2022.01.17
税金

不動産投資の節税|効果が高い人と選ぶべき物件をチェック!

不動産投資は、減価償却という仕組みを使うことで節税できるケースが存在します。しかし、節税効果が高い人・低い人がいるため、不動産投資で節税になる仕組みを知り、ご自身が節税に向くのか判断するとともに、節税しやすい物件を選択することが必要です。そこで、ここでは不動産投資による節税のポイントや注意点などに焦点を当てて、不動産投資をすることがなぜ節税につながるのかを解説していきます。

【著者】水沢 ひろみ

 

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不動産投資は節税になる?その仕組みとは

「不動産投資は節税になる」と聞くことがありますが、その意味について正確に理解している人は少ないのではないでしょうか?節税を上手に行うには、まず税金の仕組みについて知る必要があります。

節税とは、「払わなくて済む税金はできるだけ払わない」ということですので、支払うべき税金を払わない「脱税」とは異なります。節税になるかどうか、またそのメリットの大きさはケースによって異なりますので、慎重に判断する必要があります。それでは、不動産投資が節税になる仕組み、節税できる税金にについて紹介します。

節税のポイントは「減価償却」と「損益通算」

不動産投資が節税になる仕組みの1つに、「減価償却」と「損益通算」を利用した節税法があります。不動産投資による利益は、給与所得などと合計した後に所得税が課税されます。そこで、減価償却費を計上して不動産投資の利益を税務上赤字にし、給与所得と損益通算することで、給与にかかる税金を減らすことが可能になります。

ここでの節税のポイントは「減価償却」と「損益通算」となりますので、それぞれについて以下に解説していきます。

減価償却とは?

建物や機械・設備などの高額な資産は、法律で定められた一定の耐用年数で取得価格を割ることで減価償却費を計算し、毎年の収益から差し引かれることになります。

減価償却費 = 資産の取得価格 ÷ 法定耐用年数

 
このように減価償却費を計上する根拠は2つあります。1つは、建物など長期にわたって収益獲得に貢献する費用を、効果の及ぶ期間に費用として計上することで、毎年の費用負担を公平にしようという考え方です。もう1つは、時の経過と共に価値が減少していく資産の価値を、一定額ずつ減額していくことで、適正な資産価値の計算を行おうという考え方です。

ただし、土地については長期にわたって収益獲得に貢献するとしても、時の経過によって資産価値が減少するとは考えられないことから、土地は減価償却の対象とはならないので注意してください。

損益通算とは?

投資用不動産を取得した場合には、1年間にどれだけの利益が発生したかを計算して確定申告する必要があり、このときに計算された利益に対して所得税がかかります。不動産投資による利益は、家賃などの賃貸収入から、収入を得るために必要とされた費用を差し引いて求めます。

不動産投資による利益=家賃などの賃貸収入-収入を得るために必要とされた費用

 
この費用には固定資産税などの税金や管理費、借り入れ利息などの必要経費とともに、減価償却費が含まれます。このときに収入より費用の額が大きければ、利益ではなく損失が生じることになります。

不動産投資によって生じた収入や損失は他の所得と合算して所得税を計算しますので、給与所得など不動産以外の所得がある場合には、不動産から生じた損失は他の所得から差し引くことができます。これを損益通算と呼びます。不動産所得がマイナスになる時にはそのぶん他の所得が減ることになるので、所得税の支払額が少なくなります。

不動産所得が赤字で損にならないのか?

不動産所得で損失を計上し、給与所得と損益通算することで所得税を減らすことができたとしても、そもそも不動産所得がマイナスでは意味がないのではないかという疑問が浮かぶ人はいるのではないでしょうか。

ここで注目すべきなのが、減価償却費の機能となります。減価償却費は一度取得した建物の減価を見積もって、毎年一定額ずつ不動産の収益から差し引いていくものですが、現実的にはキャッシュアウトが生じている訳ではありません。

所得の計算上は減価償却費を計上することでマイナスになっているとしても、毎年のキャッシュは実際にはプラスの状態なのです。減価償却期間はこのメリットが享受できますが、メリットがなくなった後、売却する際には減価償却によって建物の帳簿上の価値がゼロとなっているため、その分譲渡益が生じます。

そこに課税されることになるので、この時には減価償却期間とは逆の事象が起こるのですが、長期譲渡所得の税率が所得税率より低い状態であれば、差額分の節税効果が残ることになります。

複雑な内容で理解が難しいかもしれませんが、売却額が一定金額以上であれば毎年の不動産所得が赤字であっても、所得税の節税効果によるメリットを受けることが可能なのです。

