一棟マンション投資とは、一棟まるごとマンションを購入して不動産経営をする方法のことで、家賃収入が毎月定期的に入るため安定した収益を見込めるのが特徴です。一棟マンション投資を行う際のメリット・デメリット、成功のポイントなどについて詳しく解説します。これから一棟マンション投資にチャレンジしてみたい人はぜひ参考にしてください。
【著者】矢口 美加子
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目次
一棟マンション投資とは、マンション一棟を購入して家賃収入を得るのを目的とする投資方法です。よく比較される投資方法に「一棟アパート投資」がありますが、アパートと比べるとマンションは部屋数が多いため、空室が多少出た場合でも利益を確保することができます。一般的に、一度入った入居者はそのまま何年かにわたって居住し続けることが多いこともあり、安定した収入が得られるのも特徴です。
一棟マンション投資は大きな利益を得られる不動産投資といえますが、ここでは一棟マンション投資のメリットについて具体的に見ていきましょう。
一棟を所有する不動産投資を行う場合、入居しているすべての部屋から家賃収入を得ることができますので、入居者数が多いマンションほど収益は大きくなります。不動産投資は入居者が住み続けているかぎり毎月コンスタントに収益を上げられる投資方法であるため、一棟マンション投資によってまとまった家賃収入を安定的に得られるのは魅力のひとつです。
マンション投資は入居者がいなければ家賃収入はゼロになります。たとえば、区分マンション投資で一部屋だけを所有している場合、その部屋に入居者が入らなければ収益を得ることはできません。
しかし、一棟マンションの場合、よほどの問題がない限り入居者がゼロという状況にはなりにくいといえます。建物管理をまめに行うなど、居心地の良い住環境を提供すれば入居者の継続率が高まる可能性は増します。このように、全室空室になりにくくリスクヘッジになるのもメリットのひとつです。
一棟マンションはオーナー個人で所有するため、マンションの運営について自由に決められるというメリットがあります。修繕のタイミングや入居に関するルールなど、オーナーの意向で決定することができますので、人の意見を気にすることなく自分の好きなように経営できます。
その点、区分マンション投資は自分一人が所有者ではないため、他のオーナーや不動産投資会社の意向に合わせる必要があります。所有者でありながら自由度が低いのは区分マンション投資のデメリットといえます。
一棟マンションを所有して不動産投資をする場合、多くは土地付きの建物を購入することになります。これによって土地も自分の資産となるため、後で自由に処分することができます。マンションの老朽化が進んだために取り壊したい、違う用途の建物を建築したいなど、土地の活用についても自由に決められるのはメリットです。土地は建物のように劣化することはないため、資産価値を保ちながら所有することができます。
ただし、もしも購入を検討しているマンションが「定期借地権付き」という場合、土地の所有権は第三者にあるため自由に処分することはできませんので注意が必要です。
一棟マンション投資にはさまざまなメリットがありますが、その反面でデメリットも存在します。
まず、何といっても一棟マンションを取得するには多額の資金が必要です。数千万円、中には数億円というケースもあり、資産家でないと用意できない高額な価格といえるでしょう。
アパートローンを利用する場合でも、頭金を数千万円入れないと融資が実行されないケースが少なくありません。高収入の人でないとそもそもローンさえ下りない、という可能性も考えられます。そのうえ、毎月の返済額は高額になるため、長年にわたってきちんと返済できるかどうかも重要となります。
日本は台風や地震による大きな被害が起こりやすいため、自然災害時のリスクが大きくなります。そのうえ、事故や火災などの人的災害におけるリスクも考えられます。通常はマンション購入と同時に火災保険へ加入しますが、契約した金額が満額支払われるというわけではありません。2015年10月の火災保険の改定により、実際の損害額から免責金額（契約者の自己負担額）を相殺した保険金額が支払われる決まりとなりました。
修繕する際はオーナー自身の負担が発生することが考えられるうえ、大切な資産である建物も傷むことから、災害によるリスクは大きくなることを念頭に置いておきましょう。
自主管理でマンションを運営するオーナーもいますが、サラリーマンなど本業を持っている人の場合は、管理会社にマンション管理を委託するのが一般的です。家賃回収や入居者からのクレーム処理などといった管理業務を本業の時間以外に行うのは難しいといえるからです。
管理費の金額は管理会社により違いがありますが、家賃の5～10％程度が目安となります。管理費も主要なランニングコストのひとつとなる点は覚えておく必要があります。その他には、建物を維持管理するための修繕やメンテナンスの費用も必要です。マンションの修繕は高額な費用になることもあり、大きな支出になってしまいます。日頃から修繕積立金として家賃収入の5％程度を積み立てておくことをおすすめします。
