に連絡が取れないときには、連帯保証人、または家賃保証会社に連絡して入居者が滞納した家賃の立て替えを請求します。

この際、連帯保証人の場合はすぐに対応してもらえるとは限らないですが、家賃保証会社を利用している場合はすぐに立て替え払いに応じてもらえる可能性があります。

STEP3:内容証明郵便で催促する

通常の督促状を送っても何ら対応がされない場合には、内容証明郵便で催促します。内容証明郵便とは、いつ、どのような内容の文書を誰から誰あてに差し出したのかを、差出人が作成した謄本によって日本郵便が証明する郵便方法です。上でも簡単に述べましたが、内容証明郵便は裁判で強制退去を認めてもらうための証拠書類となります。

内容証明郵便で催促する際には、滞納家賃の支払い期限や内容などを詳しく記載しておきましょう。書面に記載した期日までに滞納家賃の支払いが行われない場合、賃貸契約解除の法的効果が発生します。詳しい書き方はこちらの記事をご覧ください。

STEP4:任意の明渡しを請求する

内容証明郵便で指定した期日までに滞納家賃が支払われない場合、任意の明渡しを請求します。入居者がここで明渡しに応じてくれれば、この後の裁判や強制執行の手続きをしなくて済みます。法的措置を取る前に、自ら退去するよう入居者へ求めるのがこの段階です。

 

STEP5:法的措置をとる

入居者に退去する様子が見られないときには、いよいよ法的措置の段階です。強制執行にかかる費用は原則として裁判の原告側(オーナー側)の負担になります。家賃滞納を解決する法的手段は3つあり、入居者側に支払う能力があるなら「支払督促」もしくは「少額訴訟」、支払う能力がなく最初から強制退去を求めるなら「明渡し訴訟」が有効です。それぞれ説明します。

    

支払督促手続き

支払督促の手続きは、相手の住所地を管轄する簡易裁判所へ申し立てます。この際、わざわざ裁判所へ出向く必要はなく、書類の審査だけで終了します。訴訟を起こす場合の半額の手数料で済み、審査に通ると裁判所から入居者へ督促状が送付されます。

入居者側に異議がある場合、支払督促を受け取ってから2週間以内に申し立てをします。入居者側に異議がない場合や支払いに応じてもらえない場合、オーナー側は仮執行宣言を発付してもらうことによって強制執行の申し立てができます。

    

少額訴訟

少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いに限り利用できる制度です。原則、1回で審理が終了し判決が言い渡されるので早く解決できます。ただ、原告であるオーナー側の主張がすべて認められるわけではなく、入居者側の経済状況によっては分割払いなどといった判決が下されることもあります。

なお、訴訟で審理を進めていくと、和解の方向で解決できることも少なくありません。強制執行まで必要かどうかは判決や和解の内容により判断されます。判決によって給料や預金などの差し押さえ命令が出されますが、入居者側が無職だったり預金がなかったりすると回収できない可能性が高いです。

    

明渡し訴訟(民事訴訟)

支払い能力がないとされる入居者の場合、建物明渡し訴訟を実行します。強制退去させるには裁判所に認められる必要がありますが、入居者は住んでいる家を追い出されるわけですから「オーナーとの信頼関係が壊れているか」という点で裁判所は慎重に審理を進めます。

家賃滞納者に法的手続で明渡しを求める場合の基本的な手順はこちらです。
1. 滞納家賃の支払いを催告する
2. 賃貸借契約解除の通知を送付
3. 部屋の明渡しと滞納賃料等の支払を求める訴えを申し立てる
4. 判決が確定・債務名義が取得できる
5. 部屋の明渡しの強制執行の申し立てを行う
6. 強制執行が執行官のもとで行われる

STEP6:強制退去を実行する

裁判所の許可が下りたら、執行官が部屋の明渡しの催告を行います。すぐに実行されるわけではなく、入居者には1カ月程度の猶予期間を与えられるため、その間に自ら退去しなければなりません。

