2021.02.12
トラブル対応

【入居者の家賃滞納】みんなどうやって解決してる?

賃貸経営では、さまざまトラブルに遭遇することがあります。中でも家賃滞納は対処が難しく、悩みの種となっている大家さんも少なくないでしょう。入居者の家賃滞納に対し、世間の大家さんたちは一体どんな対処法を講じているのでしょうか。事例を紹介しながら、滞納リスクとその対処方法について解説します。

家賃滞納の事例一覧

入居者の家賃滞納は、常習化しやすいものです。一旦対処を怠ってしまうと、ズルズルと滞納が積み上がり、一気に賃貸経営が傾くこともあり得ます。したがって、いかなる場合でも迅速に対処しなくてはなりません。

そこでまずは、家賃滞納の事例をまとめてみました。

1. 銀行引き落とし(振り込み)で家賃を徴収していたが、残高不足だった(もしくは振り込まれない)
入居者側としては「決して故意ではない」「うっかり忘れていた」という主張が多いでしょう。残高不足や振り込み忘れは誰にでもあることですし、単純に忘れていたのであればそこまで対処が難しい問題にはなりません。しかし、大家側としては決まった日に決まった金額が支払われないと資金繰りが悪化するため、常態化は防ぎたいところです。

2. 騒音問題が発生し、解決するまで家賃を支払わないと言われた
入居者が、「思っていたよりも壁が薄く、快適な生活が妨げられる」「天井や床下から足音が聞こえて眠れない」と主張し、家賃の支払いを渋るケースです。家賃滞納に騒音問題が絡み、問題が複雑化しています。騒音は人によって感じ方が異なるため、解決が難しい問題のひとつでしょう。しかし大家側としては、できる限りのことはしたいところですが、その責任をすべて負わなければいけないというのも大変ですよね。

3.入居者が病気や失業などの理由により家賃を支払えない
入居者が病気や失業などの理由で家賃支払いの目途がたたなくなり、家賃滞納に陥ってしまうケースです。非常にデリケートな問題ですが、ずるずると滞納期間が延びてしまっては賃貸経営に悪影響が出てしまいます。このように家賃滞納といっても、さまざまなケースがあります。では、それぞれどのような対処が有効なのかを具体的に見ていきましょう。

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家賃滞納の対処方法

1.銀行引き落としで家賃を徴収していたが、残高不足だった
まず、可能性として考えられるのが「入居者が残高不足に気づいていない」ということです。そのため、支払う意思の有無を確認する意味でも、すぐに入居者へ連絡する必要があります。単に口座残高の不足に気が付いていないだけならば、連絡ひとつで問題が解決する可能性が高いです。一方、口座残高の不足に気づいていながら家賃が支払われない場合には、「支払いについて相談を受け付ける」という態度を見せることも重要でしょう。失業や病気などにより、入居者の経済状況が悪化しているとすれば、単なる督促だけでは問題が解決しないからです。

仮に入居者と連絡がつかない場合は、ポストに家賃が支払われていない旨を記載した書面を投函して様子を見ます。長期にわたって滞納が続く可能性を考え、継続的に通知をすることが重要です。それでも連絡がつかなければ、連帯保証人に連絡をとりましょう。

2. 騒音問題が発生し、解決するまで家賃を支払わないと言われた
まず、実際に騒音問題が発生しているのかを確かめなくてはなりません。繰り返すようですが、音に関する問題は個人の感じ方による部分が大きいため、実際に部屋を訪問して騒音を確認してみましょう。こういった姿勢が、入居者の態度を軟化させ、解決を早める場合があるからです。そして、本当に騒音が発生しているのであれば、上階や下階の住人に注意喚起を促していきましょう。また、契約している工務店や不動産管理会社に同行してもらい、壁や床のチェックを入居者の目の前で行うという対策も有効です。

3. 入居者が病気や失業などの理由により家賃を支払えない
できるだけ早い段階で入居者に事情を聴き、「治癒や再就職の目途はあるのか」「次に家賃を支払えそうなのはいつか」等、問題を整理しておきましょう。仮に家賃支払いの目途が立たない場合は、連帯保証人へ連絡しながら、退去の請求も視野に入れなくてはなりません。