マンションを始めとする不動産は、有価証券や為替取引のように簡単に売買できる資産ではありません。優良な物件でも買い手がつくまでには一定の期間が必要となり、現金化するのに時間がかかるのはデメリットのひとつです。特に一棟マンションの場合は価格が数千万円から数億円となり、よほど立地条件が良いといった物件以外は簡単に買い手がつきにくい傾向にあります。
早めに買い手を見つけたくてもすぐに見つからない場合は、市場価格より安く売る羽目になってしまうことがあるかもしれません。最終戦略として売却を予定している場合は、余裕を持ったスケジュールで売却活動をすることをおすすめします。
一棟マンション投資には、新築物件への投資と、中古物件への投資があります。ここでは新築一棟マンション投資と中古一棟マンション投資を比較して考えていきます。
新築一棟マンション投資は、建物がきれいなため入居者が入りやすいという特徴があり、空室リスクは比較的低いといえます。また、部屋の内装が新しく住設機器も新品であるため、当面の間は修繕費用もかかりません。建物の状況が良いため、売却する際は高めの価格で取引される傾向にあります。新築マンションは高めに家賃を設定しても入居者が入りやすいので、安定した経営を行いやすいのも良い面です。
その一方、物件価格はどうしても高くなります。前述のとおり、購入する際には多額の資金が必要となり、ローンを組もうとしても審査で落ちる可能性があります。仮にローンを利用できたとしても、毎月多額の返済をしなければならず、完済するまで気が休まることはありません。新築といえどもすぐに年月は経ってしまうため、いずれは「中古マンション」になることを考えて経営をしていきましょう。
中古一棟マンション投資は、新築一棟マンションよりも物件価格が割安であるという特徴があります。そのうえ、新築マンションよりも家賃の下落率が低く、利回りは高い傾向にあります。駅近など立地条件が良い物件は入居者が入りやすいため、安定した不動産経営を目指せる可能性があります。
その一方、年数が経っていると建物や住設機器が傷んでいることが多いので、修繕費が高くつくことが考えられます。また、大規模修繕を行う際には高額な修繕費がかかります。物件によっては家賃を低く設定しないと入居者が入らない場合もあり、収益に響くことも想定しておく必要があります。
建物を一棟まるまる所有して不動産投資を行う場合、マンションにするのか、それともアパートにするのかを選ぶことになります。実のところ、法律上でアパートとマンションの明確な違いは決められていません。そこで、本章では不動産投資という面で、一棟マンション投資と一棟アパート投資、それぞれどういった違いがあるのか解説していきます。
日本では、アパートよりも大規模でグレードの高い集合住宅をマンションと呼んでいます。英語の「mansion（マンション）」が呼び名の由来です。マンションは階数に制限がなく、鉄骨造（S）、鉄筋コンクリート造（RC）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）で建てられているのが一般的です。法定耐用年数は47年となります。 都市部に多くみられる高層階のマンションほど、建築費は高額になります。
アパートに比べるとマンションのほうが住設機器のグレードは高く、高級感があるものが多いのが一般的です。また、基本的にはエレベーターが設置されています。鉄筋コンクリート造のマンションは断熱性能が高いうえ、ペアガラスなどで省エネ対策がされている物件もあります。セキュリティ面についても、オートロックのエントランスやディンプルキーなどを利用することができるため、防犯性が高いのも特徴です。
マンション投資の利回りや賃料は、物件の所在地・築年数・大きさなどにより違いがあります。ここでは、東京23区にある物件を例に、いくつか紹介していきます。
※以下の調査結果は2022年1月時点のものです。最新の内容については公式サイトをご覧ください。
| 物件所在地 | 利回り | 建物面積 | 年間収入 | 平均賃料 |
|---|---|---|---|---|
| 東京都足立区千住宮元町（14戸） | 4.80％ | 327.49m2 | 1,490万4,000円 | 88,000円 |
| 東京都新宿区新宿（12戸） | 4.35％ | 289.17m2 | 1,852万8,000円 | 128,000円 |
| 東京都世田谷区池尻（10戸） | 5.27％ | 307.82m2 | 1,392万円 | 116,000円 |
出典：東急リバブル投資用
東京23区内の利回りは4～5％台が多く、平均賃料も都心に近いほど高くなる傾向があります。
このようなマンション投資に向くのは、ある程度の自己資金を用意できる人です。マンションを購入する際は不動産投資用ローンを利用しますが、ある程度は自己資金を用意する必要があります。マンションは投資用不動産として活用できる年数が長いことから、長期間にわたって安定した不動産投資をしたい人に向いています。
