賃貸物件のオーナーの中には、満室経営に向けてアイデアやヒントを知りたいと希望している人も多いのではないでしょうか？本記事では、満室経営をめざす5つのポイントについて詳しく解説します。この記事を参考に、満室経営を実現し、賃貸経営の収益向上に役立ててみてください。
【著者】水沢 ひろみ
オーナーのための家賃保証
「家主ダイレクト」
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目次
新しい物件が次々と建てられていく中では、築古の物件は相対的に人気が落ちていきます。そんな中で漫然と賃貸経営していては、部屋を満室にし続けることは困難です。では、空室の多い物件と満室の物件ではどこが違うのでしょうか。
満室経営にはコツがあり、「物件をよく知ること」が基本となります。満室経営を目指して施策を考えるなら、設備や立地、家賃などの条件に関して所有物件を分析するところからはじめてみましょう。その上でこれらについて所有物件と競合物件を比較し、自分の物件にはどのくらいの競争力があるのかをできるだけ客観的に評価する必要があります。
そして分析後は、ターゲット層に自分の物件が合っているのか見直しをします。この時、ターゲットを広げるのも有効な選択のひとつです。自分の所有物件のターゲットを広げれば、入居者が決まる確率は格段に上がるからです。
ただし、ターゲットを広げるということは、家賃滞納などのリスクが高まる可能性があるということですので、慎重な判断を忘れないようにしてください。ケースに応じて適切な対策を講じていきましょう。
満室経営をめざすには、物件をよく分析することが大切であるとお話しました。では、その分析を活かしてどのような対策を考えていけばいいのでしょうか。ここでは、特に気を付けたい5つのポイントについて解説します。
入居希望者が部屋探しでもっとも重視することのひとつは家賃です。そこで、家賃設定は適正なラインで行われているのかを慎重に見極める必要があります。物件の立地条件や間取り、築年数などから考えた時、現在の家賃の設定は果たして適正でしょうか。
月々の家賃の設定だけではなく、礼金や敷金の有無、またそれを何カ月分受け取ることになっているかなど、初期費用の設定も含めた額が合理的かを入居者の目線で見直すことは大切な視点です。
また、繁忙期と閑散期では需要と供給のバランスが変わりますから、時期に合わせて募集条件を変える必要が出てきます。
そして長期入居者が退去した後などは、家賃設定を見直す機会と捉えましょう。長期入居者が退去した原因が物件に対する不満にあるようなケースでは、その原因を早期に解消しなくてはなりません。さらに、時の経過で部屋や設備が老朽化していることや経済状況の変化などを加味して、適正な家賃設定を行うことが重要です。
満室経営をめざすのであれば、適切なタイミングで修繕やリフォームを行うことは基本です。
現在入居者がいる部屋でも、設備の故障や不具合が起こった時に即座に対応しなければ、入居者の不満が募って退去につながる可能性があります。まして新しい入居者を募集しているのであれば、部屋の修繕を適切に行い、老朽化している箇所はリフォームなどを施して古さを感じさせないようにする工夫が大切です。
特に水回りは設備が傷みやすく、入居希望者の目につきやすい箇所です。給湯器、ガスコンロ、バスやトイレの設備などは、10年前後で不具合が出始めて交換が必要になってきます。あらかじめこれらの交換に備えてある程度のキャッシュを準備しておき、必要なタイミングで交換することや、一定期間ごとにリフォームすることなどを心がけておくことが望ましいでしょう。
部屋の間取りやその他の条件を見て興味を持った入居希望者が最終的に物件を決めるのは、部屋の内覧をして状態を確認してからですので、内覧の際の印象は大変重要なポイントです。
事前に写真を見てある程度の状態はイメージできていても、写真で見るのと実際に現地を訪れて見るのとでは、かなり印象が違うケースが多いものです。写真では気がつかないような部屋の隅々のほこりや汚れなども現場ではよく目につきますので、物件の清掃は念入りに行うようにしましょう。
また、部屋自体は事前に写真を見ているものの、共用部分については初めて見ることになります。共用部分のゴミ、クモの巣、ポストのチラシの散乱、汚い自転車がそのままの駐輪場などが目に付くと、選択肢から外される可能性が高くなるので注意してください。
共用部分の汚れは物件の管理状態の悪さを反映していると考えられるので、慎重な人はそのような物件は選びません。仮にそのような物件でも気にせずに契約する入居者であれば、その入居者自身も部屋を丁寧に使用するようなタイプではないかもしれず、望ましい入居者とはいえないかもしれません。
丁寧に清掃され、管理が行き届いている物件であれば、入居希望者が見つかりやすいとともに入居者も丁寧に住んでくれる可能性が高くなりますので、物件の清掃は念入りに行うことがとても大切です。
これまでの3つの内容（家賃設定、修繕やリフォーム、物件の掃除）は、満室経営を目指すのであれば最低限のラインといえます。
多くの賃貸物件が競合している現状で、特に自分の物件を選んでもらうのであれば、他の物件よりも魅力的な条件を用意しなくてはなりません。そのひとつとして効果的と考えられるのが、時代のニーズに合った設備を導入することです。
現在では、スマートフォンをはじめとして、生活にインターネット環境が必要ないという人はあまりいないでしょう。ですからWi-Fi対応の物件は非常に人気があります。
