退去勧告とは、家賃滞納をはじめとする契約違反を行った入居者に対して、所有する貸室から退去するようにオーナーが求めることです。しかし、借地借家法では賃借人が手厚く守られているため、たとえ契約違反をしていても入居者を退去させることは難しいのが実情です。この記事では退去勧告に必要となる正当事由などを詳しく解説しますので、オーナーはぜひ参考にしてみてください。
【著者】矢口 美加子
オーナーのための家賃保証
「家主ダイレクト」
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目次
退去勧告とは、オーナーが入居者に対して貸室から立ち退きを求める行為のことです。
オーナーが賃借人の退去勧告を行う場合は、退去日の1年～6カ月前までに行わなければなりません。これは、賃借人が次の住居を探すためには最低でも半年間の猶予期間が必要だと考えられているからです。ただし、それができるのは正当事由がある場合のみとされています。
立ち退きを請求できる正当事由になるものは、オーナーの都合によるものと、入居者に原因があるものに分かれます。
オーナーの都合による場合だと、「建物の老朽化による建て直し」や「（オーナー自身の）物件への居住」などがあげられます。このようなオーナー都合で退去をしてもらう場合は、「立ち退き料」を支払うのが一般的です。計算方法は決められていませんが、立ち退き料の相場はある程度決まっており、一般的には家賃の6カ月～1年分程度とされています。
一方、本記事のテーマでもある、入居者を原因とする場合だと、家賃滞納や迷惑行為、契約違反などがあげられます。次章で具体的なケースについて詳しく紹介していきます。
賃借人が退去すると一時的に空室状態になってしまうため、オーナーとしてはできるだけ避けたいものです。しかし、そのまま入居させておくとオーナーが不利益を被ることが想定できる場合には、やむを得ず退去をしてもらう必要が出てきます。
ここでは、賃借人の退去勧告を検討すべきケースについて解説をします。なお、これから紹介するケースは一般的に「契約違反」にあたるものなので、賃借人と締結する賃貸借契約書の項目には明確に記載しておくようにしましょう。
退去勧告をする理由として真っ先にあげられるのが家賃滞納です。
賃借人がいても、家賃収入が入らなければ空室と同じ状況になり、オーナーは収益を得ることができません。入居者がいて生活をしていると貸室は少しずつ自然劣化をしていくため、空室時の状態よりも損害を受けることになります。
電話や手紙などで家賃の督促を何度行っても何の反応もなく、連帯保証人にも支払ってもらえないなど回収の目途が立たない場合は、賃借人に対して退去勧告を検討する段階です。一般的に、3カ月以上の家賃滞納があると、オーナーとの信頼関係が破壊されたとみなされ、強制退去させるための条件になると考えられています。
他の入居者に迷惑をかけるような騒音・悪臭なども退去勧告の対象です。音や臭いによるストレスは、他の入居者の生活をおびやかす危険があり、軽視できるものではありません。騒音や悪臭に悩まされている入居者が次々と退去してしまうと、家賃収入が減りますので、オーナーのキャッシュフローに悪影響を与えることになります。
オーナーが口頭や書面で再三にわたって注意を行っても何の改善も見られない場合は、退去勧告を検討する時期だと考えられます。
ペット飼育を禁止している物件で、入居者が犬や猫などのペットを飼っている場合も、退去勧告の対象です。動物の泣き声による騒音トラブルや排泄物の悪臭問題、貸室内を傷つけるなど、さまざまな問題が発生する可能性があります。
賃貸借契約書で「ペット不可」と定めている場合は、まず入居者と話し合うことが必要です。場合によっては入居者がペットを手放す、あるいは自らがペットを連れて退去を申し出るといったことになるかもしれません。
いくら交渉しても何の解決策も見いだせない場合には、契約違反として退去勧告を検討することになります。
在留資格を取得していない外国人の不法滞在や、賃貸契約者以外の人をオーナーに無断で入居させる「又貸し」も契約違反のひとつです。このような場合も退去勧告の正当事由として認められます。
賃貸借契約には物件の使用についてさまざまな規定が定められており、契約書に記載されている人以外はオーナーに無断で住むことはできません。そのため、契約書には「第三者への又貸しは禁止」などと記載されているのが一般的です。
また、オーナーに無断で友人や職場の同僚と部屋をシェアし始めるといったケースも中にはあり、本来であれば1人用の貸室にもかかわらず実際には複数名で住んでいるという場合もあるため、オーナーは注意が必要です。
退去勧告をしたからといって、すぐに入居者を強制退去させられるわけではありません。ここでは、強制退去をさせる手順について解説します。
オーナーは最初のステップとして、入居者に対して口頭や書面で「家賃の支払いが遅れている」「近隣住民から騒音などの苦情が来た」などと困りごとの内容を通知します。
家賃の支払いをうっかり忘れていたり、騒音になっていることに入居者自身が気づいていなかったりする場合もあるため、このような場合だと入居者が非を認めてきちんと対応すれば問題は解決することがほとんどです。
電話をかけたり手紙を出したりしても一向に連絡が取れない、いくら伝えても対応してもらえないといった悪質なケースでは、内容証明郵便で「いつ、誰に、いかなる内容の文書を送ったのか」を記録しておきます。
内容証明とは、郵便局が日付や内容などを証明してくれる郵便サービスですが、法的な強制力はありません。ただし、文書の内容や宛先を証明として残せるため、後日訴訟などに発展したときに利用することができます。また、相手に対して事案を真剣に受け止めるように考えさせる効果も期待できます。
内容証明には滞納家賃の支払い期限や改善すべき事項の対応期限を記載し、対応されない場合には賃貸借契約を解除する、と通告します。