もしも期限までに入居者が部屋から退去しない場合、執行官が強制的に入居者を部屋から出す、荷物や家具を運び出すことが可能となります。この際、債務者である入居者以外の人が部屋を占有していても同じように強制執行をすることができます。

◆家賃滞納の関連記事はこちらです。ぜひご参考にしてください。
入居者が家賃滞納のまま退去!パターン別の対応策を解説

家賃滞納を防ぐためにオーナーができること

家賃滞納が発生すると、オーナーは対処しなければならないことや手続きによる出費が増えることから、精神的にも時間的にも経済的にもダメージを受けてしまう可能性があります。入居者を実際に退去させるには何段階もの対処が求められるため、最初から家賃滞納が発生しないよう対策をとることが有効だといえます。そこで、家賃滞納を未然に防ぐために有効な対策を3つ紹介します。

入居者の支払い能力を厳正に審査する

まずは、入居者の支払い能力を厳正に審査することです。家賃を支払う能力がない入居者を受け入れることによって、オーナーの資金計画に狂いが生じる場合もあります。

ただし、そうはいっても金融機関でもないかぎりは他人の支払い能力を正確に審査することは難しいといえるでしょう。その点、「家賃保証サービス」を利用すると下記のような点に留意して正しく審査を進めてくれる可能性が高いです。

1. 滞納リスクのある入居者を見つけ出す
2. 滞納リスク以外にも問題のある人を入居させないようにする

◆家賃保証会社が行う審査内容については下記の記事をご参考にしてください。
家賃保証会社の審査|オーナーは目的や審査項目を確認しよう

日常的に入居者とコミュニケーションを取っておく

日常的に入居者とコミュニケーションを取っておくことも、家賃滞納の抑止力になることがあります。特に、自主管理を行うオーナーは物件の清掃などといった管理業務時に入居者と会話を交わすようにし、家庭や仕事の状況を把握しやすい状況を作っておきましょう。

家賃滞納者の中には、病気や失職などによるやむを得ない事情で支払いが滞っている人もいるかもしれません。家賃を免除することは難しいですが、あとから何らかの形で払ってもらえるなど、話し合いで穏便に解決できる場合もあります。

◆賃貸経営を行う筆者による、入居者との実際のコミュニケーションをまとめた記事です。ぜひこちらもご覧ください。
あなたもできる自主管理のススメ#03:入居者とのコミュニケーションが自主管理の前提だ

家賃の自動引き落としを依頼する

意外と簡単なことに感じるかもしれませんが、家賃の自動引き落としを依頼することも家賃滞納防止策のひとつです。入居者側に突発的なやむを得ない事情が発生した場合、家賃の振り込みをうっかり忘れてしまっていた、気づいたときには振り込みの締切日を過ぎていた、ということが起こりやすくなります。こういったことを防ぐには、あらかじめ家賃が自動引き落としされるよう設定してもらうのが有効です。

入居者の強制退去が認められないケース

繰り返し述べてきましたが、家賃滞納が確認できても、必ずしも強制退去がすぐに認められるわけではありません。ここでは、オーナーが入居者を退去させることができないケースを紹介します。

強制退去の条件を満たしていない

裁判所が認めないかぎり入居者の強制退去は難しいとお伝えしてきましたが、強制退去が認められるためには、可能なかぎりで以下の条件が揃っていることが必要です。

1. 家賃滞納の期間が1~2カ月である
2. 入居者は何らかの形で支払うという考えをもっている
3. 入居者の対応に誠実さがあるなど、貸主との信頼関係を壊していない

家賃滞納の期間が1~2カ月と比較的短い場合、すぐに強制退去を認めてもらえることは難しく、最低でも3カ月の滞納期間が必要とされています。

また、入居者にやむを得ない事情があり、今は支払えないけれども後日支払うという意思をもっている場合、分割で支払う約束をしてくれた場合など、入居者が「支払いますよ」という意思を表明しているときも認められません。そのうえ、オーナーからの支払催促などに入居者がきちんと対応しているうちは「貸主との信頼関係が壊れた」とはいえないため、このケースも認められない可能性が高いでしょう。