また、防犯意識の高まりから、モニター付きインターフォンのある物件は女性に好まれる傾向があります。小さい子どもやお年寄りのいる家庭では、ＩＨコンロを希望するケースも多いでしょう。日中働いていて不在になる人は、宅配ボックスがあると重宝します。玄関前に人感センサー付きライトが備えられていると、帰宅時間が遅くなる人には喜ばれると考えられます。
所有する物件の入居者の特徴と費用対効果を勘案しながら、空室対策としてどのような設備の導入が効果的かを検討してみてはいかがでしょうか。
満室経営に必要なものは、物件力だけではありません。いくら魅力的な物件でも、入居希望者の選択肢の中に入らなくては空室が埋まることはありません。
そこで必要となるのは営業力です。物件の募集や管理に管理会社を利用しているのであれば、管理会社任せにせず、管理会社と密に連携をとるように心がけましょう。現在入居中の入居者への対応は十分にされているか、新しい入居者の募集は効果的に行われているか、きちんと報告を受けてオーナー自身が現状を把握している必要があります。
オーナーが目を光らせている物件に対しては、管理会社もいい加減な対応はできないものです。オーナーのニーズに合致した管理を行い、密に連絡を取れる管理会社であるか、自分に合う管理会社をよく選び、思うようにいかないなら別の管理会社に変えるなどの対応も必要といえるでしょう。
自分の物件の現状について、客観的な目線で分析するのは難しいこともあります。そのような時には、入居者アンケートや退去時アンケートを行い、運営に活かすという方法も有効です。
入居者がいま感じている不便な点や不満を知って改善できれば、退去者を減らせる可能性があります。また、退去時アンケートから改善点を見つけられれば、新たな入居者を募集する際の貴重な参考となるでしょう。
実際に物件に住んでみた居住者の生の意見には、満室経営のヒントが隠されているはずです。内容によっては上記の管理会社と連携しながら、満室経営に向けて効果的な改善策を講じていきましょう。
賃貸経営の収益性向上のために満室経営を目指すのは重要なポイントですが、そのために経費をかけすぎるのも考えものです。経費を抑えるための選択肢として「自主管理」という方法もあります。
賃貸経営の経費を抑えるためには、管理会社を利用するのではなく、オーナー自らが物件を管理する自主管理という方法をとることができます。自主管理に切り替えることで、管理会社に支払っている管理費がかからなくなります。
しかし一方で、家賃の回収や共用部分の掃除、修繕、入居者の募集など、管理会社に任せていた業務を全て行わなくてはならなくなります。特に家賃の回収はまめに行わないと家賃滞納につながりやすくなるので注意が必要です。
費用節約のために自主管理をしたいけれど、それに伴うリスクも心配という場合、「家賃保証会社」を利用する方法があるのをご存じでしょうか。家賃保証会社とは、入居者に家賃の不払いなどがあった際に、入居者に代わって家賃の支払いを保証してくれる会社です。一口に家賃保証会社といっても、提供するサービスの内容や費用は保証会社によってさまざまですので、ここでは参考として株式会社Casaの「家主ダイレクト」というサービスを紹介します。
家主ダイレクトのサービスでは、毎月月末になるとオーナーの口座に賃料が振り込まれる仕組みになっています。残高不足などで入居者の口座から家賃の引き落しができなくても、オーナーは家賃滞納のリスクを負わなくて済みます。
また、退去時精算費用、早期解約により入居者が支払う違約金の保証、物件の明け渡しにかかる法的手続き費用の保証なども行っています。このようにさまざまな場面での不測の費用を家主ダイレクトが負担するため、賃貸経営で起こりうる「まさか」の事態に備えることができるのは大きなメリットといえます。
その上、孤独死保険が自動付帯されているのもポイントです。満室経営対策として高齢者にターゲットを広げることも視野に入るでしょう。先述のように、ターゲットを広げることは入居者が決まる確率を大幅に上昇させますから、家主ダイレクトを利用することで満室経営対策と経費を抑える効果の両方が期待できます。
その他にも、水漏れや部屋の鍵の紛失といったトラブル対応や、入居者からの問い合わせをオーナーに代わって受け付けるサポート、入居者募集のサポートを行っているため、家主ダイレクトは普段忙しいオーナーや空室対策に不安を抱えているオーナーにもおすすめです。
家主ダイレクトの利用料は入居者負担となるため、オーナーの費用負担はありません。入居者は入居時に家賃の半額の保障費用を支払い、その後は毎年1万円支払います。
このように入居者側の費用負担があることや、退去時精算費用が保障されたり家賃の滞納のリスクがなくなったりするなどのオーナー側のメリットを考慮して、代わりに入居者の敷金を減額するなどの方法を取るオーナーも存在します。
満室経営に向けたアイデアやヒントを知りたいオーナー向けに、満室経営をめざす5つのポイントについて解説しました。
の大切さを理解していただけたでしょうか。
そして最後に、賃貸の収益性向上には経費を抑える視点も重要であることをお伝えしました。満室経営のための施策は大変重要ですが、それはあくまでも収益性の向上のためです。リフォームなどに経費をかけることで、回収できる家賃の額は上がるかもしれませんが、費用を差し引いた結果、収益がマイナスになってしまっては意味がありません。
費用対効果を考える視点を常に忘れずに、満室を目指す以外の施策も検討してみることをおすすめします。
かつて銀行や不動産会社に勤務し、資産運用に携わった経験を活かし、現在は主に金融や不動産関連の記事を執筆中。宅地建物取引主任、証券外務員一種、生命保険募集人、変額保険販売資格など保険関係の資格や、日商簿記1級など、多数の資格を保有し、専門的知識に基づいた記事の執筆とアドバイスを行う。
