築古物件は購入価格が安いため、高い利回りが期待できることはメリットですが、老朽化が進んでいるため修繕費がかかるなどのデメリットも併せ持ちます。今回は、築古物件で賃貸経営を考えている人に向けて、古い物件でも経営が成功するポイントを詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
【著者】矢口 美加子
オーナーのための家賃保証
「家主ダイレクト」
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目次
築古物件とは、一般的には築年数が30年以上経った物件を指していますが、法的に決められた基準があるわけではありません。
物件の種類によっては法定耐用年数で判断することがあり、たとえば築年数が25年の木造住宅だと、法定耐用年数が22年のために築古物件に該当することもあります。しかしこの判断の仕方の場合、同じ築年数25年でも鉄骨鉄筋コンクリート造りのマンションだと法定耐用年数が47年であるため、新しくはありませんが築古物件というほどではありません。
築古物件は、建物自体はもちろん使用することができますが、内装や住設機器が老朽化しているために修繕やリフォームが必要となり、築年数が古くなるほどその費用はかかる傾向です。そのため、安い価格で販売されていても、修繕費を上乗せしたときに最終的な収支が高くなるというケースを想定しておくことが必要です。
不動産投資家の中には、築古物件を自ら選んで賃貸経営を行う人が少なくありません。では、あえて築古物件を選ぶことのメリットとは何でしょうか？築古物件で賃貸経営するメリットについて解説します。
第1のメリットは、物件の価格が安いという点です。築古物件は老朽化で建物の資産価値が低いため、物件価格は通常よりも安くなる傾向にあります。中には、建物の資産価値はほぼゼロで、土地の価値しかない場合も少なくありません。したがって、資金力がそれほど豊富ではない人でも不動産投資にチャレンジできる可能性があるうえ、元々の価格が安いため、融資を受ける場合でも無理のない範囲で返済していくことができる可能性があります。
築古物件は物件価格の価値が低いために、表面利回りはそのぶん高くなる傾向にあります。物件価格が安いとしても、だからといって家賃を下げるのには限度があるため、購入価格が安いほど利回りは上がることになるからです。
たとえば、首都圏にある新築の投資用マンション一棟の平均利回りは4％台ですが、築30年の中古マンションの平均利回りは6％程度です。新築マンションは資産価値が高いため物件価格は高く利回りは低めですが、築古物件は安く購入できるので利回りは比較的高いことが分かります。
しかし、前章でもお伝えしましたが築古物件は老朽化が進むことにより修繕費がかかるケースが多いので、表面利回りだけでなく実質利回りを計算してから購入するのがおすすめです。なお、リフォームして魅力的な物件になると入居者が入りやすくなるため、長期的な視点で見ると収益を上げられるようになる可能性もあります。
築古物件は利回りが高いなどのメリットもありますが、老朽化が進んでいることもあるためデメリットもいくつか存在します。ここでは、築古物件を賃貸経営するデメリットについて解説します。
第1のデメリットは、何といっても修繕費がかさむ点です。築古物件は築30年以上などと年数が経過しているため、建物本体がかなり老朽化しています。そのため、修繕する箇所が多く修繕費が高額になりやすいです。
築古物件だと、外壁・給排水設備・住設機器などが劣化している場合が多くなり、たとえば、電気設備・給排水設備・衛生設備・ガス設備などといった屋内設備の法定耐用年数は15年となっています。きちんと修繕されていない物件を購入した後は、それなりの修繕コストを想定しておく必要があります。
第2のデメリットは、金融機関から融資を受ける際、審査に通るのが難しい可能性があることです。投資用不動産を購入する場合、一般的には金融機関のアパートローンなどを利用する場合が多いですが、築古物件を購入するとなると審査のハードルは高くなります。
