媒介契約とは、土地や建物の売買や賃貸借などの仲介を不動産業者へ依頼することです。この記事では、不動産取引における媒介契約の種類、手数料や期間などについて詳しく解説します。これから不動産を売却・賃貸することを検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
【監修者】弁護士 森田 雅也
【著者】矢口 美加子
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目次
自宅などの不動産を売却する（賃貸する）際、不動産業者に間に入ってもらい、買主（借主）を見つけてもらうために締結する契約のことを「媒介契約」といいます。媒介契約には、売買仲介のみならず賃貸仲介などもあります。売買仲介は売主と買主、賃貸仲介は貸主と借主の仲介を行います。
不動産は個人間で売買しても問題ありませんが、不動産取引にはさまざまな法律や制約があるため、まったくの素人では難しいと言わざるを得ません。そのため、不動産取引を無事に完了させるためには、プロである不動産業者に取引の媒介を依頼するのが一般的となっています。
なお、媒介依頼を受けた不動産業者は、委託者が不利にならない売買（賃貸借）契約を締結することが「宅地建物取引業法（不動産の売買・仲介などの取引を扱う宅地建物取引業に関して規定した法律）」により義務付けられています（同法31条・忠実義務）。
媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分かれます。下図を見ると分かりますが、専属専任媒介契約はもっともルールが厳しく、一般媒介契約はもっともルールが優しくなります。3つの媒介契約を分かりやすく比較するために、ここでは大きく分けて5つの特徴を紹介します。
【媒介契約の種類と内容】
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社の数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社に依頼できる |
| 自己発見取引（※1） | できない | できる | できる |
| 委託者への報告回数 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 委託者の請求があるとき |
| レインズ（※2）への登録義務 | あり（契約から5日以内） | あり（契約から7日以内） | 義務なし |
| 契約期間 | 3カ月（これ以上は超えられない） | 3カ月（これ以上は超えられない） | 規制なし（一般的には3カ月が目安とされている） |
※1 自己発見取引とは「委託者自身が取引の相手方を見つけて契約を締結すること」をさします。
※2 レインズについては次章で解説します。
この特徴をふまえ、媒介契約3種類の細かな違いやメリット・デメリットは次章で解説していきますので、ぜひご覧ください。
本章では、各媒介契約について詳しく解説していきます。前章で、ルールがもっとも優しいと述べた一般媒介契約を最初に、専任媒介契約を2番目に、ルールがもっとも厳しいと述べた専属専任媒介契約を最後に紹介していきます。
一般媒介契約は、複数の不動産業者と自由に契約を結ぶことができるなど、さまざまな特徴があります。ここでは、一般媒介契約の特徴とメリット・デメリットについて解説します。
前章の表でも紹介したとおり、一般媒介契約は、複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことができるのが大きな特徴です。人気のある物件の場合、多くの不動産業者が契約成立に向けて動くので早期に買主を見つけることができる可能性があります。
また、「明示型」と「非明示型」があり、委託者はいずれかを選択することができます。明示型とは、媒介を依頼している不動産業者に対して、他にも媒介依頼している会社があるときにその情報を明らかにする義務があるものをいいます。非明示型だとその反対となり、特に明らかにする必要はありません。自己発見取引も認められるため、自分で買主を見つけられるのも特徴です。契約期間は法令で定められていませんが、一般的には3カ月程度が目安で、解約はいつでもできます。
ただし、一般媒介契約には、委託者が報告を求めない限り不動産業者が委託者に対して業務の状況を報告する義務がありません。そのうえ、レインズへの登録義務もありません。これらは他の2つの媒介契約とは大きく違うところといえます。
一般媒介契約のメリット・デメリットをまとめると、以下の表のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・複数の会社に仲介を依頼できるので、幅広く買主を見つけられる ・会社間で競争するため、活発な営業活動が期待できる ・レインズに登録しないので、売却物件の情報が漏れない |
