不動産売却にかかる税金の仕組みは複雑です。その中でも譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が変わるうえ、税金を安くする「特例」もあります。これらの税金についての正確な知識を持つことは、売却のための最適なタイミングの判断や、特例を利用して税金の額を最小限にすることに役立ちます。そこで今回は、不動産売却の際の税金について、計算方法や特例などをわかりやすく解説していきます。
【著者】水沢 ひろみ
オーナーのための家賃保証
「家主ダイレクト」
こうしたお悩みを抱えている方は、まずは資料ダウンロード（無料）しお役立てください。
目次
不動産を売却して得た利益にはさまざまな税金がかかり、税金を支払うタイミングは税金の種類によって異なります。後日になって支払いが生じた時に手元にキャッシュがないという事態を避けるためにも、不動産売却にかかる税金の種類とタイミングを正確に把握しておくことが重要です。
不動産売却によって生じる税金は、「売却時にかかるもの」と「利益にかかるもの」に分かれます。前者は印紙税・登録免許税・消費税、後者は所得税・住民税・復興特別所得税が該当します。
所得税・住民税・復興特別所得税の3つはまとめて「譲渡所得税」と表現され、不動産売却によって利益が出ない場合には課税されることはありません。
一定の契約書は、課税文書として契約書に収入印紙を貼付することで、印紙税を納めることが必要です。不動産の売買契約時に交わされる不動産売買契約書はこの課税文書とされ、印紙税の対象となります。なお、令和4年3月31日までの間に作成される場合は軽減税率が適用され、以下の金額になります。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1千円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 5千円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
売買契約書は売主用と買主用の2通作成され、印紙税は双方が負担することが原則となっているため、各自1通分の印紙税を負担するのが一般的です。
注意点として、収入印紙には貼付後に消印をすることが必要となっており、消印がない場合には過怠金が徴収されますので気を付けてください。
金融機関から借り入れをしていたケースなど、売却した不動産に抵当権が設定されていた場合には抵当権抹消手続きが必要になり、そのための費用として登録免許税がかかります。
登録免許税の額は、土地、建物1単位ごとに1,000円となりますが、土地の場合には登記簿に登記されている単位ごとに1筆、２筆と数えることに注意が必要です。そのため、見た目上は1つの土地に見えても、登記簿上は数筆に分かれていることもあります。
さらに、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合には、1万～2万円ほどと費用がかかります。この抵当権抹消の手続きは自分で行うことも可能ではありますが、慣れない手続きをする時間や手間を考えると、司法書士に依頼したほうが効率的といえます。
消費税法上において、消費税の課税対象は事業者が事業として行うものと決められていますので、個人が自分で居住していた住居を売却する際には消費税はかかりません。一方で、賃貸用の不動産を売却する際には消費税の課税対象となる可能性があります。
たとえば、法人化はしておらず、個人で賃貸業を行っていたとしても、以下のケースでは課税対象となります。
（この場合、判定基準を給料支払額の合計とすることも可能です。その場合には給料支払額1,000万円を超えなければ課税対象にはなりません）
ただし、土地の売買には消費税がかかりませんので、消費税が発生するのは建物の部分についてのみとなります。
前述のとおり、不動産売却によって生じる税金のうち、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて譲渡所得税と呼び、不動産を譲渡した際に生じた利益に課税されます。これらの譲渡所得税は「分離課税」となり、給与所得などの他の所得とは分離して計算されます。
不動産を売却した利益は、売却価格から取得にかかった費用や売却にかかった費用を差し引いて計算しますが、自分が居住するマイホームを売却するケースでは、税金の負担を軽減するための特例などが設けられています。これは、マイホームの売却が目的の場合、投資用不動産の売買のように収益を得ることではないと考えられるためです。
なお、不動産の取得費用が不明なときは、売却代金の５％を概算取得費として計算することになります。この場合、ほとんどのケースで税金が過大になると考えられますので、取得費用が証明できる書類は必ず保管しておくべきといえるでしょう。
不動産を売却する際にかかるこれらの税金は、その種類によって支払うタイミングが異なります。
不動産の売買契約書に収入印紙を貼付することで納税する印紙税は、売買契約を交わすタイミングでの支払いとなります。抵当権抹消手続きに必要な登録免許税は、不動産の引き渡しに際して必要となります。
また、不動産を譲渡した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行いますが、所得税と復興特別所得税はこの時に支払いが発生します。住民税は、1月1日現在の住民票がある自治体に対して、前年の所得に対する税金を支払います。所得税の確定申告をした場合には、住民税はそこから3カ月経過した6月頃に納税通知書が届きますので、そのタイミングで支払うことになります。
