オーナーが空室対策として行う賃貸物件のリフォーム。オーナーにとっての「リフォーム成功」の定義、失敗しがちな原因、DIYリフォームのポイント、業者を選ぶコツと依頼時の注意点を紹介していきます。
目次
はじめに、大家さんがリフォームを失敗してしまう原因を考えてみましょう。
リフォームで最もよくみられる失敗が施工業者に丸投げすることです。「プロに任せる」という言葉を勘違いして、指示書もつくらずに細部まで一任。終わってみれば、ありきたりなパッとしない仕上がりになるというのはよくある話です。業者も一任されると無難なつくりにせざるを得ないのでしょう。
プロに任せる場合でも、部屋のイメージに合わせたクロスや床材、想定する入居者層に必要な造作など、自分が目標とするリフォームの要望をしっかり伝えることが大事です。
予算面で失敗するのが見積もり内容を比較精査しないことです。予算を気にしない大家さんと思われ、余計な工事を組み込まれる可能性があります。適切な費用でリフォームしてもらうには、複数の業者から「相見積もり」を取るのがコツといわれています。1社だけの見積もりだと、その金額が相場かどうかわからないからです。
そこで複数の業者から見積もりを取ることによって相場を知ることができます。また、相見積もりを取っていることを伝えることによって、きちんと比較精査する大家さんであることを印象づけられ、甘く見られる心配がなくなります。
リフォームは多額の費用をかければ効果が高くなるとは限りません。費用をかけすぎると家賃を高く設定せざるを得なくなり、結果的に競争力が弱くなります。物件の家賃には周辺の相場があり、リフォームも適切な家賃を想定した予算に設定しなければなりません。
そのためにはプロ（おもに不動産業者）の意見を聞くことが大事です。自分の考えに固執してリフォーム内容や家賃を決めてしまう大家さんもいるようです。コストパフォーマンスに関してはプロの意見を参考にするようにしましょう。
自宅のリフォームと根本的に違うのは、賃貸リフォームには「経営」という要素が絡むことです。経営を改善させるためのリフォームであり、単に自分の好みどおりに仕上がればよいというものではないのです。大家さんにとっての「失敗しない・成功するリフォーム」の定義とはどのようなものでしょうか。
リフォームは空室を解消し、経営収支を改善するために行うものです。リフォームの結果、経営収支が改善すれば成功したリフォームといえます。赤字でローンの返済にも苦労していた物件が、リフォームによって空室がすべて埋まり、月30万円以上の黒字に転換した事例もあります。そのまま満室が続けば短期間にリフォーム費用を回収できるでしょう。
必要な個所に必要な予算をかけ、想定した入居者層を獲得できればリフォームは成功といえるでしょう。たとえば女性をターゲットにした物件なら、部屋干しの設備を付けることで、外に洗濯物を干す必要がなくなり防犯対策になります。また、会社員や大学生対象の物件なら部屋の片隅に書斎コーナーを設けることでテレワークやオンライン授業に役立ちます。それらの設備が魅力となって入居に結び付けば費用対効果は高いといえます。
リフォームにおいては依頼する業者選びは重要なポイントです。国土交通省が公表した「住宅リフォーム市場の実態把握と市場活性化に関する研究」という資料によると、リフォーム業者の利用で最も多いのがリフォーム専門会社、2位が工務店となっています。この2業態が50％以上を超えていますが、内装・外装・防水等の専門工事店（4位）も20％を超える利用があります。
内装工事なら上位2業態に依頼するのが無難ですが、水回り（キッチン、トイレ、浴室、洗面所）中心のリフォームなら専門工事店や住宅設備会社（5位）に依頼したほうがレベルの高い施工になる可能性があります。希望するリフォーム内容に最も適した業者を選び、コスト面と仕上がりで思ったとおりの結果を得られれば成功したリフォームといえるでしょう。
賃貸物件のリフォームを依頼する場合、リフォーム会社ではなく、工務店へ直接依頼することも多くなります。工務店はエンドユーザーと接する機会が少ない場合が多く、そのため、相手の詳細な希望を聞くことが苦手だったり、内容がうまく伝わらず、仕上がりがうまくいかなかったりする場合もあります。
