不動産投資を行う場合、その対象には色々なものがあります。
例えば、アパートやマンション、あるいは戸建など、さまざまです。
ここでは投資対象のトレンドとして戸建てとマンションについてどちらが最新の投資対象かを見ていきましょう。
不動産投資の視点から最新の戸建て・マンションの人気エリアはどこなのでしょうか？
建物の種類は別として見てみると、首都圏では、例えば、「スーモ 住みたい街ランキング」では吉祥寺、恵比寿、横浜、目黒、品川、武蔵小杉、池袋というような場所がランクインしています。
（出典：https://suumo.jp/edit/sumi_machi/）
この中ではマンションエリアとして考えるべき場所が大半ですが、戸建てのエリアとしては吉祥寺や横浜が挙げられます。
また、関西圏では西宮北口、梅田、なんば、千里中央、夙川、岡本、神戸三宮というような場所がランクインしています。
同様にマンションエリアとしては梅田、なんばなどが挙げられますが、戸建てのエリアとしては西宮北口や千里中央、夙川（しゅくがわ）などが挙げられます。
こうして見ていくと、東京や大阪の中心地は当然ながらマンションの需要、比較的中心地に近い郊外は戸建てとマンションの双方の需要があると見込まれます。
例えば、横浜というエリアを横浜市と読み替えするとなれば、海浜のエリアと郊外のエリアに分かれます。
JRの桜木町駅や関内駅などの海浜のエリアではマンションが多く建っていますので、マンションのエリアと考えるべきですが、少し山側にいくと戸建てもありますのでマンションだけではないと言えます。
また、市営地下鉄のセンター北、南駅、東急田園都市線のたまプラーザ駅やあざみ野駅などではマンションもありますが、戸建てが中心のエリアです。このように、人気エリアではそれぞれ特徴がありますので、それに見合う投資対象を検討すべきでしょう。
したがって、投資対象のエリアをここと定めた場合には、マンション向きの場所と戸建て向きの場所があるということを理解しておく必要があります。
また、地方都市の場合、マンション自体が少ないエリアでは、やはり戸建てやいわゆる低層のアパートの賃貸需要がありますので、全国エリアを投資対象として見た場合、一概にマンションがいいとか戸建てがいいとはいいきれないものです。
つまり、そのエリアにとって需要が見込まれる建物の種類は何かを判断して投資対象にすることが大事でしょう。
ここで戸建ての物件を投資対象とした場合、マンションに比べて入居が見込めるのか気になります。
賃貸という観点からは、戸建てを借りて住むというイメージが付きにくいものです。
どちらかと言えば、マンション住まいの方が、オートロックが付いていたり鍵1本で外出できたりするので防犯性や利便性はあります。
加えて、近隣とのお付き合いも比較的少ない場合が多いので、生活する上での煩わしさはマンションの方が少ないと言えます。
これに対して、戸建ての場合では鍵1本で外出というような気軽さがないので、防犯という点でも注意して生活する必要があります。
例えば、マンションの場合、ゴミ出しは24時間可というところがあり、自由に捨てることができますが、戸建ての場合では限られた日時でしかゴミ出しできません。また、町会の関係やゴミ集積場の清掃など、その地域での決まりごとを守りながら生活する必要があり、どうしてもお隣同士や近隣とのお付き合いは必要不可欠です。
こうした近所付き合いが苦手な人や利便性を住まいに求めるような人には、戸建てに住むことを敬遠しがちです。
確かに、マンション住まいと比べると戸建ての方が近隣との関わり合いが増えますが、ペットを飼うとか子どもさんが小さい場合には家の中を走り回っても近所からの苦情も出ないので、戸建てでの生活にもメリットがあります。
したがって、入居者はそれぞれの家族構成やライフスタイルによってマンションがいいのか、それとも戸建てがいいのかを見極めていると思われます。こうした背景を踏まえて、エリアごとに投資対象はどちらが最適かを判断しなくてはいけないでしょう。
さて、戸建てにせよマンションにせよ、賃貸住宅に自宅をプラスして考える賃貸との併用住宅を建築する場合があります。
最近では、都心に自宅を建築する際に賃貸と併用した建物を建てるという傾向が顕著にあります。
都心では相続税の課税強化にともない、相続税の節税対策の1つとしてこうした賃貸併用住宅を建てるケースが多くなりました。
この賃貸併用住宅ですが、不動産投資の一環として見た場合、どういったメリット、デメリットがあるのでしょうか？
▼賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅の1番のメリットはやはり、賃貸部の家賃収入に他なりません。
自宅だけでは収入がない分、一部を賃貸にして貸せば家賃を得ることができます。
中には、こうした家賃を見込んでフルローンで賃貸併用住宅を推進するハウスメーカーが多々あります。
家賃で建築費のローン返済ができ、自己資金ゼロでも賃貸併用住宅を建築できるという触れ込みです。
確かに家賃でローンが返済できますが、家賃が入らない場合にはローン返済が厳しくなるので、このあたりのリスクヘッジは検討する必要があります。また、都23区内では、相続税法の改正後の課税強化もあって、賃貸併用住宅を建てて相続税対策をする傾向がありますが、これは固定資産税や相続税の軽減が期待できる有効な手段の1つといえるでしょう。
▼賃貸併用住宅のデメリット
逆に賃貸併用住宅のデメリットを挙げると、自宅と同じ屋根の下に他人が住んでいるという点です。
家族であればまだしも、赤の他人が同じ敷地に住むということに抵抗を感じる大家であれば、この賃貸併用住宅は向かないでしょう。
日々、入居者が何をしているのか、火事や犯罪が起きないかなど、色々と気になる大家の場合には併用住宅を建てない方がいいでしょう。
また、入居者がきちんとルールを守って生活してもらえばいいのですが、中にはゴミの出し方や深夜に室内で騒ぐなどの入居者に対するトラブルがおきかねません。このように、併用住宅では自宅と兼ねているがためのデメリットがあります。
投資対象として、賃貸の需要はマンションなどの方が高いといえますが、戸建てはマンションのように管理費や修繕積立金がかかりません。
その代わり、戸建ての場合にはこまめに補修しなければいけない点があります。
戸建ての場合は都心の郊外や地方都市には賃貸需要として有効な投資対象になります。
また、マンションのような集合住宅とは異なるので、家賃収入自体には大きな差が発生する可能性があります。
土地の有効活用の観点からすれば、マンションやアパートであれば多く賃貸戸数を持つことができ、家賃収入も期待できますが、戸建ての場合では賃貸戸数がマンションほど多くの戸数は持てませんので、家賃収入だけを考えると有効な投資対象かどうかを個別に判断する必要があります。
また、賃貸併用住宅という考え方がありますが、大家さんの好みに左右される投資対象です。
どうしても、他人が自宅にいるような感覚も持たれると難しいですね。
以上のように、投資対象として戸建てやマンションというものがありますが、どちらが有効なものかはそのエリアや実需をよく検証して選択する必要があるでしょう。
執筆者
寺岡 孝 テラオカ タカシ
( 東京都 / 住宅＆保険・住宅ローン コンサルタント )
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
1960年東京都生まれ。大手ハウスメーカーに20数年勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。住宅の建築や不動産購入などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。
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