不動産投資にはリスクはつきものです。しかし、リスクの内容に応じた対策を講じておけばさまざまなトラブルを回避できます。この記事では不動産投資において考えられるリスク一覧と、それぞれの対策を解説します。不動産投資を成功させたい人はぜひ参考にしてください。
【著者】矢口 美加子
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目次
不動産投資の一般的なメリットとして、「家賃収入などにより副収入が得られる」「ローン完済後は安定した収入源となる」「保険代わりにすることができる」などがあります。中には、表面上のメリットだけに飛びつき、不動産投資は儲かる・不労所得にできる・将来の備えになるなどと安易に考えてスタートする人も存在します。
確かに上で挙げたものを含め不動産投資にはメリットが多くありますが、デメリットやリスクもいくつか存在することは事実です。したがって、投資をする際には「不動産投資はあくまでも投資であり、損をする可能性もある」という基本を覚えておき、メリットとリスクを総合的にふまえてからスタートする必要があります。そこで、次章からは不動産投資で考えられるリスクを不動産購入時・不動産所有時・不動産売却時の3つに分け、考えられる対策とともに解説していきます。
ここでは、不動産を購入する際に考えられる費用のリスクと、欠陥物件のリスクについて説明していきます。
不動産を購入する際には、費用のリスクとして主に以下5つのものが該当します。
それぞれ説明していきます。
たとえば、不動産の購入価格を3,000万円と仮定しましょう。消費税10％とすると、仲介手数料は以下のように導き出すことができます。
仲介手数料 ＝ 3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜）
96万円に対し消費税10％を加えると、105万6,000円（税込）
この不動産仲介手数料は、仲介を成功させた不動産会社へ支払う報酬であるため、売買が成立しないときは支払う必要はありません。また、この上限は法律により定められており、上限を上回る金額の仲介手数料を請求することは違法ですが、下限は定められていないので仮に0円にしても問題はありません。
不動産仲介会社へ支払う手数料をゼロにしたい場合は、不動産会社から直接購入する方法があります。この場合、買主と売主が直接取引を行うため仲介手数料は発生しません。上の例でいうと、3,000万円の物件購入に対し100万円強となる仲介手数料がかからなければ、購入費用をそのぶん抑えることができます。
不動産を購入するときは国に税金を納める必要があります。購入する際にかかる税金には以下が挙げられます。
印紙税は、売買契約書の記載金額により収入印紙の金額が定められており、一定額以上の契約書・領収書などの書類に対してかかる税金です。収入印紙を契約書などに貼りつけした後に消印をします。契約書1通に対して課税されるので、売主と買主で合わせて2通の印紙税の負担が発生します。納税を忘れてしまうと印紙税の3倍の過怠税が課されるので忘れずに納めましょう。
登録免許税は全部で4種類あり、不動産を購入した際に所有権を売主から買主へ移転するときに行う登記は「所有権移転登記」となります。所有権の移転など、権利に関する登記の申請は原則として登記権利者（買主）と登記義務者（売主）が一緒に行わなければなりません。
また、不動産購入時には建物に消費税が課され、不動産仲介会社へ支払う仲介手数料にも消費税がかかります。ただし土地には消費税はかかりません。最後の不動産取得税とは、土地や家屋を購入した場合にかかる税金です。不動産取得税は「固定資産税評価額×4％」で算出されます。
登記申請の書類作成や申請の代理などを行う登記のプロが司法書士です。不動産売買では、主に不動産所有権の移転や抹消など、権利に関係する手続きを依頼人に代わって代行します。
ちなみに、権利に関する手続きは取引の当事者同士で行っても問題はありません。しかし、不動産取引は高額な金額が動くため、間違いのない手続きが必要です。売主も買主もリスクを負わないためには司法書士へ依頼するほうが安心だといえるでしょう。
住宅ローンを借りる際には以下のような諸費用がかかります。これらの諸費用は住宅引き渡しの日までに支払う必要があります。
融資手数料は金融機関によりさまざまで、融資額を問わない「定額型」であることもあれば、融資額の〇〇％などといった「定率型」であることもあります。中でも、ネット銀行だと融資手数料は2.2％に設定されているのが一般的で、金額によっては手数料が高額になるケースもあります。