日本においてのアパートとは、マンションよりも小規模で、最低限生活するのに必要な住設機器が完備されている建物をさすのが一般的です。英語の「アパートメント（apartment）」が呼び名の由来となります。木造、プレハブ造、軽量鉄骨造などで建築され、マンションに比べると建築コストがかかりません。また、階数は2～3階などと低層階であることがほとんどで、エレベーターは設置されていないことが多く、マンションに比べると遮音性は劣るのも特徴です。
マンションとは違いアパートは郊外に建てられることが多いため、閑静な住宅街になじみやすい集合住宅といえます。比較的高層となるマンションの建築となると、日照問題などがからむため周辺住民との話し合いが必要ですが、アパートの場合は低層階のためそれほどもめることはないと考えられます。
また、家賃は手頃な価格が多く入居者の負担になりにくいといえるものの、オートロックなどの防犯システムは備わっていないことが多いため、セキュリティ面はマンションのほうが高いです。最新のアパートの中には自動給湯器やインターフォンなどの設備が充実した物件もありますが、古い物件だと住設機器がひと昔前のままということも少なくありません。
アパート投資の利回りや賃料も、物件の所在地・築年数・大きさなどにより違いがあります。こちらも東京23区にある物件を例に紹介していきます。
※以下の調査結果は2022年1月時点のものです。最新の内容については公式サイトをご覧ください。
| 物件所在地 | 利回り | 建物面積 | 年間収入 | 平均賃料 |
|---|---|---|---|---|
| 東京都荒川区西尾久（6戸） | 5.50％ | 91.71m2 | 540万円 | 75,000円 |
| 東京都渋谷区幡ヶ谷（5戸） | 5.23％ | 231.23m2 | 763万2,000円 | 127,200円 |
| 東京都目黒区中目黒（14戸） | 5.30％ | 126.88m2 | 1,315万2,000円 | 78,285円 |
出典：東急リバブル投資用
東京23区内の一棟アパートだと、5％～6％台の利回りが多くみられます。平均賃料は地価が高いエリアほど高くなる傾向がありますが、一棟マンションに比べると年間収入額は低いのが一般的です。
このようなアパート投資に向くのは、物件価格をマンションよりも低く抑えたい人です。アパートは木造建築で建てられているものが中心で、マンションよりも小規模なため、1棟あたりの建築費を抑えることができます。マンションよりも安価に建てられるので、土地活用をするために初めて不動産投資をする人にも適しており、おすすめといえます。
一棟マンションの購入価格は数千万円から数億円などと高額であるため、もしも経営に失敗すると大きな損害が発生します。そうならないためにも、一棟マンション投資の失敗を避けるためのポイントについて本章では詳しく紹介します。
一棟マンション投資をはじめ、不動産投資で重要なのは「キャッシュフローの計画書を入念に作ること」です。キャッシュフローとは、一言でいうと「お金の流れ」のことであり、不動産投資では家賃収入から経費を差し引いて残ったお金を指しています。計算式にすると以下のとおりです。
不動産投資でキャッシュフローが重要な理由として次の3つがあります。
たとえば、空室が出てしまうとそのぶん家賃収入は減りますが、ローンの返済は待ってくれません。そうなると、自己資金を投入して足りない分を補填することになります。そのほかにも、修繕費や固定資産税などとマンション投資にはさまざまな費用がかかるため、キャッシュフローに余裕がないと経営状態が厳しくなってしまうことが想定されます。長期間にわたる場合、オーナー自身の生活に支障が出る恐れもあります。
キャッシュフローの利益を多く得られるということは、安定した不動産経営ができる物件であることを表します。決まった収入を見込めるため、売却する際には収益性の高い物件として高い金額で査定される可能性があります。
キャッシュフロー計画書を作成するには以下の3つが必要です。
まずは、確定申告の申告書の数字をもとにして、年間の所得計算表を作成しましょう。次に、年間所得計算表からキャッシュフロー表を作成します。以下のように、年間所得計算表の数字を年間キャッシュフロー表に当てはめていきます。
【年間キャッシュフロー表（単位：万円 ※数字はサンプルです）】
| 2020年 | 2021年 | 差額 | |
|---|---|---|---|
| 収入合計 | 1500 | 1450 | ▲50 |
| 管理費・委託費 | 150 | 150 | 0 |
| 租税公課 | 100 | 100 | 0 |
| 借入金元本 | 400 | 400 | 400 |
| 借入金利子 | 100 | 100 | 100 |
| 修繕費 | 50 | 100 | ▲50 |
| その他の経費 | 200 | 200 | 0 |