 

オーナー側に問題がある

オーナーが所有者としての権利を濫用した場合、強制退去は認められなくなります。以下のような行動はくれぐれも慎むようにしましょう。

1. 入居者の許可を得ずに勝手に入室する
2. 脅迫まがいの取り立てをする
3. 嫌がらせを含め退去を強要する
4. 入居者の留守に断りなく鍵交換を行う
5. 入居者の荷物を許可なく部屋から出す

これらは法的に問題のある行為であるため、貸主側が行ってしまうと強制退去が認められなくなります。

また、滞納を知っていたにもかかわらず特に何もしなかった、内容証明郵便など法的に証明できる督促方法を行っていなかった、という場合も裁判所から認められない可能性が高くなります。

家賃滞納を未然に防ぐ家賃保証サービス「家主ダイレクト」

家賃滞納を防ぐ方法のひとつとして入居者の支払い能力を審査すること、そのためには家賃保証サービスを活用する方法があることを先述しましたが、特に自主管理を行うオーナーの場合、家賃保証サービスを利用するメリットは多数あります。

家賃保証サービスといっても商品によって特徴はさまざまであるため、本記事ではCasaの「家主ダイレクト」を紹介します。家主ダイレクトは、家賃保証、家賃の集金代行、孤独死保険をワンパッケージとして提供している自主管理オーナー向けの保証サービスです。

家主ダイレクトを利用する大きなメリットのひとつは、入居者による家賃滞納の心配がなくなることです。毎月決まった日に入居者の口座から自動で家賃を引き落としてオーナーの口座へ送金することにくわえ、入居者の口座が残高不足の場合は家主ダイレクトが立て替えて入金をします。

家賃の未入金が発生しなくなるので、物件のローン返済をしているオーナーは未入金の不安やストレスを感じずに安定した賃貸経営を行うことができます。

また、家主ダイレクトを利用することで、更新料、原状回復費用、明渡し訴訟などの法的手続費用、家財保険の保険料などを幅広く保証してもらえるのも大きなメリットです。

◆より詳しく家賃保証サービスについて知りたい方は、ぜひ、下記の関連記事をご覧ください。
大家さんと入居者を支える「家賃保証会社」とは?家賃保証サービスの仕組みを解説

【入居者向け】家賃滞納のリスク

家賃滞納は入居者自身にも大きなリスクをもたらすため、入居者側に下記のようなリスクを理解しておいてもらうこともオーナー側として重要です。

 

生活に関わる「審査」に通りにくくなる

家賃滞納をしてしまうと、日々の生活に関わる「審査」に通りにくくなります。家賃はオーナーが所有する金銭債権であるため、支払い期日を破ると金銭に関する信用度が著しく低下するのは大きなリスクです。

近年、オーナーは賃貸借契約を締結する際に「家賃保証会社に加入すること」を入居者側への条件とする傾向が高いです。先述のとおり、家賃保証会社を利用すると家賃保証会社側で入居者審査を行うため、その際に家賃情報データベース(全国賃貸保証業協会により運営されている、入居者の信用情報を一括管理するデータベース)などから過去に家賃滞納の記録があることがわかると審査に通らない可能性があります。

このデータベースに掲載している情報の登録期間は保証委託契約の終了から5年間となり、家賃滞納の事故が発生した場合は債務が消滅してから5年間は記録が消えることはありません。

また、仮に家賃保証会社がCICやJICCなどといった信用情報機関へ加入している場合、家賃滞納事故を起こしてしまうとその情報が載ってしまうことになるので、クレジットカードの発行審査やローンの審査などを受けるときに支払い能力がないと判断されてしまう可能性もあります。

家賃滞納の延滞損害金(遅延利息)が請求される可能性がある

家賃を期日までに支払わない場合は、延滞損害金(遅延利息)が請求される可能性があります。契約書に記載がある場合は、年14.6%の上限で規定された利息をつけて支払わなければなりません。