また、ローン保証料は、仮に返済期間が35年の場合は融資額1,000万円に対して約20万円かかるのが一般的です。仮に4,000万円借りると80万円以上かかることになるので、不動産購入の諸費用の中ではもっとも高い費目だといえます。
住宅ローンを利用する際には、金融機関から原則として火災保険に加入することを求められます。理由としては、火災により担保物件である住宅に損害が発生すると、住宅ローンの返済が滞ったり担保価値が下がったりする懸念があるからです。
火災保険料は保証内容により金額が異なりますが、1年間の保険金額はおおよそ15万～40万円が相場です。また、日本は地震が比較的多く発生するため、地震保険をプラスして加入するケースが多いです。地震保険も地域・建物の構造・保証内容により違いがありますが、保険金額1,000万円につき約1万～3万円程度が相場です。
不動産を購入する際、物件が欠陥物件（瑕疵物件、訳あり物件のこと）であるリスクもあります。一口に瑕疵物件といっても、過去の事例においては物理的瑕疵物件・法的瑕疵（法律的瑕疵）物件・心理的瑕疵物件・環境的瑕疵物件に分けることができます。それぞれどういうケースが当てはまるのか説明していきます。
物理的瑕疵物件とは、建物や土地自体に重大な欠陥があるケースです。たとえば建物、土地の場合だと以下のようなケースが該当します。
【土地】
➀地盤が不安定で歪んでいる
②有害物質による土壌汚染がある
③地中にゴミなどの埋設物がある
これらのケースを含む物理的瑕疵物件は、素人目には一見わからない物が多いため、専門家による調査を行うことが必要です。
法的瑕疵物件とは、「建築基準法」「消防法」「都市計画法」などの法律における基準を満たしていない、法的に問題を抱えている物件をさします。たとえば、建築基準法では、建物の構造上の安全基準、接道義務、容積率・建蔽率などが法の基準を満たしていない、あるいは違反している物件をさしています。
消防法では、火災報知器やスプリンクラーなどの防火設備や、マンションなどに設置する防火扉や避難ハシゴなどの防災設備が設置されていない物件をさします。また、都市計画法の場合は、用途地域にそぐわない建物が建てられている物件のことです。
基本的に新しい物件に関してはこういった法的瑕疵物件はあまり存在しません。しかし、現行の法律が施行される以前に建てられた古い物件だと、法的瑕疵物件が確認できる物件であることが珍しくありません。法的瑕疵物件の代表的なものとしては、古い民家によくみられる「再建築不可物件」が該当します。法的瑕疵物件であるかを確認するには、物件が所在する自治体の担当窓口へ問い合わせると確実です。
心理的瑕疵物件とは、いわゆる「事故物件」と呼ばれている物件のことです。過去に建物の中などで殺人事件・自殺・事故・トラブルなどが発生したことのある物件をさします。こういった物件は、物件自体に物理的な瑕疵はありません。しかし、住む人にとっては心理的に抵抗感を感じる点が瑕疵となります。
そのほかには、反社会的勢力の事務所など、住民の安全を脅かすような施設が近所にあることも心理的瑕疵物件に該当します。こういった点は不動産会社に問い合わせると分かりますが、インターネットの事故物件情報サイトなどでも調べることが可能です。
この環境的瑕疵物件も、心理的瑕疵物件と同様、建物自体に問題はないのですが、実際に住んでみると環境的な要因から嫌悪を感じる物件をさしています。たとえば以下のような施設や建物が周辺にある場合です。
鉄道や高速道路による騒音や振動、工場などから出る異臭や排気といった環境的要因のほか、火葬場・葬儀場・墓地などの「人の死」を連想させる施設が当てはまります。環境的瑕疵物件は周辺を歩けばすぐわかるので、自分の目や耳で確かめることが必要です。
続いて、不動産投資物件を所有しているときに考えられるリスクを紹介します。主に以下の8つが挙げられます。
では、それぞれのリスクと対策について解説します。
空室リスクとは、所有物件に入居者が入らないことで空室が発生し、家賃収入が得られなくなるリスクです。不動産投資における最大のリスクはこの空室リスクといえるでしょう。空室リスクを避けるには、好立地な物件を選ぶことと、入居者募集に強い賃貸管理会社を選択することが大切です。
なぜ「好立地」が条件に挙げられるかというと、そもそも立地条件の良い建物でないと入居者はすぐに入らないからです。賃貸物件を借りる人の多くは、何よりも利便性を求めています。たとえ少々古い建物でも、駅近、かつ家賃が手頃な金額であれば入居者がすぐに決まる確率は高くなります。不動産投資においては立地条件が非常に重要ですので、投資物件を購入する際は重視すべき点といえます。
