2022.01.05
不動産投資

キャップレート(還元利回り)の基本と、自分で予想する方法

キャップレートとは「不動産の収益性を表した利率」のことであり、不動産投資をする際に欠かせない指標のひとつです。この記事では、キャップレートについて初心者の人でもわかりやすいように解説しますので、特に不動産投資に興味のある人はぜひ参考にしてください。

 

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キャップレート(還元利回り)とは?

不動産投資を行う際に知っておきたい知識のひとつが「キャップレート」です。まずは、キャップレートとはどのようなものかについてわかりやすく解説します。

不動産の収益性を表した利率

キャップレートとは、英語の「Capitalization Rate」を略した言葉で、不動産の収益性を表した利率のことです。不動産投資を行う際、投資家が「この物件は本当に買っても大丈夫なのか?」と判断するための基準として役立つものとなります。「還元利回り」「収益還元率」などと言われることもあります。

キャップレートは以下のように計算します。

キャップレート(還元利回り)=年間の純収益÷不動産価格

 
キャップレートを算出すると、不動産を購入した投資金額を回収する期間を割り出すことができます。不動産価格を求めたい場合は、逆に純収益をキャップレートで割り算すると算出できます。

不動産鑑定士が用いる鑑定方法

本来、還元利回りとは不動産鑑定士が不動産の価値を鑑定するために利用されるものです。不動産鑑定とは、不動産鑑定士の国家資格を持つ人、または不動産鑑定士補が、不動産の経済的な価値を判定します。

毎年公表される不動産の公示地価(土地の価格がいくらなのかが分かる目安)は、不動産鑑定士による鑑定結果を基づいて価格が決められており、公共機関の不動産売買や金融機関の不動産評価などにも指標として用いられています。

不動産鑑定士が評価した価格というのは、不動産鑑定評価に関する法律や、国土交通省が制定した不動産鑑定評価基準を基に鑑定されたものであるため、公的な証明です。不動産鑑定士が法的な責任の下で鑑定した評価であることから、対象不動産の適正な不動産価値を知るときに役立ち、不動産投資家が投資用物件を購入しようとする際の判断材料となります。

したがって、不動産投資の初心者であっても、キャップレートに関する知識を身に着けておけば不動産の適正価格を算出できるようになるので、投資判断をしやすくなるといえます。購入しようとする不動産は投資に値するものであるか知ることができるからです。

不動産鑑定士が不動産鑑定を行う3つの方法

不動産鑑定士が不動産鑑定を行う場合、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの方法を用います。本記事のテーマであるキャップレートは収益還元法の計算式で用いるものとなります。ここでは3つの方法をわかりやすく解説していきます。

原価法

原価法とは、不動産の「再調達原価」をもとに価格を求める方法です。再調達原価とは、新しく建物を建築、あるいは土地の造成を行った場合にかかる原価のことをさしています。

価格時点においての不動産の再調達原価を求めたあとで、減価修正を行ない、不動産の試算価格を算出します。原価法によって算出された試算価格は「積算価格」と言われます。たとえば建物のケースだと、同じ場所に同じような住宅を建てた場合にいくらかかるのかを調べてから、新築後の経年劣化による価値の下落を減額したうえで対象不動産の価値を積算します。

原価法は不動産が建物だけでなく、建物と敷地を合わせた場合も有効です。土地のみの場合でも、再調達原価の算出と減価修正を適切に行なえるときには利用することができます。反対に、価格時点における再調達原価を求めることができないケースでは適用できません。

ちなみに、この原価法は不動産鑑定士が中古住宅などの適正な価格を鑑定する際に使われる方法であるため、不動産業者が査定の際に使う方法ではありません。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、実際に取引された売買価格に基づいて求める方法です。

まず、多数の取引事例を収集してから適切な事例の選択を行い、必要に応じてこれらの取引価格に事情補正、および時点修正を行います。地域要因や個別的要因の比較をしたうえで、求められた価格を考慮しながら不動産の試算価格を求める方式となります。