不動産投資による節税効果が高い人

不動産投資による節税は、効果が高い人と、あまり効果がない人に分かれ、一般に課税所得が年900万円以上になると節税効果が高くなると考えられています。課税所得とは、給料などの総支給額から、給与所得控除や社会保険料控除などの必要な控除を差し引いた後の所得です。いわゆる年収に換算した場合は個人によって違いがありますが、おおよそ年収1,200万円以上の人が該当します。

これから紹介する減価償却費を利用した節税法を簡単に説明すると、不動産投資で損失を計上して給与所得と損益通算することで、給与所得にかかる税金を節税するという仕組みですが、この節税法を利用する際にはいくつか注意点があります。

不動産を所有する期間は所得税率の高さに比例して節税効果を得られますが、売却した年度には譲渡税がかかってしまいます。そうすると、所得税と譲渡所得税の差額分の節税効果が得られることになるのですが、所得税率が高くなければ節税効果によるメリットはそれだけ小さくなってしまいます。

また、譲渡のタイミングによって譲渡税の税率には違いがあります。短期譲渡所得の税率は39.63%、長期譲渡所得の税率は20.315%です。長期譲渡所得に該当するかどうかは、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかが基準となります。不動産を手放すタイミングも重要ですので、長期譲渡所得の税率を適用させるならば5年間は保有して6年目以降に売却するべき、と考えられるのです。

日本の所得税は累進課税制度を採用しているので、所得が高くなると所得税率も上がっていきます。課税所得が900万円の場合、所得税33%と住民税10%を合計すると、課税率は43%となります。

仮に税率20%の人が不動産投資を行っても、長期譲渡所得の税率20.315%以下となっているので、節税にはなりません。では30%の税率ではどうかというと、節税効果がないとはいえませんが、不動産投資に関わる不確実性や手間などを総合的に勘案する必要があるでしょう。

参考までに所得税の速算表を乗せておきます。住民税は10%です(区市町村民税6%、道府県民税・都民税4%の合計)。以下の速算表から自分の所得に該当する所得税率を確認し、10%を足した税率が合計の税率になります。

出典:国税庁 – No.2260 所得税の税率

不動産投資で節税効果が高い物件は「築22年以上の木造」

減価償却を利用した不動産投資の節税効果が高い物件は「築22年以上の木造」という考え方があります。本章ではその理由と、おすすめできない物件について解説します。

築22年以上の木造は節税効果が高いとされる理由

不動産投資で節税効果が高い物件として、築22年以上の木造住宅という考え方があります。建物は法律で定められた耐用年数で減価償却を行わなくてはなりませんが、法定耐用年数が切れていると「法定耐用年数×20%」の年数で減価償却することになります。賃貸用の木造住宅の法定耐用年数は22年と定められており、

定耐用年数22年 × 20% = 4年

 
と計算されるので、築22年を超えた木造住宅は4年で減価償却できることになります。仮に5,000万円で取得した建物を4年で減価償却すると、1年に1,250万円の減価償却費を計上することができます。

減価償却期間が長ければ1年あたりの償却額は少なくなるので、残存耐用年数が長い物件や耐用年数の長い鉄筋コンクリート作りのマンションなどは、あまり節税効果がないといえます。

ただし以下に説明しますが、減価償却を利用した節税スキームを使う際、取得後5年間は売却できないものの、減価償却期間が4年で終わってしまうと5年目には逆に利益が発生してしまい税金が増える可能性があります。それでもトータルでは節税効果があるといえるのですが、耐用年数を5年にすることで5年目もマイナスにすることが可能です。

中古の建物の耐用年数は、

耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

 
と計算されます。築21年の物件であれば耐用年数は5年と計算されます。現実にはぴったりの耐用年数の物件が見つかるとは限りませんが、耐用年数が5年前後の物件の場合、収益性などを総合的に勘案してシミュレーションしてみてください。

新築区分マンションはおすすめできない

節税という観点からすると、新築区分マンションはおすすめできないといえます。新築区分マンションは減価償却期間が長く、1年あたりの減価償却費は少なくなるので、節税効果を感じられるのは経費がたくさんかかる1年目だけになる可能性が高くなります。

節税効果がないだけではなく、新築区分マンションから得られる不動産所得と合算されることで、課税所得が高い人だとさらに所得税率が上がる可能性もあります。

【シミュレーション】不動産投資の節税をサラリーマンが行う場合

これまでの章では減価償却費を利用した節税法について説明してきましたが、本章では税率や減価償却費の大きさによって実際にはどのような影響があるのか、具体的な数字を入れてシミュレーションしてみましょう。