なお、契約書に記載がない場合は法定利率が適用されます。2020年4月の改正民法施行日以降に発生した場合は年3%の利率となりますが、施行前に発生した場合は5%、さらにオーナーが事業として賃貸経営をしている場合は6%です。つまり改正日の前後で利率が線引きされます。

遅延損害金が適用される期間は、滞納が発生した日から滞納家賃を支払うまでの期間です。請求額の計算方法は「遅延損害金=家賃滞納額×年率×滞納日数÷365日」です。

オーナーから訴訟される可能性がある

オーナーからの請求に対応しないでそのまま放置していると、オーナーから訴訟される可能性があります。入居者が働いている場合は支払い能力があるとみなされ、上で紹介した「少額訴訟」により裁判所で判決を受けるケースが多く存在します。

一方、入居者に資力がない場合やオーナーが強制退去を求める場合は「明渡し訴訟」で訴えられる可能性があります。このように入居者は裁判所で「被告」として裁かれるリスクを抱えることになります。

【Q&A】家賃滞納から退去に関してよくある質問

最後に、入居者による家賃滞納や退去に関する質問と回答を紹介します。

 

入居者が家賃滞納したまま無断退室していました。対策はありますか?

入居者による無断退室が発覚したら、まずは賃貸借契約書を確認します。連帯保証人がいるならば、連絡をして滞納した家賃を払ってもらいます。その際、特約などで残置物の処分費も連帯保証人が負担することが記載されていれば、こちらもあわせて請求を行います。

契約書に「残置物の所有権を放棄する」といった記載があれば、オーナーが処分しても問題ありません。

ただし、契約書に残置物の処分許可を記載していない場合や、連帯保証人はいない、または連帯保証人が債務の支払いを実行できない場合には、契約解除と明渡し訴訟を裁判所に申し立てます。建物の明渡しの強制執行が認められたら、執行官の立会いのもと、無断退室によって置き去りにされた残置物をトラックなどで撤去することが可能となります。

なお、残置物に関しては明渡しの完了後にオーナーが処分を検討します。仮に入居者が戻ってきて損害賠償を通告してきても執行調書を見せれば問題ありません。また、家賃の滞納による時効の消滅は原則5年なので、請求手続きを怠らないようにしましょう。

 

家賃滞納が長引いていますが、入居者に対してどの程度まで催促をすれば良いでしょうか?

家賃滞納や明渡しを巡るトラブルは多く発生していますが、いくら家賃を滞納されているからといって入居者の人権を踏みにじるような方法で督促をしてしまうのは良くありません。

くれぐれも「常識外の時間に訪問する」「個人が特定される形での催促(マンションの掲示板などに個人名を記載して貼り付けるなど)」「SNSなどで知り合いを特定して連絡する」というような行き過ぎた方法は避けるようにしましょう。

入居者に対して催促できる範囲はこのようなところまでです。

1. 入居者に対して電話や手紙で支払いを請求する
2. 1を試みても連絡が取れない場合に部屋を訪問する、連帯保証人へ連絡を取る
3. 配達証明付き郵便や内容証明郵便を入居者宛に送付する

これ以上になると裁判上の手続きに移行するのが一般的です。自主管理オーナーの場合、この程度までが催促できる範囲といえます。

家賃滞納による入居者の強制退去は段階をふんで慎重に行いましょう

入居者による家賃滞納が確認された場合、いきなり強制退去を試みるのではなく、オーナーには段階をふんだ対処が求められます。家賃を滞納しているからといって、入居者の人権を無視した督促を行ったり勝手に荷物を部屋の外に出したりすることはできません。

また、法的手続きに関する費用や残置物の処分費、原状回復工事費などは原則としてオーナー負担となる可能性が高いです。こういう場合の備えとして、ぜひ家賃保証サービスを検討してみてはいかがでしょうか。

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