はじめて不動産投資を行うときは、誰でも不安に思うものです。しかし、注意すべきことを事前にチェックしておけば、失敗するリスクをある程度軽減できます。ここでは、良い物件の見つけ方から実際に不動産経営を始めるまでについて、4つのポイントに分けて解説します。
目次
不動産投資は物件選びからといわれますが、良い物件を見つけるには、以下のようなポイントがあります。
・立地は駅徒歩10分以内を選ぶ
CHINTAI調べによる「駅徒歩何分の物件なら住みたいと思える？」というアンケートで、駅徒歩10分以内が47％を占めてトップになっています。加えてターミナル駅であれば、なお利便性が高く入居者が集まりやすくなります。
・ワンルームは利便性で選ぶ
ワンルームマンションは独身者や大学生が入居者の中心ですので、利便性が重視されます。通勤・通学を考え、駅から近い立地であるほか、スーパーやコンビニ、コインランドリーが近いこともプラスポイントです。女性の一人暮らしを考えると、セキュリティがしっかりしている物件も有利といえます。
・ファミリー向けは周辺環境で選ぶ
子どもがいる家庭なら、学校、保育園、公園、医療機関、スーパーが近くにあるかは必ずチェックするでしょう。ファミリー向けは必ずしも駅近である必要はなく、安心して子育てできる住環境の良さが選択のポイントになります。
・物件のリスクをチェックする
よくいわれるのが、建設するときに住民の反対運動が起こるような施設が近くにあると、入居者が付きにくいということです。騒音が大きな場所も同様に、入居を敬遠されるでしょう。また最近は自然災害が多発していることを考えると、崖の下や川の近くにある物件はリスクが高いといえます。
高額な不動産を全額自己資金で購入する人は少ないでしょう。不動産投資は家賃収入でローンを返済しますので、借り入れに当たってはしっかりした資金計画を立てることが大事です。
返済の安全性を判断する基準にイールドギャップがあります。イールドギャップは、投資利回りからローン金利を差し引いて算出します。この場合に大事なのは、実質利回りを基にして計算することです。
▽イールドギャップの計算式
（年間家賃収入－諸経費総額）÷物件購入費用×100－借入金利
計算した結果、イールドギャップが2％以上あれば安全といわれています。
具体的な条件に当てはめて計算をしてみましょう。
▽条件
物件価格8,000万円、家賃収入800万円、諸経費200万円、借入金利2％
▽試算
（800万円－200万円）÷8,000万円×100－2％＝5.5％
この物件はイールドギャップが2％を大きく上回っているので安全性が高いと判断できます。ただし、計算例は一年中満室だった場合の数値です。空室が出ればイールドギャップは低下します。はじめから2％を下回る物件の場合は、購入を見送ったほうが無難でしょう。
不動産契約の内容は多岐にわたりますので、当然、契約書に書かれているべきことが抜けている場合は、その場で確認しましょう。中古マンションや一棟アパートを購入する場合、以下の5点は特に確認が必要です。
（1）購入代金の支払い時期
購入代金は、契約時に手付金を支払っているので、残金は引き渡しと同時に支払うのが一般的です。引き渡し前に支払う契約になっていたら理由を確認しましょう。
（2）引き渡し時期
物件をいつ引き渡してくれるかは、経営を始める時期にも影響しますので、契約書に明記されていることを確認しましょう。
（3）家賃や敷金の扱い
中古物件であれば、すでに入居者が付いている場合が多いので、何月分から自分の収入になるのかを確認しましょう。合わせて、敷金も旧オーナーから引き継ぐ必要があります。
（4）瑕疵担保責任の費用負担
物件に雨漏りなどの瑕疵（欠陥）があった場合、修繕費用を誰が負担するのか、あるいは契約解除が可能かも確認する必要があります。
（5）抵当権の抹消
物件が金融機関の担保に入っている場合もありますので、所有権が移転するまでに、抵当権が抹消されることが記載してあるか確認しましょう。
不動産経営は、しっかりした経営計画を立ててから始めなくてはなりません。中でも考えておかなければならないのが空室リスクや家賃の滞納です。空室や滞納が出ればイールドギャップが低下し、ローンの支払いが厳しくなることで、苦しい経営状況に陥る可能性があります。
対策の1つとして「家賃保証サービス」を利用することが挙げられます。家賃保証サービスの仕組みは家賃保証会社によって異なりますが、基本的には、家賃保証会社が入居者の口座から家賃を引き落とし、オーナーの口座に振り込んでくれるサービスです。
万一家賃の滞納があった場合でも、保証会社が立て替えてオーナーの口座に振り込んでくれるので安心です。この仕組みによって、オーナーは毎月安定した家賃収入を確保することができます。空室が出た場合も、保証会社のネットワークを駆使して客付けをしてくれるので、空室対策としても有効です。
はじめての不動産投資はわからないことも多いでしょう。本記事にて紹介した4つのポイントをまずはチェックして、万全の準備のもと不動産投資を始めましょう。
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