家賃保証会社とは、入居者の家賃を大家さんに保証する会社のことです。本記事では、オーナーが安定した賃貸経営をするためには欠かせない家賃保証会社の仕組みやメリット、選び方などについて詳しく解説をしていきます。安定した賃貸経営を目指したい人は、ぜひ本記事を参考にしてください。
【著者】矢口 美加子
目次
まずは、家賃保証会社の概要、システムについて詳しく紹介をしていきます。
家賃保証会社とは、入居者が何らかの事情により家賃を滞納した際、入居者に代わってオーナーに家賃を立て替え払いしてくれる会社をさします。何らかの事情の例として、例えば入居者の「怪我」「病気」「失業」「盗難」などがあげられます。
通常はきちんと家賃を支払うことができている入居者でも、人生にはどのような災難がいつ降りかかってくるかわからないため、家賃を支払うことが難しくなる場合があります。この様なときでも、入居者が家賃保証会社に加入していれば、保証会社が入居者に代わってオーナーに家賃を立て替えて払ってくれます。
入居者にとって住まいは生活の基盤となる大切なもの。保証会社が家賃の立て替え払いをしてくれるため、入居者はオーナーに対して家賃滞納をせずに済みます。また、オーナー側も自ら回収するという手間がかからないため、家賃保証会社は「入居者」「オーナー」の双方にとって有益なシステムといえます。
ここでは、家賃保証会社に支払う料金とその仕組み、また、入居者トラブルの際の対応について解説をします。
下図は、国土交通省が公表した保証料に関するデータです。参照すると、契約時の保証料は初回時が月額賃料の50％、以後1年ごとに1万円と設定している事業者が最多であることがわかります。
保証対象としては、「家賃滞納」「原状回復費用」「訴訟費用」「残置物撤去費用」等が多く、内容は事業者により異なります。
下図は、家賃保証会社のメカニズムをわかりやすく図表化したものです。業務の流れとしては下記のとおりです。
1．賃貸借契約の締結（オーナーと入居者）
2．家賃債務保証委託契約（オーナーと保証会社、入居者と保証会社）
3．保証料支払い（入居者が保証会社に）
4．家賃滞納の発生（入居者がオーナーに）
5．家賃滞納の立て替え（保証会社がオーナーに）
6．立て替えた金額を求償（保証会社が入居者に）
オーナーは最初に家賃保証会社と業務委託契約を結ぶだけで、後日、何らかの入居者によるトラブルが発生しても基本的には対応する必要がありません。保証会社がオーナーに代わって滞納家賃だけでなく、原状回復費用等が支払われなかった際も入居者から回収してくれるからです。
例えば、保証会社との契約後に家賃滞納などの費用に関するトラブルが発生した場合、オーナーは保証会社に対して代位弁済請求を行うことによって、保証会社はオーナーに立て替え払いを実行します。保証会社がオーナーに立て替え払いをした費用は、後日、保証会社から入居者に請求されます。
「家賃保証」と似たものとして、「サブリース」があります。どちらも家賃を保証してくれるという共通点はありますが、全く同じシステムではありません。
家賃保証とは入居者が家賃を滞納した場合などのトラブルが発生した時のみに対応するシステムで、運営の主導権はオーナー側にあります。一方、サブリースは物件を「転貸」するシステムとなっています。サブリースの会社はオーナーから建物を一括借り上げしたうえで入居者に転貸し、オーナーに一定の家賃を保証するというもので、原則としてオーナーは運営に関わることができません。
また、家賃を決定する主導権にも違いがあり、家賃保証の場合は原則としてオーナーが家賃を決めることができますが、サブリースの場合はサブリース会社が家賃増減の決定権をもっています。そのほかにも、家賃保証は家賃保証の期間、サブリースは契約期間が決まっており、両者にはいくつかの大きな違いが存在します。
家賃保証には大きく分けて2つのタイプがあります。それぞれのタイプについて、詳しく解説をしていきます。