このように、譲渡所得は確定申告することが必要です。これらの譲渡所得税を正確に計算するためには、不動産売却時の利益となる「譲渡所得」の詳細を知ることが大切です。そこで、次章ではこれらについて詳しく解説してみていきましょう。
前章で説明した所得税・住民税・復興特別所得税の3つは、「なにをもって利益とするのか」が非常に重要となります。なぜなら、譲渡所得の計算においては「売れた価格そのものが売却益になるわけではない」からです。そこで、その大前提を本章で解説します。
土地や建物などの不動産を売却した際に、「売った時の価格」が「買った時の価格」を上回っていれば、その差額の利益には「譲渡所得」として税金がかかります。
譲渡所得の計算方法は原則として以下のとおりです。
上でも述べましたが、不動産購入価格が不明の時には、売却価格の5％として計算します。
たとえば、3,000万円で購入した不動産を4,000万円で売却し、売却のための経費が400万円かかったとすると、
4,000万円－3,000万円－400万円＝600万円
となり、600万円が譲渡所得となります。
ここでいう不動産購入価格には、不動産の購入代金だけではなく、仲介手数料や、取得のためにかかった経費も含まれています。厳密には、ここから建物の所有期間に応じて減価償却費を差し引くことが必要ですが、それについては後ほど詳しく説明します。
先ほど説明したように、不動産の譲渡所得を計算する際には不動産を売却するためにかかった経費を差し引くことができます。この売却のための経費には、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用など、売却するために直接かかった費用が含まれます。
前章で説明したとおりに計算された譲渡所得に対し、どのくらいの税金がかかってくるのかは、不動産の所有期間によって変わってきます。ここでは、不動産の所有期間によって譲渡所得税がどの程度かかるのかについて解説します。
土地や建物を売却した際の譲渡所得は、所有期間が5年を超えるかどうかによって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。そこで、本章では長期譲渡所得と短期譲渡所得について説明し、どれくらい税金が変わるかを具体的にシミュレーションして比べてみます。なお、どちらの計算においても次の条件を共通して利用します。
（シミュレーションの共通の条件）
不動産の売却価格6,000万円
不動産の取得にかかった費用（諸経費込み、建物の減価償却は省略）4,000万円
不動産の売却にかかる経費600万円
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得となり、短期譲渡所得に比べて税率が軽減されます。この場合の所得税は15％、住民税は5％、復興特別所得税は所得税額の2.1％となります。
【長期譲渡所得税の計算例】
こちらの例で、所有期間が5年超だったと仮定してシミュレーションします。
この例の場合、長期譲渡所得にかかる税金の合計は284.41万円となります。
短期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合を指します。この場合の所得税は30％、住民税は9％、復興特別所得税は所得税額の2.1％となります。
【短期譲渡所得の計算例】
こちらの例で、所有期間が5年以下だったと仮定してシミュレーションします。
短期譲渡所得にかかる税金の合計は554.82万円となります。5年間所有した後に売却したケースと比べると、270.41万円多く税金を納める必要があることが分かります。
シミュレーションからも分かるとおり、長期譲渡所得となるか短期譲渡所得となるかによって、納める税金の金額は大きく異なります。
短期譲渡所得か長期譲渡所得かの判断の基準となる「所有期間」とは、不動産を手に入れた日から引き続いて所有していた期間を指し、「売却した年の1月1日で5年を超えているか」が重要なポイントになります。不動産を取得した時点から手放した時点までで5年を超えていたとしても、5年経過後の翌年1月1日以降でなければ長期譲渡所得の対象とはならないので注意が必要です。
ただし、相続や贈与によって取得した場合、所有期間を判断する際には前の所有者の所有期間も含めて計算します。相続後3年で売却したとしても、相続前の所有者の所有期間が2年を超えていれば長期譲渡所得とし計算できます。
不動産には土地と建物の2種類があり、両者は所得税や住民税などを計算する元になる譲渡所得を計算する方法に違いがあります。譲渡所得は、売却価格から不動産の取得費や売却に必要な経費を差し引いて計算するのが原則です。
土地の譲渡所得の計算は、
となり、不動産の取得費と購入代金は同じとなります。
一方、建物の譲渡所得は、
という方法で計算します。
建物の場合は「購入代金がそのまま取得費とはならない」ことに注意が必要です。では、建物の購入代金から差し引かれる減価償却費について、以下で解説しましょう。
建物は、使用や時の経過に従って価値が減少していきます。そこで、構造や用途ごとに建物の耐用年数を法律で定め、耐用年数に応じて毎年一定額ずつ費用として計上し、それに伴って評価額を下げていく処理となる減価償却が必要となります。一方、土地については使用や時の経過によって価値が減ることはないため、減価償却の対象にはなりません。
たとえば4,400万円の賃貸用木造住宅を購入した場合には、毎年200万円ずつ減価償却費を経費として計上し、毎年の賃料収入から差し引いて課税所得を計算します（減価償却費の計算方法は次の章で紹介します）。つまり、毎年の課税所得は、減価償却費を計上しない場合に比べて減価償却費の分だけ少なくなり、税金も減ることになります。
