２０２０年４月１日から施行される改正民法について、前回は、民法改正後の保証会社の活用方法について解説いたしました。本稿では、不動産売買契約又は不動産賃貸借契約に適用される瑕疵担保責任についての変更点を解説いたします。
なお、本稿では、前回同様、現行民法を「旧民法」、２０２０年４月１日に施行される改正後の民法を「改正民法」と記載しています。
売買の目的物に不具合があった場合の売主の責任について、旧民法では「瑕疵担保責任」が定められていましたが、改正民法により、「契約不適合責任」に変更されました。まずは売買における瑕疵担保責任の規定について以下解説いたします（なお、売買における瑕疵担保の規定は賃貸借に準用されています）。
まず、旧民法の下では、瑕疵担保責任は、債務不履行責任なのか、そうではなく法律が特に定めた責任（法定責任）かという争いがありました。
中古品など「物」の個性に着目する取引では、「物」が買主の期待する品質や性能を備えていなかったとしても、その「物」を引き渡せば債務不履行とはならないと考える考え方をとれば、「物」に不具合があったとしても売主に債務不履行責任を問うことはできません。
そこでこの不都合を救済するため、法律が特に認めた責任が瑕疵担保責任であるとする考え方がありました（法定責任説）。この考え方によれば、瑕疵担保責任は「物」の個性に着目した取引にのみ適用され、大量生産した商品など「物」の個性に着目しない取引には適用されないことになります。
今回の改正では、売主は「契約の内容に適合した給付をすべき義務」を負うことを明確にしました。売主が負う担保責任は、法定責任ではなく債務不履行責任であり、「物」の個性に着目した取引であるかそうでないかを問わず、適用されることになります。このように、改正民法によって、売主は、「契約の内容」に適合しない場合に担保責任を負うこととなりました。
ここにいう「契約の内容」とは、合意の内容や契約書の記載内容だけなく、契約の性質、当事者が契約をした目的、契約締結に至る経緯をはじめとする契約をめぐる一切の事情に基づき、取引通念を考慮して評価判断されるべきとされています。
旧民法第５７０条は、「売買の目的物」に「隠れた瑕疵」があったときに担保責任を負う、とされていました。適切な調査をしたにもかかわらず不具合を発見できなかった買主の保護、すなわち契約締結時に買主が善意・無過失であることが必要とされていました。
しかし、改正民法では、「契約内容に不適合」があれば、担保責任を追及することができるとされました。すなわち、契約締結時ではなくとも契約履行までに「契約内容との不適合」があれば、買主の善意悪意を問わず、売主は担保責任を負うこととされました。
旧民法第５７０条は、買主の救済手段として「損害賠償及び契約の解除」ができる旨を規定していました。しかし、その他に修補や代替物の引き渡し請求ができるか、代金の減額請求ができるかについては規定がありませんでした。改正民法では、損害賠償及び契約の解除に加え、①修補や代替物の引き渡し等の履行の追完の請求②代金減額請求が可能となりました。
旧民法のもとでは、瑕疵担保責任は、債務不履行責任なのか、法定責任なのかという考え方の違いにより、損害賠償のためには帰責事由が必要か、損害賠償の範囲は履行利益に及ぶのか、それとも信頼利益に限るのか、という議論がありました。ちなみに履行利益とは、契約が履行されていれば得られたであろう利益のことをいい、信頼利益とは契約が有効であると信じたために発生した損害のことをいいます。
改正民法では、前述したように、売主が負う担保責任は、法定責任ではなく債務不履行責任であるとされたため、一般の債務不履行責任と同様、損害賠償請求には売主の帰責事由を必要とし、その範囲も履行利益にまで及ぶとされました。
旧民法のもとでは、瑕疵を理由とする損害賠償請求等の権利行使は、買主が事実を知ってから１年以内にしなければならないとされていました 。
改正民法では、種類または品質に関する契約不適合を理由とする権利行使については、買主が契約不適合を知った時から１年以内に通知をすれば足りるとし、また、数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については期間制限を設けないこととしました（ただし、別途消滅時効にかかる可能性はあります）。なお、売主が契約不適合につき悪意または重過失であった場合には、上記１年の期間制限にはかかりません。
不動産売買における瑕疵担保責任についても、上記に述べた点と同様のことが該当しますが、不動産売買については下記の点にも留意が必要です。