まず紹介するのは、入居者が家賃滞納をした場合のみ保証会社が家賃を払うタイプです。「代位弁済型」や「一般保証型」といわれることが多いです。
通常は入居者本人がオーナーや不動産管理会社に家賃を支払いますが、何らかの事情で入居者が家賃を滞納した場合にのみ、家賃保証会社がオーナーに家賃の立て替え払いを実行します。
このタイプのメリットは、家賃保証会社に弁済請求をするだけで入居者からもらえるはずの家賃を立て替え払いしてもらえる点です。一方のデメリットは入居者が家賃滞納をするたびに家賃保証会社に請求手続きをしなければならず、そのたびに事務作業が発生する点といえます。
もう一方は、家賃の滞納に関係なく家賃保証会社が毎月の家賃集金を行うというタイプです。一般的には「支払委託型」といわれることが多いです。上述した代位弁済型のタイプに比べると下記のようなメリットがあります。
1．家賃滞納が起きたとき、保証会社への連絡など事務作業が不要
2．決められた日に家賃保証会社から家賃が振り込まれる
3．毎月の家賃集金や入金確認などの業務をしなくてもよい
オーナーにはこのようなメリットがあり、代位弁済型で発生するような事務作業はなくなるといえます。このように、ひと口に「家賃保証」といってもタイプによりサービス内容が変わります。
上記の国土交通省の調べでは、賃貸借契約の約97％においてオーナーは何らかの保証を求めており、そのうち約6割が家賃保証会社を利用していることが明らかになりました。今後も高齢単身世帯の増加、時代による人間関係の変化を背景として、家賃債務保証会社の利用はますます増加することが見込まれます。ここでは、家賃保証会社を活用するメリットについて、オーナー側と入居者側でそれぞれ紹介します。
家賃保証会社と契約することにより、オーナー側はいくつかのメリットが得られます。
第1のメリットは、「家賃の滞納リスクを軽減できる」ことです。家賃滞納リスクは賃貸経営の最大のリスクといえます。入居者がいても、家賃が入ってこない場合は賃貸経営が成り立たないからです。
以前は人的保証として「連帯保証人」を立てるのが一般的でしたが、実際に家賃滞納が発生した場合にきちんと保証責任を遂行できる人ばかりではありません。そのため、保証人とは名ばかりで、回収できずに泣き寝入りするオーナーも以前は少なくありませんでした。
しかし、家賃保証業を行う会社が多く設立されたことにより、家賃保証システムを自分の所有する物件に取り入れるオーナーが増え始めました。このように、家賃保証会社を活用することで「家賃の滞納リスクを軽減できる」のは最大のメリットといえます。
2つ目のメリットは、「入居者審査の一部を代行してくれる」ことです。家賃保証会社が借主と保証契約を結ぶ際には、借主の審査を行います。その際、借主が過去に債務不履行などの経歴をもつ場合、保証を断るケースもあります。
この入居者審査を貸主が完璧に行うことは大変難しいといえ、プロである家賃保証会社が入居者審査の一部を代行してくれることはオーナーにとって身元がきちんとしている借主を見つけ出すうえで大きなメリットといえるでしょう。
3つ目のメリットは、「家賃催促の代行をしてくれる」ことです。借主の中には複雑な事情を抱えている人もいるため、滞納家賃を請求しても、すぐに支払ってくれる人ばかりではありません。
中には居留守を使ったり、支払いに関する言い訳を並べ立てたりして、家賃の催促から逃げ回る悪質な借主も存在します。このように、オーナーにとって家賃の催促は大変な手間と労力がかかるものといえます。
その点、家賃保証会社に委託することによって、代わりに家賃催促をしてくれるため、回収時のストレスを受けにくくなります。
4つ目のメリットは、「原状回復費用の代位弁済や、裁判費用の負担をしてくれる」ことです。家賃保証会社にもよりますが、中には原状回復費用の代位弁済や、裁判費用の負担をしてくれる会社も存在します。
賃貸住宅の敷金・原状回復トラブルは増えており、国民生活センターに寄せられた2020年度の相談件数は11,156件にも上っています。