内容証明で記載した期日までに支払いや対応が確認できない場合には、賃貸借契約解除の法的効果が発生します。賃貸借契約が解除されれば、賃借人は賃借権を失い、オーナーは賃借人に対して貸室の明渡しを請求する権利が認められます。
賃貸借契約が解除された後は、貸室の明渡請求の訴訟を起こします。裁判をする際に、家賃の滞納がある場合は、賃借人本人と連帯保証人に対して滞納家賃の支払い請求も同時に行います。
なお、明渡請求訴訟で明渡しの判決が下りた場合でも、オーナーが勝手に賃借人の部屋の鍵を替えたり、荷物を運び出したりすることはできません。したがって、賃借人が退去しない場合には「強制執行」の手続きをとる必要があります。
強制執行をする際は、裁判所の職員（執行官）の指示の下、部屋の中にある家具などを全て運び出して何もない状態にします。その後、鍵の交換を行って明渡しを完了します。
裁判所から賃借人の部屋の明渡請求権を認められても、すぐに賃借人を退去させることは認められていません。実際に賃借人の荷物を出したり、中に入れないよう鍵を交換したりするには、さらに裁判所による強制執行の手続きが必要になります。ここでは、賃借人の退去勧告に関する注意点について詳しく解説をします。
法に基づいて賃貸借契約を解除すると、賃借人は賃借権を喪失します。オーナーは賃借人に対して貸室から退去を求める権利を保有していますが、実際に賃借人を退去させるにあたって「実力行使」することは違法となるので注意が必要です。
日本は法治国家であるため、「自力救済」は認められていません。自力救済とは、権利を有する人が、裁判上の手続をせずに「自分の実力を使って権利を実現すること」をさします。たとえば、以下のような行為は自力救済のため禁止されています。
・鍵の付け替え
・貸室への立入り
・残置物の処分 など
これらの行為を行うと、民事上の損害賠償を受ける可能性があり、住居侵入罪や窃盗罪等などの刑事上の罪に問われることがあります。
一般的に、賃貸借契約書における特約は、貸主と借主が同意の上で締結した以上、認められるとされています。しかし、特約が公序良俗に違反する場合には無効となることから、特約を契約書に記載しているからといってそのまま実行できるとはかぎりません。
たとえば、入居者の安全が心配される状況であるなどの場合に、貸室への立ち入りは原則として警察官などの立ち会いの下である必要があり、オーナーであっても勝手に貸室へ入ることは認められていません。特約を付けているからといって必ずしも有効になるわけではないことに注意しましょう。
借地借家法は賃借人が優位になる法律であるため、一度部屋を貸してしまえば、たとえ所有者といえ立場的に強いというわけではありません。そのため、あらかじめ「転ばぬ先の杖」を用意しておくことが必要です。ここでは、退去勧告を防ぐためにオーナーができることを4つ紹介します。
賃貸借契約において何よりも重要なものは、賃貸借契約書です。そのため、賃貸借契約書には禁止事項を明記しておくようにします。たとえば、他の入居者の迷惑になるような騒音やペット飼育、ゴミ出しなどに関する条項や、家賃を滞納した場合の処置などについて記載します。契約書にはっきりと書かれていれば、入居者側も禁止されていることを明確に理解することができます。
退去勧告を防ぐ以前に、そもそも質の悪い入居者を最初から入れないことも大切です。いくら契約書にきちんと禁止事項を明記しても、モラルの低い入居者だと守られない可能性が高くなります。特に自主管理をしているオーナーの場合は、以下のような点に注目して審査するのをおすすめします。
・勤続年数
・勤務先
・就業形態（正社員・契約社員・自営など）
・年収
・人柄、外見
勤続年数が長く、きちんとした会社に勤めている正社員は信用性が高いとみなされます。自営業は業績が良いときは問題ありませんが、収入には波がある場合もあります。年収に対して家賃が見合っているかも重要なポイントです。そのほか、近隣住民とトラブルを起こさないような人柄であることも欠かせません。
近い将来に自分や家族などが住む可能性がある場合は、定期借家契約で賃貸借契約を締結するのをおすすめします。定期借家契約の場合、契約期間の満了により契約が終了するので、契約の更新はありません。このように、場合によっては定期借家契約で契約したほうが入居者をスムーズに退去させられることもあります。
ただし、定期借家契約を締結するには、「公正証書などの書面により契約する」「契約期間を明確に定める」「契約をするときに、契約の更新はなく期間の満了とともに契約が終了することを書面の交付により説明する」などの要件を満たす必要があります。
また、期間が1年以上の契約の場合、オーナーは期間満了の1年前から6カ月前までに期間満了により終了する旨を通知しないと、賃貸借契約の終了を借主に対抗できないので注意してください。
家賃滞納を避けるには、家賃保証会社、または連帯保証人をつけるのがおすすめです。
ただし、連帯保証人の場合は必ずしも全額回収できるとは限りません。支払い能力のない人では、家賃を回収できずに泣き寝入りになってしまうことも考えられます。また、回収する際にも督促状を発送するなど、手間や労力がかかるのがデメリットです。
その点、家賃保証会社ならば、毎月決まった家賃をオーナーの口座に入金してくれるので、家賃が未収になるという心配はなくなります。滞納した家賃は保証会社が入居者から回収するため、オーナーは督促を行う必要がなく、安定した賃貸経営を行えます。
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退去勧告をしたからといって、すぐに入居者が退去するケースばかりではありません。安定した賃貸経営を行うには、そもそも「問題を起こさない入居者」であることが前提だといえます。とはいえ、何らかの事情により急に金銭面などで入居者がトラブルを抱えてしまうこともあり得ます。円満経営を目指すならば、転ばぬ先の杖として、家賃保証会社などのサービスを上手く活用することがおすすめです。
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など上場企業の案件を中心に活動中。