その理由としては、不動産投資ローンの審査基準はいくつかありますが、その中のひとつに「収益物件としての担保価値は十分か」という項目があります。融資を受けるのが収益物件であるため、当然ながらどのくらいの利益を上げられるのかが問われることになるうえ、返済が滞った場合に、貸金を回収するために担保物件としての価値を持つのかも審査されることになるからです。
金融機関が物件の資産価値を調べる基準には、公示地価や路線価、固定資産税評価額などの評価がありますが、築古物件は建物の資産価値が低いため、新築物件のように担保価値は高くありません。それなので、貸したお金を回収する際に売却するとしても、年数が経過すればするほど担保価値はますます値下がりするうえに、買い手も見つかりにくくなってしまうのです。
しかし、駅から徒歩10分以内などとアクセスの良い場所にある物件は土地の価値も評価に含まれるため、同じ築古物件であっても、なるべく立地条件の良い物件を購入するほうがおすすめであるといえます。
第3のデメリットは、耐震基準が万全ではないということです。昭和56年以前に建築された建物については、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の「旧耐震基準」によって建築されており、耐震性が十分でないケースが少なくありません。築古物件は旧耐震基準の建物が多いため、購入価格は安く済んでも、高額な耐震工事を行う可能性が高いことを覚えておく必要があります。
なお、耐震改修工事の費用は建物の構造・階数などによるため一概には言えないものの、たとえば6階建て以上の共同住宅で延べ面積が500～1,000平方メートルの場合、1,000～1,500万円程度を考えておく必要があります。
また、地震保険には対象建物の免震・耐震性能に応じて保険料が割引になる制度がありますが、旧耐震基準のままである築古物件の場合だと、このようなメリットを受けることもできません。
ここまで読んできた人の中には、投資用不動産を購入するにあたり、新築/築浅物件と築古物件のどちらを選べば良いのか迷っている人もいるのではないでしょうか。新築/築浅物件にもメリット・デメリットがあるため、両者の違いを踏まえて自分に合う物件を選ぶことが必要です。
以下の表は、新築/築浅物件のメリット・デメリットの比較を簡単にまとめたものです。
| 新築/築浅物件のメリット | 新築/築浅物件のデメリット |
|---|---|
| 建物がきれいで修繕費がかからない 設備が充実していて入居者が入りやすい 融資の審査が通りやすい 建物の性能が高く耐震性や耐久性に優れている |
購入価格が高い 固定資産税が高い 節税効果が少ない 築浅は家賃の下落幅が大きい |
新築/築浅物件は、建物が新しいため当面の修繕費はかかりませんが、そもそも購入価格が高額です。たとえば、東京23区内にある新築物件の中には、ゆうに1億円を超える価格のものも多く販売されており、当然ながら固定資産税や都市計画税なども高額になります。そのため、毎年の税負担が重くのしかかるというデメリットがあります。そのうえ減価償却期間が長いため、節税効果もそれほど期待できません。
とはいえ、建物や設備が新しくきれいであるため、入居者が入りやすく安定した家賃収入を得られる可能性は高いといえます。建物の性能や耐震性、耐久性も高いため、地震などの災害が発生しても入居者に被害が及ぶのを防げることはメリットです。
このように、新築/築浅物件も築古物件と同様にメリット・デメリットを併せ持つので、長期的な不動産経営を視野に入れながら自分に合った物件を選択していくことをおすすめします。
築古物件でも、オーナーの腕次第ではしっかりと利益を上げることが可能です。築古物件の賃貸経営を成功させるには以下のポイントがあげられます。
・購入前に物件を入念に確認しておく
・リフォームの知識を身につけておく
・物件エリアのリサーチや現地調査を行う
・どのくらい儲かるのかシミュレーションする
・客付けに強い管理会社を選ぶ
ここではそれぞれのポイントについて詳しく解説します。
