2021.12.02
不動産投資

収益還元法とは|積算法との違いや計算式をわかりやすく解説

収益還元法とは、不動産の「収益性」に着目した評価方法で、アパートやマンションなどの投資用物件の価格を算出する際に一般的に利用される手法です。これから不動産投資を始める人は、実際に売買される投資物件の価格が適正かどうかを見極めるため、その特徴や計算方法を理解しておく必要があります。ほかの不動産価格算出方法との違いも併せて確認しておきましょう。

 

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不動産価格を見るときに大切な「価格の三面性」という観点

一般的にモノの価格は「価格の三面性」により形成され、不動産価格も例外ではありません。価格の三面性とは、費用性、市場性、収益性の3つのことをいいます。

費用性:そのモノを作るのにどの程度の費用がかかったか
市場性:そのモノと同様のモノがどの程度で売られているか
収益性:そのモノからどの程度の収益が得られるか

 
本記事で紹介する収益還元法とは、これらの3つの側面のうち「収益性」に着目した手法です。また、「費用性」であれば原価法、「市場性」であれば取引事例比較法というように、不動産価格においてもそれぞれに着目した計算方法は分かれています。では、収益還元法とはどのような手法なのか具体的に見ていきましょう。

収益還元法とは?

収益還元法とは「その不動産が将来どの程度の収益をあげられるか」という収益性に着目した評価方法です。不動産の収益性は、アパートやマンションといった投資用物件の価値を測るために非常に重要な指標になります。そのため、収益還元法は投資用物件においてもっとも多く利用されている評価方法といえます。

収益還元法の特徴や計算方法を詳しく知っておけば、投資用物件の大まかな価格算出が可能になるため、不動産オーナーにとってさまざまなメリットが得られます。たとえば、実際に売買されている投資物件の価格は適性かどうか自分で判断することができたり、所有物件を売却するタイミングを見極められたりするなどがあげられます。このように自分で物件の価格を見極められれば、不動産投資を成功に繋げられるケースもあるでしょう。

なお、収益還元法には「直接還還元法」と「DCF法」の2種類が存在することを覚えておいてください。※2つの手法の特徴や計算方法は後述します。

収益還元法とほかの不動産価格算出方法との違い

前述したように、不動産の評価方法には収益還元法以外に「原価法」と「取引事例比較法」という方法もあります。2つの評価方法の特徴を以下にまとめますので、収益還元法との違いを理解しておきましょう。

原価法

原価法とは、前述したように不動産の「費用性」に着目した評価方法です。この手法では、対象となる不動産をもう一度再建築した場合に必要となるコスト(再建築原価)を基準とします。原価法を利用する場合、築年数による不動産価値の下落など(減価修正)も考慮する必要がある点に注意しましょう。実際の計算では、「再建築原価」を求めた後に「減価修正」を行うことで価格を算出します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、不動産の「市場性」に着目した評価方法です。この手法では、対象となる不動産と条件が近い取引事例を多く収集し、それらの価格を比較することで価格を算出します。こちらは、物件の事情補正や時点修正を行ったのち、地域要因や個別的要因などを含めて適正な価格を算出していきます。

収益還元法の具体的な計算方法 2つのシミュレーション

収益還元法には直接還元法、DCF法の2種類の方法があります。どちらの方法を用いるかで価格の正確性が変わりますので、それぞれの特徴を理解しておきましょう。以下では、直接還元法とDCF法の計算方法をそれぞれ実例もふまえて解説します。

1つ目:直接還元法

直接還元法とは、「1年間の不動産の収益」を「還元利回り」で割ることで不動産の価格を求める方法です。直接還元法を計算式で表すと以下のようになります。

1年間の不動産の利益 ÷ 還元利回り

 
この「1年間の不動産の利益」とは、不動産の年間家賃収入から年間経費を引いた額です。また「還元利回り(キャップレートともいわれます)」とは、投資物件の資産価値を評価する手法の1つで、投資物件から得られる利益と、将来の利益を算出する際の指標となる数値です。還元利回りを正確に求めようとすると計算が非常に複雑になり、プロでも導き出すのが困難なケースがあります。そのため、以下の2つの方法のどちらかを用いることをおすすめします。