・（委託者が報告を求めない限り）委託者への報告義務がないので不動産業者の活動状況が分かりにくい ・人気のない物件の場合、放置されてしまう可能性がある ・レインズに登録しないので、物件情報が周知されにくい |
一般媒介契約は再契約をしなければ更新されることはありません。ただし、契約内容によっては自動更新の特約がついている場合があるので注意が必要です。自動更新を望まない場合は契約書の更新事項を削除しましょう。
続いて、専任媒介契約の特徴とメリット・デメリットについて解説します。
専任媒介契約は一般媒介契約と違い、契約できる不動産業者は1社のみとなります。ただし、自分で見つけた買主ならば契約することができます。契約期間は3カ月を限度とし、自動更新は認められていません。もしも更新したい場合は必ず委託者が更新を了承する必要があります（標準約款では、委託者が文書で更新の申出を行うこととされ、更新の要件が更に加重されています）。
また、専任媒介契約は、2週間に1回以上の頻度で不動産業者が委託者に対して業務の状況を報告することが義務づけられています。そのうえ、契約から7日以内にレインズへの登録義務もあります。
専任媒介契約のメリット・デメリットは以下の表のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・1社のみの契約であるため、媒介契約を依頼する不動産業者が積極的に営業活動をしてくれる可能性がある ・物件の購入を検討している人に向けて、各種サービスを充実させていることがある（ホームステージング、ハウスクリーニングなど） ・やりとりする不動産業者が1社だけなので、窓口を一本化できる |
・悪質な不動産業者によって囲い込み（※）をされる危険性が高まる ・売主の都合で途中解除すると、違約金がかかることがある ・腕の良い営業担当者に当たらないと、売却までに時間がかかる可能性がある |
※不動産業界には「両手仲介」という言葉があり、これは同じ不動産業者が物件の売主と買主の両方の仲介を行い、その両方から仲介手数料を受領することをさします。囲い込みとは、媒介の依頼を受けた不動産業者が、両手仲介で手数料を2重に受け取ることによってより高い利益を得ることを目的として、他の不動産業者からの問い合わせに対して「商談中」などと嘘をついて情報公開を断ったりするなどし、自社のみでの販売活動に固執することです。囲い込みをされると、委託者は売却までに時間を要したり、より高い金額で購入してくれる買主を逃すなどの機会損失をしたりしてしまう可能性が高くなります。
専属専任媒介契約も、契約できる不動産業者は1社のみですが、1つ上の専任媒介契約よりもさらに制限は厳しくなります。
専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様、不動産業者は1社のみの契約となります。専任媒介契約だと自己発見取引（自分で見つけた買主との契約）は可能でしたが、専属専任媒介契約の場合は認められていません。つまり、完全に不動産業者に一任することになります。
また、専属専任媒介契約も、不動産業者が委託者に対して業務の状況を報告する義務と、レインズへの登録義務がありますが、いずれも専任媒介契約に比べて日数は短くなります。業務の報告義務は1週間に1回以上、レインズへの登録は契約から5日以内となります。契約期間は3カ月を限度とし、自動更新は認められておりません。もしも更新したい場合は必ず委託者が更新を了承する必要があります（標準約款では、委託者が文書で更新の申出を行うこととされ、更新の要件が更に加重されています）。
専属専任媒介契約のメリット・デメリットは以下の表のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・毎週営業活動の報告を受けられるので、状況を把握しやすい ・熱心に営業活動をしてもらうことができ、スピード感のある売却が期待できる ・不動産業者独自の販売促進のための手厚いサービスを受けることができる |
・他社との競争がないため活発に営業されないこともある ・会社の力量次第で売却の時期や金額が大きく変わる ・自分で買主を見つけても契約することができない |
レインズ（REINS）とは、「Real Estate Information Network System」の頭文字をとったもので、不動産物件情報を交換するためのコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営するシステムとなり、全国を4つの地域に分けて法人化し、それぞれで運営されているのが特徴です。加入している全国の不動産業者のみがネットワークを利用することができ、一般の人はアクセスすることができません。
不動産業者がレインズを登録・利用することのメリットは、まず、レインズの会員はオンラインでのネットワークによって豊富な物件情報を検索できるので、委託者が希望する条件の物件をすばやくリサーチできる点です。ネットワークを通じてすぐに物件情報が公開されるため、売却や購入を迅速に進めることができます。