最初のポイントは、購入前に物件を入念に確認しておくことです。契約をした後に不具合が発生しないよう、事前に物件をくまなく調べておきましょう。不動産を購入するときには物件資料などで価格や写真をチェックしてから候補物件を選び出しますが、実際に現地を訪ねて自分の目で確認しないと物件の正しい情報をつかむことはできません。この際に物件で見るべきポイントには次のようなものがあります。
1．柱の傾き
2．耐震性
3．基礎部分
4．外壁の状態
5．水道管の詰まり
外壁にひび割れがないか、柱や床に傾きがないか、建物が雨に直接濡れる部分にコケやサビなどがないかなどをチェックします。外壁にひび割れがあると雨が入り込んでしまうため、鉄筋コンクリート造りのマンションでも鉄骨が腐食する事態になりかねません。
特に築古物件は耐震性や建物の傾きを心配されることが多いので、きちんと耐震補強をしていない物件は極めて危ないといえます。2015年10月、横浜市の新築マンションでは、マンションを支える基礎杭が建物を支える固い地盤に達しておらず、新築にもかかわらず傾くという事件がありました。建物の傾きについては、築古・新築関係なく、できれば専門家に調査を依頼するのをおすすめします。
また、水道管の詰まりなどといった給排水管の修繕は高額になりやすいので、購入する前にきちんと調べておくことも必要です。マンションの排水設備としては、トイレの排水をする汚水管、台所・浴室・洗面所などの生活排水用の雑排水管、屋根やベランダの雨水を流す雨水管、汚水処理施設である浄化槽などを確認しておきましょう。
リフォームの知識を身につけておくとオーナー自身でも簡単な補修ができるようになるため、修繕コストを抑えることができます。近頃はDIY感覚で保有する物件の修繕を自分で行うオーナーが少なくありません。また、そのように自身で補修できるスキルを身につけると、リフォーム費用の相場が内容別にわかるようになるため、プロに修繕を依頼するときにも適正な価格で工事契約を結べる可能性が高くなります。
具体的にオーナーが知っておきたいリフォームや修繕の知識としては、以下のようなものがあげられます。
・壁紙の張り替え
・床材（フローリング・クッションフロア等）の張り替え
・トイレ、キッチン排水口の詰まり解消
・網戸の張り替え
・給湯器の水抜き
・コマパッキン、ケレップ（蛇口のパーツのひとつ）の交換
壁紙や床材の張り替えは一見難しそうですが、近年ではユーチューブなどで施工方法を詳しく紹介している動画が多いため、気軽にチャレンジする人が増えています。おしゃれな壁紙もネットショップやホームセンターにはさまざまな種類が用意されているので、入居者が喜ぶようなセンスの良いお部屋に仕上げることができます。
また、入居者からのクレームで特に目立つのは水回り関連のため、ちょっとした水回りのトラブルならば業者を呼ばずに直せるようになると良いでしょう。水は生活に欠かせない重要なものですので、少しでも使えない時間が発生すると入居者は困ってしまいます。
たとえば、トイレやキッチンの詰まりなら、ラバーカップ（排水口などの詰まりを取る清掃用具）を使うと空気や水が無理やり排水管に流れて排水口からあふれなくなります。このような清掃用具はとりあえず応急処置をしたいときに便利ですので、水回りのちょっとした修繕の知識はぜひ身に着けておきましょう。
購入を検討している物件エリアのリサーチや現地調査を行うことも重要です。収益性を高めるには、その物件の間取りが、該当するエリアにおいて需要があるかどうかを調べなくてはなりません。たとえばワンルームマンションに投資をするならば、単身者が通勤しやすい「駅近」「人口が多い」「ターミナル駅に近い」など、立地条件の良いエリアにある物件を選んだほうが集客しやすくなります。
ファミリー向けのマンションであれば、3LDKなどと広さにも余裕があり、スーパー、小・中学校、保育園、病院など、子育てに適した住環境にある物件が最適です。このように、立地条件や間取り、広さ、周辺環境などによって入居者の属性が変わるため、どのような入居者をターゲット層とするのかを最初に決めておくことが肝心です。