そして、依頼内容をしっかり限定しないと、工事中や支払いのタイミングでトラブルになりかねません。もちろんしっかりした工務店もありますが、トラブルを回避するためにも以下を押さえておきましょう。
工事してほしい内容を端的に記載したものを、箇条書きで構わないので工務店に渡します。もしできるなら、簡単な図を書いて渡してあげましょう。これだけでも、工事の内容が明確になり、話の食い違いが起こりにくくなります。工事中の職人さんたちにも依頼しておけば、なおよいでしょう。
これは当然のことですが、見積もりのチェック時には、作業項目が水増しされていたり、間違っていたり、必要項目が抜けていないか確認します。工事内容表と比較してチェックするとわかりやすくなります。
もちろん、見積もり金額の確認も忘れずに行いましょう。Excelなどの計算ソフトを利用していても、ミスなどにより合計額が異なっていることもあるので、見積もりは詳細にチェックしてください。
単価は、リフォーム単価表（書店などで売っています）を参照しながら、高すぎないか確認します。1人の職人さんが1日でできる作業で、2万5,000円から3万円くらいを提示している工務店が多いと思います。それに加えて、どのくらいの時間がかかるか把握することも大切です。
見積もり金額は、曖昧にするとあとで必ずトラブルになります。事前に内容と金額について確定しておきましょう。
工事中に職人さんに差し入れをしてあげると、喜ばれます。職人さんも人間ですので、気分がいいと仕事もはかどりますので、気配りは必要です。同時に現地が汚されていないか、掃除や片付けがきちんとされているかを確認します。
もちろん工事中ですから、粉塵が舞っていたり木っ端が落ちていたり、汚れていることも多いのですが、こまめに清掃している工務店は、工事の品質も良い工務店であることが多いです。
そして、ここが一番大事なポイントですが、余計なところを工事していないかの確認です。
工務店の監督と職人さんの意思疎通がうまくいっておらず、余計なものまで解体してしまった事例もあります。そのときは、もちろん弁償してもらうのですが、工期が長引いてしまうので未然に防ぐようにしておきましょう。
では、お金をかけずにリフォームするために、大家さんがDIYで行う場合は、どのようなポイントに注意すればよいでしょうか。
DIYによるリフォームは費用を抑えるのに有効ですが、素人ならではのトラブルが起こることがあります。たとえば、完成するまでの作業工程がわからなくなってしまったり、工具や材料の使い方がわからなかったり、近隣と揉めてしまったりといったケースです。
そんなトラブルを回避する方法を、3つ紹介します。
最初に、現在の状態からどうなったら完成かを考えておきます。DIYしているとついつい欲張って作業範囲が広がってしまうことがあるからです。完成予想図からブレないようにすることが大切です。
複数人でDIYを行う場合も、なにが完成形であるのか、図や表で共有しておくとトラブルになりにくいでしょう。
完成予想図から、どのような工事が必要になるかを洗い出しましょう。
工事の種類によって効率のいい順番があります。場合によっては2度手間になってしまうこともあるので注意して工程の組み立てをします。
たとえば、
解体工事、木工事、設備工事、電気工事、塗装工事、仕上げ工事、クリーニング
という順番で工事は進みますが、工事の種類によってさらに細かく考えていく必要があります。
陥りがちな失敗は、下地を全部解体してしまって、元の状態がわからなくなってしまうことです。これは解体の進み具合の写真を撮っておくことで、ある程度回避できます。また、よくわからない作業は、動画サイトなどでやり方がアップされているので参考にするのもよいかもしれません。
はじめてDIYをするときはどのくらいで作業が終わるのか予測が立ちません。このくらいで終わるかなという予想が大きく外れることがしばしばあります。そのようなとき、気をつけなければならないのが近隣トラブルです。
「工事前に近隣挨拶をする際、このくらいで終わります」と説明していたのに、いっこうに終わらずクレームが入ることもありがちです。その結果、作業が停滞し、互いに嫌な思いをするばかりか、近所での評判を落としてしまう可能性もあります。そのようなトラブルを回避するためにもしっかりと挨拶して、工程は長めにとっておいたほうが無難です。
また、音が出る工事は、良識のある時間帯に行いましょう。これは集合住宅でも戸建や一棟ものの物件でも変わりません。
