2021.02.10
不動産投資

築古だけど高利回りを維持できる!かしこい「満室経営」6つのコツ

不動産投資の年間表面利回りは、年間家賃収入÷物件価格で求められます。ということは、物件価格を低く抑えられれば、表面利回りは高くなります。そこで注目したいのが築古物件です。

築古物件は価格を安く購入できる反面、維持管理が大変という面もあります。いかに上手に手をかけて育てていくかが、築古物件の醍醐味ともいえるでしょう。適切に運営をすれば、満室状態を保つことも可能です。そのヒントをいくつかご紹介していきます。

 

築古物件で想定されるリスク

表面利回りの計算方法は、上記の通りです。さらに言えば、分子の年間家賃を高く設定できれば、さらなる高利回りが期待できます。

物件価格は、購入時に一回きりで決まるものですので、あとは、年間家賃をいかに高く取れるかに注力することが、築古オーナーにできるマネジメントといえます。

築古物件のリスクは、以下のものが想定されます。

(1)修繕費がかかる
(2)入居者が敬遠しがちで、客付きが悪い
(3)耐用年数が過ぎていることが多く、融資を受けにくい
(4)地方物件が多いので、これからの人口減少時代に対して不安が残る

しかし、このようなリスクを乗り越えて、高利回りを維持するオーナーがいることも事実です。築古物件で高利回りを実現するためのいくつかの知恵を解説しましょう。

築古でも長期間の満室を可能にする不動産オーナーのコツ

1:法人や学校へ営業する

まず大切なのは、法人を相手にすることです。ビジネスでは、B2BとB2Cという言葉があります。前者のB2Bは法人相手、B2Cは個人相手という意味です。

なぜはじめにB2Bにこだわるべきかですが、ある企業を抑えることができれば、そこの社員、従業員へのアプローチも容易になるからです。B2Cのように入居者ひとり一人に対応していくと、手間ばかりがかかり、入居時期もまちまちになります。

もちろん企業だけでなく、学校なども対象となります。手紙を書いて、企業なら総務・人事担当者、学校は学生課宛てに送ります。アナログ的な方法ですが、特に地方の物件であればこの方法は役立ちます。

2:最新の設備を導入する

また、サイトで賃貸物件人気設備をチェックして、所有の物件に備えられていない設備があれば、積極的に導入していくことが大切です。最近では、無料Wi-Fiなどはあって当たり前、テレビが見られなくても、ネット環境があれば、それで十分だという入居者もいるくらいです。

3:プロパンガスの契約を見直す

物件によっては、プロパンガスの費用を入居者の負担としているケースもあります。一般社団法人プロパンガス料金消費者協会のサイトを利用して、少しでも安いプロパンガス会社を選ぶことが、入居者にも喜んでもらえます。

【参考】一般社団法人プロパンガス料金消費者協会

4:既存の入居者を大事にする

既存の入居者に継続して住んでもらうためには、定期的なプレゼントも効果があります。例えば、地方であれば地元でとれる野菜や魚などの食べ物、それ以外であれば、近くの食堂のディナー券、寒い地域であれば、断熱の目張りシートなども効果があります。

契約更新をしてくれた方には、無料でルームクリーニングをするなどをご提案するのもよいかもしれません。これを機会にそっと部屋の中をのぞくこともできますし、部屋の定期メンテナンスにもなります。

清掃会社やシルバー人材センターなどに一括で頼むと、ボリュームディスカウントが取れるかもしれません。

5:家賃保証サービスを利用する

そして、家賃滞納などに備えるために、家賃保証会社を利用します。賃貸借契約において連帯保証人の設定も難しい時代す。とくに自主管理をされているオーナーであれば必須と考える必要があります。家賃の未入金期間が長ければ、築古物件へのインパクトは大きなものになります。したがって、未入金という最悪の事態に備えるため、保証会社は必須とするべきでしょう。

6:長期修繕計画はしっかり立て、上手にコスト削減する

築古物件であれば必須となる修繕やリフォームについては、やはり長期修繕計画をしっかり立て、それに基づき大規模修繕を実行することです。管理会社へ委託しているのであれば、よく相談し、知恵を借りながら進めていくことで、物件の価値は維持もしくは上昇していきます。管理会社は周辺の同程度の物件の情報も持っていますので、適切な修繕計画を立てることも可能でしょう。

また、修繕にかかるコストについても工夫ができます。10~15年で行いたい外壁、屋根の修繕も、他の作業などとあわせて行うことで、コスト削減ができるでしょう。昨今の気象現象の激甚化で、大雨、台風、洪水が頻発しています。例えばこのような風水害で修繕が必要で足場を組む必要がある場合、それを使って一気に大規模修繕を行ってしまうのも1つのやり方です。

足場をあらためて組むと建物の大きさにもよりますが、100万円単位でかかります。これを省くことができれば、大きなコストセーブとなります。

オーナーの気持ち次第で築古物件でも満室経営できる

これまで築古物件でも満室を実現するためのTipsをいくつか紹介してきましたが、何より一番大切なのは、オーナーの物件に対しての心の待ち方だと思います。入居希望者が物件を探す時、まずはスペックから見ていきます。築古でも一定以上の家賃設定の物件の場合、どうしても選考の優先度が下がるものです。このとき、ていねいな入居者への配慮、そして物件への細やかな手の入れ方こそが、築古物件の強みとなります。オーナーの物件へのコミットの大きさが満室経営につながり、最終的に高い利回りとなることを覚えて、オーナー業を楽しんでいきたいものです。

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