仮にこの不動産を10年後に売却する場合には、2,000万円分は既に減価償却費として経費に計上され、不動産の評価額はその分下がっていることになるので、それに基づいて譲渡所得を計算します。
売却額を4,000万円と仮定すると、
となります。「売却額4,000万円－4,400万円=－400万円」となるわけではないことに注意してください。
購入価格には、物件価格以外にも、購入のためにかかった諸費用も含みます。また、売却の際には売却手数料などその他の費用もかかりますが、ここでは減価償却費の計算を分かりやすくするために省略しています。
減価償却費は建物の構造や用途別に耐用年数が定められており、建物の取得にかかった費用を該当する耐用年数で割って計算します。
たとえば、4,400万円の賃貸用木造住宅（自宅用以外）を購入した場合の耐用年数は22年となっていますので、減価償却費の計算は次のようになります。
毎年200万円ずつ減価償却費として費用計上し、それと同時に、同額ずつ建物の評価額は下がっていくことになります。
以下に、減価償却計算に使用する耐用年数の主な例を紹介します。
| 構造 | 用途 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造造 | 住宅用・店舗用 | 22年 |
| 事務所用 | 24年 | |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 住宅用 | 47年 |
| 店舗用・病院用 | 39年 | |
| 事務所用 | 50年 | |
| れんが造・石造・ブロック造 | 住宅用・店舗用 | 38年 |
| 事務所用 | 41年 |
詳しくはこちらの国税庁のホームページを参照してください。
また、減価償却費の計算は事業に使われていた建物かどうかでも異なります。マイホームを売却した際の原価償却費の計算は、以下のようになります。
マイホームを売却した際の減価償却の計算に使われる耐用年数は、事業用の建物を売却したした際に使われる耐用年数の1.5倍となります。
これは、マイホームを売却した時には事業用の建物に比べて差し引かれる減価償却累計額が少なくなるので、譲渡所得の額が少なく計算され、結果として税金も安くなるように配慮されています。
上記と同様の例を使い、4,400万円でマイホームを購入した場合の減価償却費を計算すると、耐用年数は33年となるため、
となります。事業用の建物の減価償却費は年200万円でしたので、事業用とマイホーム用では年に80万円の差が生じます。20年所有した後に売却するケースでは、1,600万円もの差が生じることになります。
不動産を譲渡した際にかかる譲渡所得税は、分離課税として他の所得の計算とは分離して考えます。
所得税の課税方法は総合課税と分離課税に分かれ、さらに分離課税は源泉分離課税制度と申告分離課税制度に分かれています。原則は総合課税で種類の異なる総所得金額を合計して税金を計算します。しかし、特定の所得はこれらと合算せずに分離して計算することになっており、その中で確定申告をしなくても税金が引かれるものが源泉分離課税、確定申告が必要なものが申告分離課税となっています。
不動産の譲渡所得は申告分離課税と決められているため、会社員でも確定申告によって納税することが必要です。なお、確定申告することで次章で紹介する特例などが適用になり、節税につながる可能性があります。そこで、利用できる特例の種類と、どのような特例を利用すると有利になるのかについて次章で紹介します。
不動産売却による税金にはいくつかの特例があります。マイホームに関する代表的なものとして、本章では4つの特例を紹介します。それにくわえ、マイホーム以外の特例として「相続した空き家の特例」についても説明します。
自分が住んでいた居住用の不動産（マイホーム）を売却した時には、売却した金額から最高で3,000万円までの金額を控除して譲渡税を計算できるという特例があります。この特例の適用には所有期間の要件はありませんが、以下の要件に当てはまることが必要となります。
参考：国税庁 – No.3302 マイホームを売ったときの特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている居住用の不動産（マイホーム）を売却した際には、譲渡所得にかかる税金の税率が引き下げられる特例があります。1つ上の「マイホームを売ったときの特例」と併用して利用でき、同様の要件に当てはまることが条件となります。
ここでは、金融広報中央委員会ホームページに掲載されている「軽減税率の計算方法」を紹介しますが、その他の詳しい条件については下記の国税庁のページをご覧ください。
参考：国税庁 – No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
課税長期譲渡所得金額別の税額の計算方法
| 課税長期譲渡所得金額 | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | 課税長期譲渡所得×（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％） |
| 6,000万円超 | （課税長期譲渡所得－6,000万円）×（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）＋600万円 |
自分が居住しているマイホームを売却して新たに居住用の不動産を購入する時に、一定の条件に該当すれば、譲渡所得にかかる税金を繰り延べることができるという特例が設けられています。