取引事例比較法は、近隣地域や類似地域において、対象不動産と似たような不動産の取引が行われている場合などに有効です。一般的に、取引事例比較法で示された価格はもっとも説得力がある価格と考えられています。なるべくたくさんの取引事例を比較することが必要であるといえます。

収益還元法

収益還元法とは、不動産が将来生み出すことが期待される純収益の現在価値を求めることで、不動産の試算価格を求める方法です。この方法で算出された試算価格は「収益価格」と言われます。

収益還元法は、賃貸用不動産、あるいは賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。賃貸用不動産とは賃貸マンションやテナントビル、賃貸以外の事業の用に供する不動産とは自社ビル・自社工場・企業の社宅などをさします。そのため、個人の一般的な住宅の評価方法としては利用されません。商業地のように純収益を算出しやすい地域で有力な方法となります。

収益価格を求める方法は「直接還元法」と「DCF法」の2種類がありますが、「DCF法」によって評価の対象となる土地は商業地の一部に限られているため、「直接還元法」を利用することが一般的となります。

「直接還元法」の計算式は以下のとおりです。

求める不動産の収益価格 = 一期間の純収益 ÷ 還元利回り

 

【地域別】キャップレートの平均相場

下図は、株式会社二十一鑑定が調査した「評価先例(令和2年4月から令和3年3月)の地域別・築年数別平均還元利回り」の資料をまとめた表です。この資料をもとに、地域別の還元利回りによる違いを解説します。

【共同住宅 (店舗・事務所等との併用を含む)】※全築年

地域 還元利回り
全国 5.9%
都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷) 4.2%
都心周辺区(文京、台東、江東、品川、豊島) 6.5%
多摩核都市(小金井、国分寺、国立、立川、日野、八王子、町田) 6.2%
神奈川東京周辺市(横浜、川崎) 5.7%
神奈川その他(神奈川県内で上記以外の地域) 6.1%
埼玉東京周辺市(川口、蕨、鳩ヶ谷、さいたま、草加、越谷、春日部、戸田、和光、朝霞、新座、志木、富士見、ふじみ野、上福川越、所沢、八潮、三郷、吉川) 5.4%
千葉東京周辺市(市川、浦安、船橋、習志野、千葉、松戸、柏、鎌ヶ谷) 6.2%
他人口10万都市(東京圏、大阪圏、名古屋圏、政令指定都市、中核市(30万人以上の都市)を除く、人口10万人以上の都市 7.5%
その他地域 8.5%

参考:株式会社二十一鑑定 – 評価先例(令和2年4月から令和3年3月)の地域別・築年数別平均還元利回り(P1)

都心は低くなり、地方は高くなる

上の図から、都心ほど還元利回りは低いことがわかります。もっとも低い都心5区のように、一般的には収益性に優れた不動産ほど還元利回りは低くなり、そのぶん価額は高くなると考えられています。銀行などの金融商品の利率とは違い、高ければ良いというわけではありません。

地価が上がれば還元利回りは下がり、地価が下がれば還元利回りは上がるというように、逆方向に動く傾向があるのも特徴的です。そのため、都心など立地条件に恵まれた場所にある不動産は還元利回りが低く、優良な不動産が多い状況となっています。

また、東京圏・大阪圏・名古屋圏・政令指定都市・中核市(30万人以上の都市)を除いて、人口10万人以上の都市になってくると、還元利回りは7.5%に上昇していること、その他の地域では8.5%とさらに上がっていることも分かります。これは、地方になればなるほど還元利回りは高くなり、不動産の価値は逆に低くなっていくことを示しています。

キャップレートと実質利回りの違い

キャップレートと「実質利回り」の算出方法はとても似ています。そこで、ここではキャップレートと実質利回りの違いについて解説していきます。

キャップレートは「将来得られる見込みとなる収益」

上でも説明したとおり、キャップレートは不動産の資産価格と資産から得られる純収益の比率のことです。将来的に得られるであろう収益に基づいて算出しており、計算式は以下のとおりです。