話し合いがこじれると裁判沙汰になってしまう場合があり、それに伴って弁護士費用などが発生してしまう例も少なくありません。しかし、家賃保証会社に委託していることによって、それらの業務を代行してくれることもあります。
5つ目のメリットは、「入居者の安否確認をしてくれる」ことです。近年では孤独死や自殺などが社会問題となっており、オーナーにとっては大きなリスクのひとつです。一部の家賃保証会社による借主の安否確認代行サービスは、オーナーにとって有用であるといえるでしょう。
とはいえ、オーナーといえども、いくら連絡が取れないからといって借主の部屋へ勝手に入ることは許されず、基本的には警察の立会いの下で入室することになります。
しかし、物件の所在地が近場ならばまだしも、遠方に住んでいるオーナーの場合、現場まで行くことは簡単なことではありません。その点、家賃保証会社と契約していれば入居者の安否確認に関する煩雑な手続きや手間を全て代行してくれます。
家賃保証会社を利用することによって、借主側にもメリットがあります。それは、「連帯保証人が不要になる」こと。実は、近年では「連帯保証人」を立ててもらうよりも、「家賃保証契約」を入居条件としているオーナーが増えています。
借主側は、身内や知人に連帯保証人になってもらうよう頼んだり、書類に捺印をしてもらったりする手間が省け、自分の信用力だけで希望する物件に入居ができることはメリットです。なおただし、連帯保証人がいる場合でも、家賃保証会社との契約が必須になることもあり、反対に家賃保証会社と契約しても連帯保証人を要求される場合もあります。
借主（入居希望者）が家賃保証会社を利用するときは、その審査に通らなければなりません。ここでは、審査結果が借主に届くまでの具体的なステップと基準を紹介していきます。
基本的に家賃保証会社は書類審査を通して契約の可否を決定します。個人の契約者が賃貸保証会社に提出を求められる書類は下記の通りです。
・賃貸保証会社の申込書
・身分証明書の表裏コピー（運転免許証、健康保険証など）
・収入を証明する書類（源泉徴収票や給与明細書など）
・在籍証明書
家賃保証会社は入居希望者から提出された申込書や書類をもとに審査をします。重視するポイントは「職種や雇用形態（正社員・フリーランスなど）」「勤続年数」「年齢」「収入」「過去の滞納履歴」などです。収入や雇用形態が安定しているほうが有利になりやすく、公務員や正社員の場合は比較的審査に通りやすいという声もあります。
中でも、年代や属性などの条件により家賃保証会社の審査状況は変わることがあります。次の国土交通省のグラフによると、年代別では「30～50代」、属性別では「一般的な年収」の人が審査に通りやすいことがわかります。また、「外国人労働者」や「生活保護受給者（住宅扶助代理納付なし）」なども約2割近くが審査を通過しています。
生活保護受給者（住宅扶助代理納付あり）の場合は約半数が審査を通過している状況です。家賃保証会社を利用することにより、一般的にオーナーが入居の判断を迷う可能性のある「生活保護者」「外国人労働者・留学生」などの社会的に信用が得にくい人であっても住居を借りられるようになっていることが見て取れます。
最も厳しくチェックされるのは「過去に家賃の滞納があったかどうか」という点です。家賃保証会社は、同業者同士で入居者の家賃滞納情報を共有する場合があります。そのため、過去に家賃滞納の経歴がある人は審査に通らない可能性が少なくありません。
審査にかかる日数は一般的に3～7日程度、早い場合は1日で審査結果が出ることもあります。その際、家賃保証会社から入居希望者の元に本人確認の電話がかかってくることが多いです。
これまで借主が個人の場合による書類審査と審査日程を説明しましたが、借主が事業者であっても家賃保証会社を契約することができます。具体的には、店舗や倉庫、オフィス、SOHO（自宅兼オフィス／小さいオフィスをさす）といったテナントが家賃を滞納するような場合に、その滞納分を家賃保証会社が保証する、というものです。借主が個人の場合と同様、事業者であっても連帯保証人を用意する必要がなくなることは大きなメリットといえます。