この特例は、2022年2月現在の国税庁のホームページによれば令和3年12月31日までに買い換えた時とされていますが、令和4年度税制改正大綱により2023年（令和5年）12月31日まで延長されることが決まっています。
この特例を利用するには、
など、細かい条件がありますので、詳細は下記の国税庁ホームページでご確認ください。
参考：国税庁 – No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
ただし、気を付けなくてはならないのは、この特例のメリットはあくまで課税が繰り延べられる効果が得られることであり、将来的に税金が発生しないわけではありません。この特例を利用すれば、マイホームを買い替えた際に、新たに購入したマイホームの購入金額が売却したマイホームの価格を上回っている場合には、マイホームの売却により利益が生じていても売却の時点では税金を支払わないですみます。
しかし、買い替えたマイホームを将来、再度売却することになった場合には、その際の売却益と共に過去に繰り延べられた売却益を合計した額に譲渡税がかかります。
また、この特例を利用する際には、上記マイホームを売ったときの「3,000万円控除の特例」や「軽減税率の特例」、次で説明する「譲渡損失がある場合の繰越控除の特例」などが利用できなくなります。それなので、譲渡所得が3,000万円を超えている場合、将来的なマイホームの再売却の可能性などを考慮して、どちらの特例を利用するほうが有利なのかを判断することが必要だといえます。
マイホームを売却した際に譲渡損失が発生した場合には、この損失を他の所得から控除してトータルでの税金の額を引き下げるという「損益通算」ができる特例を利用できます。そのうえ、譲渡損失の額が他の所得より大きく、損益通算しても損失のほうが上回る時には、その分の損失を3年間繰り延べることができる「繰り越し控除」を利用できます。
ただし「3,000万円控除の特例」や「軽減税率の特例」、「特定のマイホームを買い換えたときの特例」との併用はできません。
これらの損益通算と繰越控除の特例は、「マイホームを買い替える場合」と「買い換えない場合」とで別の特例が適用されることになるので、それぞれのケースに分けて解説します。
【マイホームを買い換えない場合】
などの一定の条件を満たした場合には、損益通算と繰越控除を利用することができます。
たとえば、給与所得が500万円ある時に、不動産の譲渡損失が2,000万円あったとします。譲渡損失の額が他の所得を上回っているので、マイホームを売却した翌年に確定申告することで、いったん源泉徴収された給与に対する所得税などが還付されることになります。譲渡損失の残りは、
となり、1,500万円分の譲渡損失の残りについては翌年に繰り越され、3年間に渡って所得と相殺することが可能になります。
詳しくは、以下の国税庁ホームページを参考にしてください。
参考：国税庁 – 措置法第41条の5の2《特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除》関係
【マイホームを買い替える場合】
などの他、売却したマイホーム、新たに取得するマイホーム、売却する際の条件などの詳しい定めについては、以下の国税庁のホームページで確認してください。
参考：国税庁 – No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
この特例についても、令和4年度税制改正大綱により2023年（令和5年）12月31日まで延長されることが決まっています。
相続や遺贈によって、居住用財産を取得した相続人や譲り受けた人がこれらの財産を売却した時には、一定の要件に該当することで譲渡所得から3,000万円までの控除を受けることができる特例があります。
これは、一人暮らしのお年寄りが亡くなることで空き家が増えることに対応するための特例となっています。その他の詳しい条件については以下の国税庁のホームページを参照してください。
参考：国税庁 – No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
サラリーマンが自分のマイホームを売却するなど、事業目的以外で所有していた不動産を売却する際には、課税の繰り延べや所得控除などの特例、減価償却費の計算における優遇など、税金を抑えるための制度が用意されています。しかし、これらを利用するには、譲渡所得の計算法についての知識を持って、自ら確定申告をしなくてはなりません。
また、賃貸オーナーが所有物件の売買を検討する際に、長期譲渡所得となるか短期譲渡所得となるかによって、譲渡所得にかかる税額は大きく異なります。税金の仕組みや計算方法は複雑なうえ、特に譲渡所得税の計算では不動産を所有する目的やシチュエーションによっても税金の額は異なり、不動産の売買で生じる税金は高額になる傾向があります。
このように、不動産売却時にかかる税金についての正確な知識を持つことは、売却後、手元に残るキャッシュが少しでも多くなるように判断するためには不可欠といえます。ぜひこの記事で不動産売却の税金の計算方法や特例などを理解し、納める税金の額を最小限にすることに役立ててみてください。
かつて銀行や不動産会社に勤務し、資産運用に携わった経験を活かし、現在は主に金融や不動産関連の記事を執筆中。宅地建物取引主任、証券外務員一種、生命保険募集人、変額保険販売資格など保険関係の資格や、日商簿記1級など、多数の資格を保有し、専門的知識に基づいた記事の執筆とアドバイスを行う。