キャップレート(%)=
これから得られる年間の純収益(家賃収入-経費) ÷ 不動産価格 × 100

 
純収益とは、総家賃収入から管理費や修繕費などを控除したものです。たとえば、不動産価格が1億円で、1年間で見込める純利益(家賃収入-経費)が600万円の場合、6%が還元利回り(キャップレート)であると算出できます。

600万円 ÷ 1億円 × 100 = 6%

 
つまり、ある物件に1億円を投資すると、年間6%の利益を生み出せることがわかります。還元利回りを求めることで、投資金額を回収するのに何年かかるのかも算出することができ、上記の例ならば還元利回り6%だと16年で回収できることが分かります。

実質利回りは「実際に得られた収益の利回り」

一方、実質利回りとは、運営や購入のコストを考慮に入れたうえで、購入したときの出費に対して手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかをさす数値となります。「ネット利回り」や「NOI利回り」とも呼ばれます。

実質利回りの計算式には、購入時の諸経費や年間の諸経費を加えるので、以下のようになります。

実質利回り(%)=
実際に得られた年間の純収益(家賃収入-経費)÷物件価格(不動産価格+購入時の諸経費)×100

 
たとえば、不動産価格が1億円で、1年間で見込める純利益(家賃収入-経費)が600万円、購入時の諸経費が400万円だとすると、実質利回りは5.76%と算出できます。物件価格に購入時の諸経費が上乗せされるため、利回りはやや低くなるのが特徴です。

600万円 ÷ 1億400万円 = 5.76%

 
このようにキャップレートと実質利回りは計算方法がとても似ていますが、キャップレートは「将来得られる予定の収益」をさし、実質利回りは「実際に得られた収益の利回り」をさすという点に違いがあります。実質利回りのほうは実際に得られた収益やコストに基づいて計算しているので、投資をする際の判断基準として有効です。

不動産投資初心者がキャップレートを想定する方法とは

通常、不動産の適正価格は不動産鑑定士が高度な知識力を活かして算出するものですが、不動産投資の初心者でも比較的算出しやすい方法があります。ここでは、その方法を2つ紹介していきます。

類似した物件の利回りをもとに予想する

不動産価格を割り出したい物件に類似する「過去の取引事例」から利回りを算出し、事情に応じて補正をすることによって、適正な還元利回りを算出する方法があります。

まずは国土交通省の「土地総合情報システム」へアクセスし、「不動産取引価格情報検索」から類似した取引事例をピックアップして取引価格を調べます。近隣や似たような条件のエリアで、調べたい物件と類似した取引事例を見つけてみてください。適当な物件を探し当てたら、その物件で予想できる1年間の利益と不動産価格を以下の算式で割り出します。

類似物件の利回り(%)= 予想できる1年間の利益(万円) ÷ 不動産価格(万円)

 
たとえば、予想される1年間の利益が600万円で、取引価格が1億円の場合は6%の利回りとなります。

最後に行うのは事情別に物件の補正をすることです。購入予定の物件と類似物件の築年数や、駅からの距離などといった条件を比較して利回りを補正します。駅から近いなど好立地にある、物件がまだ新しいなど条件が良い場合は利回りを高めにしましょう。逆の場合は利回りを低めに設定します。

国土交通省「土地総合情報システム」はこちら

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キャップレートを含めあらゆる情報を確認して判断しよう

不動産投資をする際に重要なのが、キャップレートの利回りです。物件のキャップレートを正しく知ることで、できるだけ失敗のないように不動産投資を行うことができます。

ただし、利回りだけで安易に物件購入を判断するべきではありません。投資用物件を購入する場合、諸経費や借入額などを含めたキャッシュフロー面を判断することが必要です。くわえて、立地条件や集客力、将来の修繕費用なども確認します。キャップレートを含めたあらゆる情報を考慮し、不動産投資家としての判断力を磨くようにしましょう。

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