また、レインズにはこれまでの取引事例がデータとして豊富に蓄積されているので、直近の取引価格の動向を探ることができるのもメリットです。特に、不動産の売り出し価格を算定する際の根拠として役立ちます。また、いうまでもないですが、法律に基づいて運営されているシステムですので安心して利用できるのも大きなメリットのひとつです。
国土交通省は、宅地建物取引業法に関するガイドライン（「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）において、通常の取引の場合は、国土交通省が作成した「標準媒介契約約款」を活用するのが適当であると記載しています。また、不動産業者はこの標準媒介契約約款に基づいて、自社の方針に合わせた媒介契約書を作成しているのが一般的です。契約書の内容は媒介契約の種類によって違います。
媒介契約書（「標準媒介契約約款」の場合）に記載されているおもな内容は以下のとおりです。一般媒介契約と、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、違約金についての内容の記載事項などに違いがあります。逆に、有効期間・約定報酬額・約定報酬の受領時期などは共通しています。
【媒介契約書の記載内容／一般媒介契約】
【媒介契約書の記載内容／専任媒介契約・専属専任媒介契約】
取り扱う物件の種類や価格などについて記載する別表は、一般・専任を問わずに共通しています。
出典 – 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」P11,P17
仲介手数料とは、売却が成立した場合に仲介した不動産業者に対して委託者が支払う報酬のことです。仲介手数料は成功報酬であるため、売買（賃貸借）契約が成立しなければ支払う必要はありません。
売買や賃貸借などの不動産契約が成立した場合には、売主と買主、貸主と借主の双方が、それぞれ仲介した不動産業者へ仲介手数料を支払うことになります（不動産業者に仲介を依頼していない場合は仲介手数料を支払う必要はありません。）。宅地建物取引業法（並びに国土交通大臣が定める報酬告示）では、以下のように不動産業者が請求できる金額の上限などを細かく定めています。
売買の仲介手数料を算出するためには、売却価格を「200万円以下」「200万円以上400万円以下」「400万円以上」の3つに分割する必要があります。報酬額の上限と、計算を分かりやすくするために速算法を右欄に記載しましたので、ぜひ参考にしてください。
たとえば、3,000万円の物件の場合は「400万円以上の部分」に該当します。これを速算法で計算すると、仲介手数料の上限は1,056,000円となります。
【報酬額の上限】
| 不動産の売却価格 | 仲介手数料の上限 | 合計金額の速算法 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 200万円以下の部売却価格（税抜）×5％＋消費税 | 左に同じ |
| 200万円以上400万円以下 | 200万円以上400万円以下の部分売却価格（税抜）×4％＋消費税 | （売買価格×4％＋2万）×消費税 |
| 400万円以上 | 400万円以上の部分売却価格（税抜）×3％＋消費税 | （売買価格×3％＋6万）×消費税 |
参考 – 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」P1
宅地建物取引業者が賃貸の媒介において受け取れる報酬額の上限は、委託者の双方（貸主と借主）を合わせて家賃1カ月分＋消費税額です。
ただし、居住用の建物の賃貸借においては、委託者の一方から受け取る報酬は、媒介依頼の際に委託者の承諾を得ていない場合、家賃1カ月分の0.5倍＋消費税額以内でなければなりません。
なお、宅地、または店舗・事務所といった非居住用の建物の賃貸借で、権利金が授受されるときは、その権利金の額は「売買に係る代金の額」とみなされます。報酬額の上限は売買の仲介手数料と同様の計算式で算出することが可能です。
物件の紹介・案内・契約成立までの一通りの業務に対する報酬として依頼者が不動産会社へ支払う仲介手数料には、片手仲介と両手仲介の2つがあります。
片手仲介とは、物件の売却依頼を受けた不動産業者（売主から依頼を受けた不動産業者）と、物件の購入依頼を受けた不動産業者（買主から依頼を受けた不動産業者）が異なる取引方法です。つまり、それぞれの不動産業者は売主または買主のいずれか一方を仲介することになります。そのため、それぞれの不動産業者は仲介手数料を各々の依頼者一方からしかもらいません。
