「瑕疵担保責任」と「瑕疵担保免責」は明確に違い、免責だと入居後に瑕疵があっても補償を受けられません。このようなリスクを回避するために、物件購入前にどんなポイントを確認しておくべきかを解説します。
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はじめに「瑕疵担保責任」と「瑕疵担保免責」の違いを確認しておきましょう。「瑕疵」とは、通常ならあるべき品質や性能を有していないことを意味します。住宅における瑕疵の代表的な例としては「雨漏りがする」「押し入れの一部が腐食している」「窓が開かない」など、生活に支障があるような欠陥を指します。
「瑕疵担保責任」とは、購入した時点ではわからなかった隠れた瑕疵があった場合、売り主が買い主に対して契約解除や損害賠償などの責任を負うことです。隠れた瑕疵とは、通常の注意を払っても発見できないような欠陥をいいます。例えばコンセントや配線の不具合などは買い主が内覧しただけでは確認できません。
また売り主も自分が住んでいたときに不具合を感じなかった部分まではチェックしきれないということもあるでしょう。瑕疵が発見された場合は、買い主が売り主に瑕疵がある箇所を報告し、売り主が実費で修繕するのが一般的です。
なお、2020年の民法改正施行に伴い、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、隠れた瑕疵があったかではなく、契約全体を汲み取って引き渡されたものが契約に適合しているか否かで判断されます。
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「瑕疵担保免責」とは、引き渡し後に瑕疵が発見された場合でも、売り主は何らの責任も負わないということです。「瑕疵担保免責物件」はあらかじめ買い主も納得のうえで購入するため、瑕疵が生じた場合は買い主の負担で修繕することになります。しかしそれには物件が以下の条件に当てはまることが必要です。
・築年数がかなり古い場合
築年数が30年以上も経過していれば、経年劣化で品質や性能が低下し、売り主の責任による瑕疵かどうか判別が難しい場合があります。そのため「現状有姿」という形で売りに出すことがあります。
・売り主も中古で購入している場合
売り主が施主ではなく中古で購入した物件では、以前のオーナーによる瑕疵の可能性もあるため、補償が難しいので瑕疵担保免責にする場合があります。
・建物を解体して新築することを条件に購入する場合
この場合は建物自体に住むわけではないので瑕疵担保免責とし、「売り地（現況古家あり）」として販売するケースが多く見られます。
瑕疵担保免責物件を購入する場合は、どのような点をチェックしたらよいのでしょうか。建て替え目的ではなく居住用であれば、およそ次のようなポイントを確認する必要があります。
・雨漏りや漏水がないか
瑕疵で多いのが、雨漏りや漏水に関することといわれています。木造住宅の雨漏りであれば天井にシミなどが残っているケースもあるので内覧時にチェックしましょう。
・シロアリがいないか
住宅にとって天敵ともいえるのがシロアリです。深刻な被害では土台にも影響することがあるといわれます。一番わかりやすいチェックポイントは「蟻道」がないかどうかです。もし外壁の下の基礎と土間コンクリートの付近にトンネルができているようならシロアリが住んでいる可能性があります。
・外装や外壁にひび割れなどがないか
外装材の継ぎ目などが傷んでひびが入っていると隙間から雨が入ったり、シロアリ、害虫などが侵入したりする可能性があります。
以上は内覧時に見た目でチェックできるポイントです。売り出し時は電気・ガス・水道が通っていないので確認できないのですが、バス・トイレ・洗面所の水周りや電気系統は重要なので気になる点はヒアリングによってチェックする必要があります。
もう一つ心得ておきたいのは、瑕疵担保免責物件を購入したある程度の人が、価格の値下げ交渉をしていることです。何らかの不具合があることが前提の物件を購入するわけですから修繕費が自己負担の分、あらかじめ価格を下げてもらい、費用の発生に備えることが賢明といえるでしょう。
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