最終的には「強制退去」という法的手段によって解決しますが、これに至るまでにはさまざまな手続きが必要になります。まず継続的に「支払いの催促」を行い、「連帯保証人への連絡」「配達証明・内容証明による督促」「賃貸借契約の解除」「裁判所へ明渡し請求訴訟を申し立てる」「強制退去」という手順を踏むのが一般的です。したがって、家賃滞納から強制退去までは短くても数か月かかります。この間に、できることなら和解してしまうか、自主退去してもらえるよう交渉することも重要です。また、裁判の場へと発展してすることを想定し、事前に不動産トラブルや債権回収に強い弁護士へと相談しても良いでしょう。賃貸借契約書と入金記録がしっかり保存されていれば、対応してくれる弁護士が見つかるはずです。
 


滞納のリスクを回避するには!?

上記のような対処を行ったとしても、確実に家賃滞納が無くなるわけではありません。そこで、不動産管理会社や保証会社が提供している「家賃債務保証」を利用しましょう。家賃の滞納時は代位弁済(保証会社が滞納分を支払ってくれること)を受けられるため、滞納によって家賃収入が途絶えてしまうことがありません。例えば、ある保証会社では、家賃の24か月相当分を限度に家賃債務保証を提供しています。そして、万が一に法的な手続きに発展した場合でも、手続き費用を保証してくれます。滞納リスクや強制退去による手続きのコストを考えると、こういった専門業者の保証サービスも検討すべきです。

一方「入居時には必ず連帯保証人をつける」といった対策も有効です。入居者本人に支払い能力がない時、連帯保証人へ家賃を請求できるため、滞納リスクを軽減できます。ただし、2020年を目途に施行される改正民法によって、現行の連帯保証人制度だけでは不十分になる可能性が高まっています。今回の民法改正では、「根保証」の規定が賃貸借契約にも適用されることになり、連帯保証を有効にするためには「極度額」を決定しなくてはなりません。

つまり、連帯保証人が入居者の家賃滞納分を肩代わりするときにも、「○○万円まで」という極度額の設定が必要になるのです。したがって、極度額の記載がないこれまでの賃貸借契約書の書き方では、連帯保証契約自体が無効になる可能性もあります。ぜひ一度賃貸借契約書を見直し、連帯保証人の責任範囲(=極度額)を記載するようにしましょう。

基本的には「保証会社による家賃債務保証」「連帯保証人」のうち、どちらかを利用するかを選択します。しかし最近では、連帯保証人にも支払い能力がない、もしくは連帯保証人が立てられないといったケースも多いうえに、前述した民法改正の影響もありますから、保証会社の審査で滞納リスクを軽減する方が確実かもしれません。

さらに万全を期すならば、入居時の審査で収入や勤務状況の条件を厳しくすべきでしょう。しかしあまりにも条件を厳しくすると入居率を維持しづらくなるため、線引きが難しいところです。あらかじめ「どういった入居者に入居して欲しいか」「想定する年齢、性別、年収」などを細かく設定し、不動産管理会社などと相談しながら入居条件を決めていくようにしましょう。
 


家賃滞納を未然に防ぐために

ここまで家賃滞納の事例と対処法を解説してきましたが、これらはいくつかの工夫によって未然に防ぐことができます。

○家賃債務保証会社の選定
入居者が家賃を滞納したとき、滞納した家賃を肩代わり(代位弁済)してくれるのが家賃債務保証会社です。ただし、保証会社によって代位弁済が行われるまでの日数や、保証限度額、保証内容(原状回復費、明渡訴訟費用、賃貸借更新料など)が異なります。なお、各社とも初回保証委託料や保証委託契約更新料が必要です。

○法人契約を結ぶ
入居者が会社員の場合は、入居者個人と契約せずに所属企業と法人契約を結ぶのもひとつの方法です。所属企業の社歴や企業規模次第ですが、一般的に個人よりも信用度が高い場合が多いです。

トラブル回避が健全経営の基礎となる

家賃滞納は、事前の対策によってある程度防止できるものです。しっかりと先手を打っておけば、入居率や家賃収入の維持がしやすくなり、健全経営の基になります。もしご自身での対策が難しいようなら、不動産管理会社や保証会社と連携しながら対応するようにしましょう。

田井 能久 不動産鑑定士/ロングステイアドバイザー
不動産鑑定士として25年のキャリアを持ち、訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成を得意としています。
また最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開しています。

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