商法第５２６条では、売主、買主双方が会社である場合等商人間の売買においては、買主は、売買の目的物を受け取ったときは、遅滞なく、目的物を検査しなければならないとされています。
そして、買主は、検査によって売買の目的物に瑕疵等があることを発見したときは、直ちに売主にそのことを通知しておかないと、瑕疵等を理由とする契約の解除、代金減額請求、損害賠償請求をすることができなくなります。
売買の目的物に直ちに発見することができない瑕疵がある場合で買主が６か月以内にその瑕疵を発見したときも、同様です。この商法における規定も改正民法を受けて、「瑕疵」ではなく、「契約内容に適合するか」どうかが基準になります。
従って、当事者双方が会社である場合等は商法第５２６条の規定が適用されることに注意が必要です。
契約不適合責任は任意規定であり、当事者が改正民法の規定と異なる特約をすれば、改正民法の規定の適用を排除することができます。
しかし、宅地建物取引業法（宅建業法）は、買主を保護するため、宅地建物取引業者自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、瑕疵担保責任を追及できる期間について、目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除いて、民法の規定より買主に不利となる特約をすることを禁じています（ただし、買主が宅建業者であるときは、適用されません）。
この規定においても、改正民法を受けて、「目的物の瑕疵を担保すべき責任」という文言が、「目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任」という文言に変更されています。
従って、宅建業法の適用がある場合は、目的物の引渡しの日から２年以上となる特約の他は、契約不適合責任につき改正民法で定めた内容よりも買主に不利な内容を特約で定めることができないことに注意が必要です。
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）では、新築住宅の売主は、引き渡した時から１０年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の「隠れた瑕疵」について、瑕疵担保責任を負うものとされていました。この住宅品質確保法も改正民法を受けて、改正がなされています。
具体的には、住宅品質確保法では、「瑕疵」という文言は残しつつ、「瑕疵」とは、「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」との定義規定を設け、この契約内容不適合については「隠れた」ものでなくてもよいとされました。
従って、改正後も新築住宅売買については品確法の適用があることには注意が必要です。
旧民法の元でも改正民法の元でも、売買に関する規定は原則として売買以外の有償契約について準用されることから（旧民法及び改正民法第５５９条）、瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更は賃貸借契約にも影響することになります。
従いまして、賃貸借契約の目的物が、「契約の内容」に合致する物件であるかどうかが問題となります。
Ｑ：不動産賃貸借契約においても、「契約の内容」に合致するかどうかが契約不適合責任を問う上で問題となるということですが、賃貸借契約書に記載された物件の表示内容が異なるときは、契約不適合責任が生じるということでしょうか。
Ａ：上述しましたとおり、ここにいう「契約の内容」とは、合意の内容や契約書の記載内容だけなく、契約の性質、当事者が契約をした目的、契約締結に至る経緯をはじめとする契約をめぐる一切の事情に基づき、取引通念を考慮して評価判断されるべきとされていますので、契約書の記載も重要ですが、従前同様に総合的に判断されることになると思料します。
【執筆者】森田 雅也
東京弁護士会所属。年間3,000件を超える相続・不動産問題を取り扱い多数のトラブル事案を解決。｢相続×不動産」という総合的視点で相続、遺言セミナー、執筆活動を行っている。
経歴
2003 年 千葉大学法経学部法学科 卒業
2007 年 上智大学法科大学院 卒業
2008 年 弁護士登録
2008 年 中央総合法律事務所 入所
2010 年 弁護士法人法律事務所オーセンス 入所
著書
2012年 自分でできる「家賃滞納」対策（中央経済社）
2015年 弁護士が教える 相続トラブルが起きない法則 （中央経済社）
2019年 生前対策まるわかりBOOK（青月社）
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