| 所得税・住民税 | 220 | 160 | ▲60 |
| 支出合計 | 1220 | 1210 | ▲10 |
| 可処分所得 | 280 | 240 | ▲40 |
上記のサンプル表の場合、2021年は2020年と比較すると収入合計が減って修繕費が多くなっています。つまり、前年度よりも可処分所得が下がってしまった、ということが分かります。このように、キャッシュフロー表を作成することで、毎年かかるお金の流れを把握できるようになります。
一棟マンションを現金一括で購入できる人はまれで、たいていの場合はアパートローンを利用することになります。その際に重要なのは、頭金をできるだけ準備しておくことです。頭金が少ないと借入金が多くなるため、毎月の負担が重くなってしまいます。加えて、返済期間も長くなるため、最終的な出口戦略も思うように進められなくなってしまう可能性があります。なかなか自分の資産にならないために、売却して次の投資物件を購入するなどの事業計画を実現しにくくなります。
頭金なしのローンで購入できるケースもありますが、フルローンで利用する場合、今度は毎月の返済金額が高くなるデメリットが発生します。借入金が多ければ金利もそのぶん増えるので、キャッシュフローに余裕がなくなる可能性も考えられます。そのうえ、借入金額の多いフルローンは返済期間が長期になることもあり、ようやく完済できたと思ったら物件の資産価値が下落していた、ということにもなりかねません。
また、物件を処分する際、ローンの残債が多いと売却するのが難しくなります。完済していない物件を売却するには金融機関の許可が必要ですが、自分で交渉を行うのは容易なことではありません。
不動産経営においては出口戦略も重要なことのひとつです。マンション投資を最終的にどのような形で終了させるか、ということも考えておきましょう。一棟マンション投資の出口戦略として売却を選ぶ際には、以下のパターンが考えられます。
建物が新しく立地条件がよい物件は、投資用不動産として高値で売却できる可能性があります。入居率が高く収益性に優れているマンションの場合は、さらに高値を期待できることもあります。このようなケースの場合は投資用不動産としてそのまま売却するのをおすすめします。
一方、築年数が古く老朽化が目立つ物件の場合は、更地にして売却するという方法もあります。老朽化した物件は修繕するにも費用がかかり、買い手も見つかりにくいからです。ただし、更地にして売却するには現在居住している入居者を立ち退かせる必要があり、簡単なことではありません。更地にしたほうが買い手が付きやすいケース、収益性が見込めないケースなどの場合は検討してみるとよいでしょう。
中古の一棟マンションを購入する場合は、建物の管理状況や耐震基準を確認することも重要です。いつ大規模修繕が行われたのか、すぐ修理が必要になる部分はどこかなど、具体的に調べます。
管理状況を詳しく知るには、実際に自分の目で建物の状況を見てみるのがおすすめです。たとえば、エントランスやゴミ捨て場がきれいかどうかを確認します。可能であれば部屋の中も視察をしてください。きちんと清掃されている物件ならば、建物管理がきちんとなされているといえるからです。
入居者の賃貸管理状況も確認しておきたい事項です。安定した不動産経営のためには、家賃滞納者の有無も調べておく必要があります。さらに、レントロール（入居者情報や家賃、条件などが記載された一覧表）を確認して、入居者の属性を調べることもおすすめします。たとえば学生の入居者が多い場合、入居者募集をする際に学生をターゲットにすると入居者が入りやすくなることがあります。
また、日本においては大きな地震が発生する可能性があるため、耐震基準の確認も欠かせません。1981年5月以前の基準で設計された建物は旧耐震基準、 1981年以降に設計された建物は新耐震基準とされ、マンションなどの住宅を購入する際に耐震基準に適合している建物かどうかを見分ける基準となっています。2013年に一部改正された耐震改修促進法では、旧耐震基準で建築されたすべてのマンションを含む住宅や小規模建築物などについても、耐震診断と耐震改修をする努力義務を担わせています。
一棟マンション投資には多額の資金が必要ですが、戸数が多いため多少の空室が出たとしても損失をカバーすることができます。そういう意味でリスクに対する備えができる投資方法といえ、長期間にわたって一定の収入を得ることが可能です。家賃収入は毎月決まって入ってくるものであるため、安定した経営ができれば大きな利益を得られます。
一棟マンション投資を成功させる秘訣は、物件を購入する前にリサーチを十分にしておくことです。キャッシュフローの計画を練ったり、物件の管理状況を詳しく確認したりして、不動産経営に関する不安要素を少なくしておきましょう。 一棟マンションの投資に成功したら、また新しい物件を取得するなど、不動産事業をますます拡大できる可能性が生まれてくるでしょう。
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など上場企業の案件を中心に活動中。