では、オーナー側が家賃保証会社を選ぶ際に重要となるポイントは何があるのでしょうか。具体的には、「家賃保証内容」「経営状況」「立替日数」「信託銀行の活用」などが挙げられます。また、対応がスピーディーで手堅い経営を行っている企業を選ぶことも大切です。ここでは、自分に合った家賃保証会社の選び方を紹介していきます。
まず、家賃滞納発生時に保証される家賃の上限設定を確認していきます。「12ヶ月」「24ヶ月」など、会社により違いがあります。また、家賃以外に着目したい項目は以下の通りです。
1．共益費・管理費
2．駐車場料金
3．水道料
4．町内会費
5．賃貸借契約の更新料
6．ハウスクリーニング費用
7．畳表替費用
8．鍵交換費用
9．残置物撤去費用
10．ゴミ処理費用
11．修繕費
12．解約予告通知義務違反による違約金・損害金
13．早期解約による違約金・損害金
14．債務不履行による明け渡しまでに要した訴訟費用等
これらの費用に関する保証内容は会社により違いがあるため、「自分の物件で特に重視したい点は何か？」ということにポイントを置きながら選ぶようにしましょう。
家賃保証会社の経営状況を調べることも重要です。いざ保証を実行してもらうというときに、家賃保証会社が倒産してしまったら元も子もありません。優良な家賃保証会社には「無借金経営を維持している」「営業利益率が高い」などの特徴があります。資本金が潤沢に用意されているということも見逃せないポイントです。
良好な経営状態を維持している家賃保証会社は、保証サービスの範囲も幅広く設定されており、オーナーにとっては助かることが多いでしょう。家賃保証業界でトップクラスの位置にある保証会社は財務基盤の指標として現預金比率を公開していることがありますが、その比率が100%に近いほど安全で信頼性が高い会社とされています。*8
家賃保証に加入していても、家賃の立て替えがすぐに実行されないとオーナー側は困ってしまうものです。したがって、家賃が滞納された時にオーナーが一番気になるのは「家賃保証会社からの立て替え日」といっても過言ではありません。ただし、オーナーが滞納を報告できる期間は決まっており（これを免責期間といいます）、その期間に該当しない時期に報告すると家賃の立て替えは実行されないため、くれぐれもご注意ください。
また、入金されることは間違いないとしても、通常の家賃振込日よりもあまりに遅い場合は、オーナーの生活資金に影響が出てしまう恐れがあります。立て替えが実行されるタイミングは、オーナーが家賃保証会社へ滞納の報告をした日以降となることが一般的です。早い会社では3日以内に代位弁済されることもありますが、報告を受けた当月末に入金されるというケースもあります。
「信託」とは、「自分の大切な財産を信頼できる人に託し、自分が決めた目的に沿って運用・管理してもらう」制度です。実は個人で利用するだけではなく、企業のビジネスや公益・福祉の場面でも利用されています。
例えば、万が一、家賃保証会社が倒産してしまったら、オーナーには家賃の立替金が入ってきません。そのため、引き落とし賃料を信託口座で管理することによって、借主から入金された家賃を信託法により信託財産として保護するという方法が取られています。
つまり、家賃は信託銀行により守られるため、オーナーは安心して家賃保証会社を利用できるといえます。信託銀行の活用という点を視野に入れてみることもおすすめです。
ここからは、家賃保証サービスの活用方法をより具体的にイメージするために、株式会社Casaが提供するオーナー向けサービスの「家主ダイレクト」をご紹介していきます。
「家主ダイレクト」の大きな特徴のひとつは、家賃を前月末日に全額入金してくれるところです。これによってオーナーのキャッシュフローが安定するだけでなく、家賃が滞納される心配がなくなるため、オーナーは安心して賃貸経営のみに専念することができます。