また、空室管理をきちんと行う賃貸管理会社を選択することも大切です。退去者が出たらすばやく入居者募集をかけてくれるのはもちろん、物件の管理がよく行き届いている状態も期待できます。「共有部分が日頃からきちんと清掃されている」「更新やクレーム対応などの入居者管理が万全である」など、建物と入居者のどちらの管理も滞りなく行う管理会社を選定しましょう。
修繕リスクとは、修繕・設備費用が発生するリスクをさします。中古物件に限らず、新築物件でも、人が住む以上は遅かれ早かれ修繕する必要が出てきます。修繕の内容は、給排水管の交換、外壁・屋根の塗装、給湯器などといった住設備の交換、退去後の部屋の原状回復工事などです。修繕費は工事が絡むため、費用は高額になることが少なくありません。日頃から修繕費用を積み立てておくようにしましょう。
地震や台風などといった自然災害のリスクも考えられます。日本では比較的多く発生するので、いつ大きな規模の災害が起こっても大丈夫なように事前に対策を講じておくと安心です。万が一、自然災害が発生して賃貸物件が損壊すると、オーナーは大きな損害を被る可能性があります。
対策としては火災保険や地震保険などに入っておくことです。火災保険に加入する際は水災や風害の補償を付けておくようにしましょう。なお、地震保険は単独では加入することができず、火災保険とセットで入ることになります。
家賃下落のリスクもいずれは避けられません。建物は経年劣化していくため、家賃は新築時よりも下落していく傾向があるからです。2013年に三井住友トラスト基礎研究所が発表したデータでは、築3年～築10年はもっとも賃料の下落幅が大きく、ワンルームタイプは築20年以降になってくると家賃下落が緩やかになることを示しています。
また、所有物件内で自殺や他殺などの事故が発生すると、築年数に関わらず不動産の価値が下がる傾向が高いです。こういう場合は家賃をかなり安くしないと入居者が入らなくなり、利益率も当然下がることになります。
これらの対策として、建物の経年劣化においては日頃からメンテナンスをすることである程度は防ぐことが可能です。また、所有物件内で事故が発生する確率を下げるには、入居者を入れる段階で問題のない人物かどうかの審査をしておくことが挙げられます。
不動産価値が下落するリスクもあります。先述したとおり、建物内での事故など、内的要因で下落することもありますが、外的要因による影響から下落することもあり得ます。近年は不動産が供給過多になっていることから、世帯総数は減少する傾向にあります。したがって、住宅は需要のピークを迎えていると考えられています。
ただし、電車の路線が開通したり都市開発が行われたりすると、ブランド力が強くなるために周辺の不動産価値は上昇します。不動産投資をする際は、購入予定のエリアの都市開発計画などを調べておくことをおすすめします。
住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利の2種類があります。固定金利だと市場の金利変動には影響がありませんが、変動金利を選んだ場合は金利上昇リスクが不動産投資の大きなリスクのひとつになります。
不動産投資用物件を購入するには多額の費用がかかるため、たいていの場合は不動産投資ローン（アパートローン）を利用します。このような不動産投資ローンを利用すると金利を負担しなければなりませんが、変動金利によって金利が上昇するとローン返済額が増えてしまい、キャッシュフローが悪化してしまいます。
このように、金利変動に伴いキャッシュフローが悪化することを「金利変動リスク」と呼びます。対策方法は「固定金利への借り換え」と「繰り上げ返済」の2種類です。固定金利は返済期間中の金利が変わらないため、金利が上昇する場合は固定金利へ借り換えるとよいでしょう。そのうえ、手持ち資金に余裕がある場合は残債を繰り上げ返済するのも有効です。
実は、管理会社が倒産してしまうリスクもゼロではありません。管理会社がもしも倒産すると、入居者が管理会社に支払った家賃は回収できない可能性が高くなります。対応方法は破産手続き前なのか、それとも破産手続き開始決定後なのかで変わります。
管理会社が破産開始手続きをする前ならば、管理会社に対して未入金家賃を回収するための訴訟を起こしましょう。ただし、裁判には多額の弁護士費用がかかるうえ、長期戦になることも予想しておく必要があります。また、たとえ裁判で勝訴したとしても、全額回収できない場合もあります。