一方、両手仲介は、先述の内容と繰り返しになりますが、同じ不動産業者が売主と買主の双方を仲介する取引方法です。双方を仲介するため、仲介手数料も双方から受け取ることができます。つまり、片手仲介の場合と比べて二重に利益を得られます。ただし、利益を追求するあまりに「囲い込み」の原因となり、たびたび問題となることが少なくありません。
なお、両手仲介の仲介手数料の上限は最大2倍（売買の場合）までと定められており、それ以上もらうことはできません。
上で媒介契約3つの違いを見てきましたが、不動産取引の内容によってどの媒介契約を選べばよいのか変わってきます。そこで、本章ではどの契約を選ぶべきかを判断するポイントを紹介します。
すぐに買い手の付きそうな人気エリアにある物件を売却したい、あるいは近所に知られないように売却したい場合は一般媒介をおすすめします。人気エリアにある物件の場合は比較的買い手が付きやすいので、多くの不動産業者に媒介を依頼したほうが営業の幅が広がり、比較的高めの価格で売却できる可能性があがります。
また、近所に隠したい売却の場合にも適しています。一般媒介の場合、レインズに登録するのは任意であるため、登録をしなければ全国の不動産流通ネットワークに情報が載ることはありません。仮に登録する場合であっても、「広告転載不可」にしておけば、一般の人が見ることのできる不動産ポータルサイトなどに売却情報を載せない状態で営業活動ができます。たとえば、店舗に直接来店した人にだけ限定的に営業してもらう、といったことができます。
近年では不動産情報ポータルサイトが主流ですが、レインズに登録してもこのように「広告転載不可」にしておけば店舗以外の場で物件が人の目に触れる機会はありません。事情を詮索されたくない場合は一般媒介を選ぶようにしましょう。
不動産のプロにすべてお任せしたい、とにかく早く売りたいなどの事情がある人には専属専任媒介をおすすめします。上でも説明したとおり、専属専任媒介は1社の不動産業者のみと契約し、売主自ら買主を見つけたとしても取引することは認められません。あくまでも、契約した不動産業者が見つけた買主にしか売却できない取引方法です。
ほかの不動産業者が参入しないため熱意をもって営業活動をしてくれる可能性が高く、スピード感のある売却を期待できます。委託者に対する報告も1週間に1度以上と高い頻度で行ってくれるので、販売状況がつかみやすいといえるでしょう。
早めに売却できればよいがそれほど急いでいない、どの契約にするのか迷ってしまうといった場合は専任媒介がおすすめです。専任媒介も依頼できる不動産業者は1社のみですが、売主が自分で買主を見つけても問題ないため、親戚や友人などで購入者が現れるかもしれないような人には最適でしょう。
最後に、媒介契約に関しての2つの質問とその回答を紹介していきます。
不動産の個人間売買とは、親子、親族、友人や知人、近隣住民などの間で行われる不動産取引のことです。個人間取引を行う場合、媒介する業者が間に入らないため仲介手数料はかかりません。本記事でも説明したとおり、仲介手数料はまとまった金額になることもあるため、かなり大きく節約できる可能性があります。
注意点としては、取引に関してリスクを伴う可能性があるということです。不動産の売買は個人間で行っても何ら問題はありませんが、不動産の取引には登記や売買契約書の作成など、素人同士では難しい点も多く存在します。後々トラブルになることも少なくないため、不動産業者が仲介に入る方法をとることが一般的といえます。
賃貸借契約における媒介契約の場合、不動産業者には媒介に関する契約書の作成・交付は義務付けられていません。したがって、不動産業者の中には、媒介契約書を作成・交付せず、口頭での合意や簡単な申込書の提出のみで済ませるケースもみられますが、後々契約条件でトラブルになる可能性もあるため、できれば媒介契約書を交わしておくことがおすすめです。
不動産取引は、個人間で行うのは非常に難しいといえるため、不動産業者に売却や賃貸の仲介を依頼するのが安心で確実な方法です。媒介契約の種類には制約が厳しいものから優しいものまで3種類あり、メリット・デメリットも異なるため、不動産の資産価値や所有者の状況などを考慮しながら慎重に選択するようにしましょう。
【監修者】森田 雅也
東京弁護士会所属。年間3,000件を超える相続・不動産問題を取り扱い多数のトラブル事案を解決。｢相続×不動産」という総合的視点で相続、遺言セミナー、執筆活動を行っている。
経歴
2003 年 千葉大学法経学部法学科 卒業
2007 年 上智大学法科大学院 卒業
2008 年 弁護士登録
2008 年 中央総合法律事務所 入所
2010 年 弁護士法人法律事務所オーセンス 入所
著書
2012年 自分でできる「家賃滞納」対策（中央経済社）
2015年 弁護士が教える 相続トラブルが起きない法則 （中央経済社）
2019年 生前対策まるわかりBOOK（青月社）
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など上場企業の案件を中心に活動中。