そして、ターゲット層に合った物件を見つけたら必ず現地調査を行い、購入を検討している物件の周辺環境をよく見ておきましょう。騒音や臭いなどは物件資料だけではわからないので、実際に現地で確認することが大切です。その際には、上の「購入前に物件を入念に確認しておく」の箇所でもお伝えしたとおり、建物の状態も調べておくために、できれば専門家と一緒に調査することをおすすめします。
収益物件として活用するからには、実際にどのくらいの年間収益を上げられるのかをオーナーとして把握しておかなければなりません。
入居者からもらう年間家賃収入から、賃貸経営に必要な経費などの支出を差し引くと、手元に現金がいくら残るかがわかります。シミュレーションするときは、表面利回りではなく、実質利回りで計算することが必要です。年間諸経費や購入時にかかった諸費用も算入して正確に計算していきます。実質利回りの計算式は以下のとおりです。
実質利回りの場合、年間諸経費の細かな情報（印紙税等の各種税金、仲介手数料など）もすべて算入しなければならないため手間はかかります。しかし、実際に要した経費を算入するので、現実性のある収益金額を把握できるというメリットがあります。
実質利回りを計算することにより、投資額に対してどれほどのリターンを得られるかを把握することができます。
立地条件の良いエリアにある築浅の物件は人気が出やすいため、すぐに入居者が入りますが、築古物件の場合はそう簡単に入居者が見つからないことも少なくありません。収益を上げるには入居者に入ってもらわなければならないため、特に築古物件の場合は客付けに強い管理会社を選ぶことも重要です。
客付けとは、入居者を探しているオーナーにお部屋を借りたい人を紹介することをいい、管理会社が入居者の募集から入居者審査、内見、契約と一連の流れを担当します。管理会社は客付けをしたら報酬としてオーナーから仲介手数料（家賃1カ月分が上限）を受け取り、入居者が入った後は家賃管理やクレーム、修繕の対応などをオーナーに代わって行います。
客付けに強い管理会社の特徴として以下のようなものがあります。
1．立地条件の良いエリアに店舗がある
2．たくさんの物件を取り扱っている
3．物件の写真が多い
4．対応が早い
5．地元の情報に詳しい
これらの特徴があるのかをチェックして、管理会社を選びましょう。
中には管理会社に依頼しないで自分で物件を管理しているオーナーも少なからず存在しますが、自主管理をする場合に気をつけたいのが家賃管理です。家賃の滞納が発生すると賃貸経営が上手く行かなくなってしまうため、事前に防いでおく必要があります。そこで、自主管理を考えているオーナーにおすすめなのが、家賃保証会社を活用することです。
サービスの一例を紹介すると、株式会社Casaの「家主ダイレクト」は、自主管理オーナーの月々の管理コストを削減し、入居者募集のサポートを行うという特徴があり、入居中の賃料を100%保証しています。毎月月末には必ずオーナーの口座に入金されるので、キャッシュフローを安定させることができます。
家主ダイレクトの保証費用は入居者が支払うため、オーナーは費用負担ゼロで利用することができます。家主ダイレクトを利用すると、オーナーは入居者の家賃だけでなく、更新料、退去時精算費用、早期解約違約金なども保証してもらうことができます。詳しい内容は以下の資料をご覧ください。
築古物件は購入価格が安いため、資金力が豊富ではない人でも賃貸経営にチャレンジしやすいという面がありますが、老朽化による修繕費がかかるなど注意点も存在します。
しかし、購入前に物件を詳しくリサーチしたり、収益をシミュレーションしたりして物件をよく知ることにより、投資に適しているかを判断することはできます。築古物件でも賃貸経営に成功する可能性はありますので、物件購入時には立地条件や建物の状態などをよく見極めるようにしてみてください。
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など上場企業の案件を中心に活動中。