管理会社が倒産して破産手続開始決定となっている場合、管理会社の財産は「破産管財人」が管理することになります。滞納税金や従業員の未払い給料などの債務が優先的に清算され、入居者から預かっている家賃の優先度は低いため、未回収の家賃がオーナーの手元に戻ってくることはあまり期待できません。
こういった背景から、管理業務の実施を巡り、管理会社とオーナー、あるいは入居者との間でトラブルを防止するため、2020年6月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が可決・成立されました。この法律によって賃貸住宅管理業者の登録・財産の分別管理が義務づけられることとなり、賃貸管理会社へ委託する不動産オーナーを守る環境が整えられることになりました。
具体的には、家賃専用口座を開設し、振り込まれた家賃や現金入金した家賃を会社の財産とは別に保管するなどです。さらに、保管している家賃は帳簿や会計ソフト上ですぐに確認できる状態で管理を行います。管理会社を選定する際は、この法律に従って分別管理をしているかどうかをチェックするようにしましょう。
不動産を売却するときにも知っておくべきリスクがあります。売却時のリスクとして考えられる2つと対策方法を説明していきます。
購入時と同様に、売却する際にも費用リスクは伴います。ここでは費用リスクを大きく3つに分けて説明していきます。
不動産購入時だけでなく売却時においても、もしも不動産仲介会社へ依頼して成約した場合は、依頼した不動産仲介会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。算出に用いる速算式は購入時と同じです。
不動産売却には、利益にかかる税金（譲渡所得税）と、手続きにかかる税金がそれぞれかかります。
まず、利益にかかる税金はこちらです。
この3つは不動産売却によって発生した利益である「譲渡所得」にかかる税金で、「譲渡所得税」と呼ばれるものです。この譲渡所得は、不動産を売却した代金から不動産の取得費や譲渡費用を引いて算出したものです。したがって、不動産売却によって利益が出なければ課税されません。
続いて、売却の手続きにかかる税金は以下のとおりです。購入時と同様、契約書1通に対して課税されるので、売主と買主で合わせて2通の印紙税を負担することが必要です。
住宅ローンの返済中に残高全部を返済することを「全繰り上げ返済」といいます。こうすると返済した元金に掛かる利息を減らせるのがメリットです。全額繰り上げ返済を行う際には、銀行へ一括繰り上げ返済手数料を支払うことになります。多くの金融機関では、返済期間満了前の一括返済については「期限前完済手数料」を設定しています。期限前完済手数料の金額は銀行により違いがあるものの、数万円程度が多くみられます。
不動産は高額な商品のため、簡単に売却することはできません。そのため、「売りたくてもなかなか売れない」といった売却リスクが発生する可能性があります。物件が売れない理由は主に3つあり、販売価格が適切ではないこと、物件自体に何らかの瑕疵があること、売却に強い不動産仲介会社を選んでいないことが挙げられます。
売れない物件の多くは物件の価値に対して価格が見合っていないことが多いため、物件にふさわしい価格で販売することが重要です。また、事故物件だったり、近くに火葬場があったりするなど、物件自体に何らかの瑕疵がある場合も売却は難しくなります。売りにくい物件ほど、売却に強い不動産仲介会社を選びましょう。
これまで見てきたとおり、不動産投資には数々のリスクがあります。不動産投資を成功させるには4つのポイントがあるため、リスクを回避しながら不動産投資を成功させる方法について解説していきます。
不動産投資を成功させるには、何といっても物件や立地などをよく検討することが重要です。
物件を選ぶうえでのポイントは、物件情報サイトの写真イメージと実際の建物にギャップはないか、実際に物件を訪れて現地調査を行うことです。中でも、空室になりやすい傾向のある物件は避けるようにしましょう。入居者が決まらない物件の特徴として以下があります。
建物がきちんとメンテナンスされておらず劣化している部分が多いと、きれいな内外装であるとはいえません。特に、共用部分がきちんと清掃されていない場合は、清潔感に欠けているという印象を与えます。こういった物件は入居者が決まりやすい物件とはいえません。