自分のアパート・マンションを人気物件にしたければ、最近トレンドになっているインテリアや設備を取り入れるのもよいでしょう。
・独立洗面台
家賃に影響を与えるほど要望が多いのが独立洗面台です。浴室洗面台には感電防止のためコンセントが付いていないので、洗面所でドライヤーを使うには独立洗面台付きの物件を選ぶしかありません。そのため、独立洗面台の有無で家賃に1万円ほどの差が出る事例が見られます。インテリアとしてもおしゃれな独立洗面台があると水回りが明るい印象になります。
・クッションフロア
リビングなどの床をおしゃれに演出できるクッションフロアも人気になっています。クッションフロアのデザインには「木目調」「柄タイプ」「タイルタイプ」などがあります。フローリングに比べて施工が簡単で、安価なため導入しやすい素材といえるでしょう。リビングは木目調、洗面所はタイルタイプ、洋間は柄タイプなど使い分けると内覧者の目を引くかもしれません。
・ペンダントライト
照明ではペンダントライトが人気です。天井から下がっているタイプの照明で、とくにダイニングの上に付けると、飲食店にいるようなおしゃれな雰囲気になります。ファミリータイプのマンションに向いているといえるでしょう。取り付けが簡単で、費用も5,000円～1万5,000円程度で導入できます。
・玄関の立ち鏡
立ち鏡は普通部屋のなかにあるものですので、玄関の壁に取り付けると目をひくかもしれません。狭い玄関に奥行きがでるだけでなく、お出かけ前の最終チェックに重宝します。内覧者が最初に入る場所ですので、ちょっとしたセールスポイントになります。
・壁面ギャラリー
最近マンションのインテリアでよく目にするのが壁面を使ったギャラリー風の展示です。おしゃれな小物などを飾れますが、原状回復の問題もあり入居者自らは付けにくいので、はじめからセンスのよい棚と合わせて設置してあげると喜ばれるかもしれません。とくにワンルームは収納スペースが少ないので重宝するでしょう。
最後に、リフォーム業者を選ぶポイントを確認します。
リフォームは建築資格を持っている業者に依頼したほうが安心です。リフォーム代金500万円以上の工事には建築許可が必須となっています。500万円以下の場合でも有資格者が多い業者を選んだほうが信頼度は高いといわれています。また、電気工事、ガス工事、水道工事が絡むリフォームは金額に関わらず資格が必要です。
大家さんが描くリフォームの形に近い施工実績のある業者があれば理想的です。施工実績が豊富な業者なら当てはまる施工例があるかもしれません。また営業年数の長い業者はそれだけ顧客の信頼を得ているからこそ続いていると考えることもできます。
工務店など地元にある業者を選ぶのもメリットがあります。まず、何かあったときにすぐ駆けつけてくれるフットワークの軽さが魅力です。それに地元の業者であれば評判を落としたくないので、誠意のある対応をしてくれる可能性が高いと思われます。
近くの施工現場でリフォーム見学会があれば、実際に見て参考にするのも有効な方法です。施工現場が整理整頓されている、業者の対応がしっかりしている、施工内容のレベルが高いなど判断のポイントを確認することができるでしょう。
担当者との相性も大事です。リフォームのプランを相談する場合も、話しやすい担当者なら遠慮なく希望を伝えることができます。その場合、単に話しやすいだけでなく、発言内容が誠実で打ち合わせの時間も厳守するなど、対応がしっかりしていることが大事です。
リフォームの目的は予算を効果的に使い、魅力ある部屋に変身させて空室の解消や、家賃のアップにつなげることです。
そのためには失敗したリフォームの教訓に学び、賃貸経営の改善に結びつき、成功したといえるリフォームを行わなければなりません。リフォーム成功の有無は家賃にも大きく影響を与えます。リフォームの結果、赤字経営から空室が解消して黒字転換した事例はいくつもあります。
自分でリフォームする場合も、業者に依頼する場合も、リフォームする内容は入居者目線で考えることが大事です。どうすれば入居者に喜ばれるかという視点でリフォームの計画を立てることが成功の秘訣といえるでしょう。
先に紹介した、自分でDIYリフォームする場合の注意点や、リフォーム業者の選び方を参考にしながら、自分の物件に合わせた、最高のリフォームを目指しましょう。