保証が充実している点もポイントで、具体的には「24ヶ月家賃保証」「退去時精算費保証」「更新料保証」などが用意されています。また、「法的手続き」「孤独死保険」など、トラブルになりやすいリスクにも対応しています。
これまで紹介してきたポイントのほか、信用情報機関などからの信頼性の高い各種データを活用し、精度の高い審査を実施している点も「家主ダイレクト」の特徴です。自社データ（240万件超）だけでなく、外部機関が有する個人信用情報にも照会し、入居希望者の信用情報に合わせたサービスを提供しています。
仲介会社のネットワーク（22,000店）を利用し、効率的に客付けをサポートしてくれる点もポイントです。また、物件の周辺を入念にリサーチした後、アピールポイントを整理し、デザイナーがデザイン性の高い募集図面を作成してくれます。入居希望者へ物件の魅力を伝えることができるため、内見率のアップにつながる可能性が高いです。
最後に、家賃保証会社についてのよくある質問に回答していきます。
家賃保証会社は、個人で賃貸経営をするオーナーが直接契約をすることもできます。通常、オーナーは不動産仲介会社を通して家賃保証会社と契約することが多いですが、前項で紹介した「家主ダイレクト」では、不動産会社を通さずにオーナーが直接、家賃保証会社を利用することができます。
適切な家賃督促を何回行っても入居者が一向に対応してくれない場合は、残された方法として「強制退去」が挙げられます。強制退去を実行する場合、以下のように進めていきます。
1．配達証明付督促状・内容証明郵便の送付
2．明け渡し請求訴訟・未払い家賃（延滞金）請求の提訴
3．強制執行の申し立て
4．裁判所による立ち退きの催告
5．強制執行
通常の督促を行っているにもかかわらず滞納が3ヶ月ほど続いている場合、このタイミングで入居者宛に期日指定の家賃督促状を配達証明付の内容証明郵便で発送します。指定された期日までに支払いがない場合は契約解除や訴訟を提起することも記載しておきましょう。
期日までに支払いがなければ、裁判所に明け渡し請求訴訟と未払い家賃（延滞金）請求の提訴を行います。提訴からおよそ3ヶ月程度で結審する傾向が高いです。裁判で判決が下っても立ち退きをしない場合は、強制執行の申し立てを行います。
裁判所から入居者宛てに立ち退きを要請する催告状が送られると、入居者には指定された期日までに部屋を明け渡すことが求められます。それでも退去しない場合は、裁判所の執行官が強制退去を執行します。
最悪の場合、入居者が家賃を払わないまま無断退去をしてしまう場合があります。しかし、無断退去をしたからといって、残置物（入居者が退去時に残した私物）を勝手に処分することはできません。
このような場合は一時的にそのまま保管しておき、裁判所で残置物処分の手続きを行います。一般的に残置物の処理には大変な手間と費用が発生しますので、このようなトラブルが発生してしまった時のためにも、各種保証が充実している家賃保証会社を利用しておくと安心です。
家賃保証会社の仕組みやメリット、選び方などを解説してきましたが、家賃保証会社は今やオーナーにとっては欠かせないサービスのひとつといえます。様々なタイプの入居者が存在する中で家賃回収などといったトラブルを全てオーナー自身で対応していたら、身も心も疲れてしまいかねません。
その点、家賃保証会社と契約すれば、家賃回収や家賃の自動振り込みなどという手間のかかる業務をすべて代行してくれます。これによってオーナーは大きなストレスを受けることなく、安定した賃貸経営を目指すことができるでしょう。安定した賃貸経営のベストパートナーとして、ぜひ、「家賃保証会社」を利用してみてはいかがでしょうか。
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など上場企業の案件を中心に活動中。