部屋のお風呂場や流し台などがひと昔前のタイプなど、古い住設備のままである場合も空室になりやすい原因のひとつとなります。こういった住設備をリフォームするには比較的多くの費用がかかるので、交換費用を考慮しておくようにしましょう。
また、上でも説明したとおり、物件には問題がないとしても、いわゆる事故物件だったり近くに火葬場があったりする場合も空室が懸念されます。このような瑕疵はオーナーの努力で解決できるものではありませんので、かなりお得な価格で売り出されていたとしても十分に検討する必要があります。
立地を確認する場合においても、できれば実際に物件まで行って調べましょう。現地で確認したほうが、病院やスーパーなどといった周辺の生活利便施設の状況が正確に分かるからです。入居者の目線でチェックしてみることがポイントです。
物件を購入するとどのくらいの収益が期待できるか、よくシミュレーションしておくことも不動産投資を成功させるコツです。不動産投資の収支をシミュレーションには、以下のような情報が必要となります。
基本的な収支シミュレーションの計算式は、「収益（家賃収入）－支出（ローンの返済など）＝利益（残ったお金）」です。収益である家賃収入から、ローンの返済・利息の支払い・物件管理にかかる諸費用などの支出を差し引くと、利益が算出されます。
物件購入時には、ある程度まとまった自己資金を用意しておくことも大切です。不動産は、売買の時だけではなく、所有している間も固定資産税・火災保険料・修繕費などといった支払いで手元のキャッシュが何かと必要になるからです。
たとえば、3,000万円の不動産を購入した際に必要となる、初期費用の具体的な金額をシミュレーションしてみましょう。
このように、ローンの頭金以外にも、おおよそ200万円以上のお金は最低でも用意しておく必要があります。
不動産投資を成功させるには、信頼のおける管理会社や家賃保証会社を選択することも非常に大切なポイントです。不動産オーナーが選ぶべき管理会社の特徴として、たとえば以下のような点があります。
物件の所在地にあり、知名度や集客力に優れている管理会社を選びましょう。物件のあるエリア情報に詳しく、営業担当者がまめに動いてくれる会社ならば信頼できるといえます。
また、家賃保証会社を選ぶときの最低限のポイントとしては、滞りなく家賃の入金を確保できることです。そのうえで、保証内容、立替日数、経営状況といった点も確認しておくとよいでしょう。家賃保証はさまざまな業者や会社が参入しているため、信頼性の高い会社を選びましょう。万が一、家賃保証会社が倒産してしまうと、多くのオーナーが多額の金銭的損害を被りかねないからです。
多くの家賃保証会社の中でも、特に自主管理を行うオーナーが直接契約することができる家賃保証会社は、株式会社Casaが提供する「家主ダイレクト」です。家主ダイレクトを利用すると、不動産投資で心配されるさまざまなリスクを回避することができます。その例として3つを紹介します。
まず、多くのオーナーにとってもっとも心配事のひとつになるのが空室リスクですが、家主ダイレクトは全国2万店以上の Casa独自の仲介ネットワークを通し、オーナーの空室状況を配信します。これによって客付けの機会が増え、空室リスクの回避が期待できます。
また、家賃滞納や退去時の保証など、金銭面によるリスクなども回避できます。家賃は月末に100％入金されるので、オーナーはキャッシュフローを安定させることができます。万が一の原状回復費用や退去時精算費用、訴訟費用なども保証されます。
高齢の入居者に関してオーナーが心配になるのは孤独死リスクですが、家主ダイレクトでは個人では対応が難しいこういったトラブルへの対処も行っています。孤独死保険が自動付帯されているので、孤独死の発生による家賃損失費用や事故対応費用などを保証してもらうこともできます。
以上のように、家主ダイレクトは基本的な家賃保証のほか、家賃集金代行・孤独死対応・入居者募集を「ワンパッケージ」としてサービス利用することができる点は、特に自主管理オーナーにとって大きなメリットといえるでしょう。
不動産は、購入時、所有時、売却時にそれぞれリスクがあります。不動産投資の成功を目指すには、まずリスクの内容を知り、きちんとした対策を講じておくことがカギといえます。あらかじめ保険へ加入したり、信頼の置ける家賃保証会社・管理会社を見つけておいたりして、トラブルが発生してもできるだけ損害が出ないようにしましょう。さまざまなトラブルを回避して不動産投資を成功させましょう。
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など上場企業の案件を中心に活動中。