・類似不動産との取引事例を比較して求める
・キャップレートマップを利用する

類似不動産との取引事例は、たとえばホームズの不動産投資サイトなどを参考にすると全国の想定利回りを調べることができます。また、キャップレートマップは会員登録が必要になりますが、全国のマップから物件の住所を調べ、必要事項を入力することで還元利回りを算出できます。複雑な計算がなく簡単に利用できるため、特に初心者の人におすすめです。
CaprateMapはこちら

直接還元法を用いた計算例

直接還元法を用いた計算事例を紹介します。

【シミュレーション例】
・東京都内のワンルームマンションを2,000万円で購入
・不動産の家賃収入は毎月20万円、年間240万円
・不動産を維持するために、40万円の経費が必要
・還元利回りは、東京都の区分マンション5.4%を採用

 
計算式は以下のとおりです。

不動産価格:(240万円-40万円)÷0.054=3703.7万円

以上より、3703.7万円が直接還元法の評価価格になります。

2つ目:DCF法

DCF法(ディスカウントキャッシュフロー)は、将来発生する収益と売買価格を、その発生時期に応じて現在価格で割り引くことで価格を求める方法です。

DCF法では「割引率」という値を用いて計算するため、直接還元法よりも正確な価格を導き出すことができます。割引率とは、将来得られる収益などを「現在受け取れるとしたらどの程度の価値になるか」という点で表した数値です。なぜ割引率を用いるかというと、物価や金利の上昇リスクなどを考慮するためです。計算式は以下のとおりです。

不動産の収益価格=年間純利益の現在価格の合計 + 予想売却価格の現在価格

 
所有年数ごとの現在価値は【年間純利益÷(1+割引率)^n(※)】で求められます。
※nは物件保有年数

なお、割引率は立地や建物固有の条件から求めるものですが、実際には類似の不動産投資の事例を見て設定する方法が一般的で、3~5%くらいの設定がなされることが通常です。

DCF法を用いた計算例

DCF法を用いた計算事例を紹介します。ただし、計算式として表すと非常に複雑ですので、実際の事例を用いてどのような流れになるか見ていきましょう。

【シミュレーション例】
・東京都内のワンルームマンションを2,000万円で購入
・不動産の家賃収入は毎月20万円、年間240万円
・不動産を維持するために、40万円の経費が必要
・還元利回りは、東京都の区分マンション5.4%を採用
・割引率は4%とする
・以上の条件で5年間保有した場合の不動産価格を計算する

 
計算式を見ていきましょう。初めに、各年の収益を現在価値に変換していきます。
※便宜上、小数点第三位以下は四捨五入とします。

1年目の収益:240万円÷(1+0.04)=230.77万円
2年目の収益:240万円÷(1+0.04)^2=221.89万円
3年目の収益:240万円÷(1+0.04)^3=213.37万円
4年目の収益:240万円÷(1+0.04)^4=205.13万円
5年目の収益:240万円÷(1+0.04)^5=197.26万円

これらの価格を合算することで、5年間の収益の現在価値を計算できます。

5年間の収益の現在価格:230.77万円+221.89万円+213.37万円+205.13万円+197.26万円=1068.42万円

次に、5年後に売却する場合の不動産価格を求めます。

5年後に売却する場合の不動産価格:2,000万円÷(1+0.04)^5=1643.85万円

最後に、「5年間の収益の現在価値」と「5年後に売却する場合の不動産価格」を合算します。

1068.42万円+1643.85万円=2712.27万円

以上の結果から、2712.27万円が5年後に売却する条件におけるDCF法の評価価格になります。

なお、現在の日本は長期に渡り低金利の状態を維持していることから、少なくとも今後数年は金利の上昇リスクは少ないと考えられます。また、物価の上昇もあまり起きていないことから、直接還元法でもある程度は正確な数値が導き出せると考えて良いでしょう。そのため、一般的な不動産投資家の人ならば、いきなりDCF法を利用するのではなく、まずは直接還元法を利用して計算してみることをおすすめします。

収益還元法を理解できたら自分で不動産価格を算出してみよう

収益還元法の特徴や計算方法が理解できたら、実際に自分の手で計算してみることをおすすめします。不動産価格の計算ができれば、投資物件の選定をかなり有利に進められるうえ、現在所有している不動産の価格も予測がつくようになるので、売却のタイミングも掴みやすくなります。なお、DCF法を用いた計算はかなり複雑になりますので、まずは直接還元法で求めてみると良いでしょう。

 

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