〔シミュレーション〕
土地5,000万円、建物5,000万円:合計1億円で木造アパートを購入したケースを想定します。

表面利回り:9%
必要経費:収入の20%
支払利息:借入額の2%(1億円の借り入れを利用している想定)
5年保有で売却予定
耐用年数:5年
別途課税所得900万円以上あり(所得税率33%、住民税率10%:合計税率43%)

 
【5年間の節税額】

家賃収入:900万円/年
必要経費:△180万円
支払利息:△200万円
年間収入:520万円(キャッシュフローはプラス)
減価償却費:△1,000万円
減価償却後の不動産所得:△480万円(損益通算で43%還元)

減価償却後の不動産所得の5年間の合計=△2,400万円(△480万円×5年)
2400万円×43%=1,032万円(5年間の節税額)

 
【5年経過後売却した際の譲渡所得税額】~7,400万円で売却したと想定

売却額:7,400万円
減価償却後の不動産の帳簿価格:5,000万円
 (建物の価格は、減価償却によって帳簿上はゼロ)
譲渡益:2,400万円

5年経過後売却した際の譲渡所得税額 487.56万円(2,400万円×20.315%)

 
【トータルの節税額】

5年間の節税額1,032万円-譲渡所得税487.56万円=544.44万円

 
年間520万円、5年で2,600万円のキャッシュが発生しているので、購入額1億円からこの2,600万円を引いた7,400万円で売却できれば、不動産投資の収支はプラスマイナス0になります。しかし、毎年減価償却費を計上したことによる年間の不動産所得は480万円の赤字であったことから、これに所得税率をかけた分である206.4万円の所得税が減額になっています。

5年間では1,032万円の節税となります。ところが5年間で減価償却期間が終わった後は年間520万円の利益が発生し、223.6万円の税金が加わることになります。

※5年目以降売却しない場合には、毎年以下の金額ずつ税金が増加することになります。

不動産収入:900万円
必要経費:△180万円
支払利息:△200万円
差額   520万円

520万円×税率43%=223.6万円(5年目以降売却しない場合の税金の増加額)

 
そこで6年目に不動産を売却する必要が生じますが、この時長期譲渡所得として20.315%の税金が課されます。譲渡所得の計算は、不動産の売却額から不動産の帳簿価格を引いて行います。不動産の帳簿価格のうち、建物の価格は減価償却により5年間費用計上された結果0となっていますので、不動産の帳簿価格は土地の価格である5,000万円のみとなります。

売却額からこの5,000万円を引いた残りの2,400万円に長期譲渡所得税率20.315%を掛けると487.56万円となります。これを5年間の節税額1,032万円から引いた544.44万円が最終的な節税額となります。

結局、不動産を5年超保有し6年目に不動産投資の収支がプラスマイナス0になる7,400万円以上で売却できれば、所得税の節税分は有利になる計算です。

要するに、減価償却後の不動産所得の5年間の合計である△2,400万円に対する、所得税と譲渡所得の差の分が節税になることから、所得税率が高い人ほどこの節税効果が大きくなることになるのです。

保有期間が5年に満たないで売却し譲渡所得が発生した場合には、短期譲渡所得となり税率が39.63%となるので、減価償却による節税効果がほぼ消えてしまいます。ですから、減価償却を利用した節税効果を最大限に活かすためには、5年経過後の6年目に不動産を売却するのがベストとなります。減価償却を利用して所得税の節税を行う際には、売却のタイミングと譲渡価格のバランスを考えることが重要です。

不動産投資で節税効果が大きい税金の種類

不動産投資によって利益が発生すると所得税や住民税、法人税の対象となりますし、資産の所有権が移転される時には相続税や贈与税などの対象となります。ここでは、不動産投資による上記以外の節税法と、節税できる税金の種類について解説します。

所得税、住民税

賃料収入などの不動産所得にかかるのは、所得税や住民税です。この不動産所得が赤字の場合には、確定申告で他の所得と損益通算をすることで還付を受けられることは先に説明した通りです。

この仕組みを利用して所得税や住民税が節税できる可能性がありますが、デットクロスを意識した出口戦略を考えておくことがポイントとなります。

相続税

遺産相続が発生すると、相続財産の額に応じて課税されるのが相続税です。相続税の計算の際、不動産は現金よりも相続税評価額が低く算定されるので、資産圧縮効果が期待できるというメリットがあります。土地は路線価など、建物は固定資産税評価額を参考にして、市場価格よりも7~8割ほど低く評価されることが一般的です。

また、賃貸不動産の場合には相続税評価額が減額される仕組みがあり、以下の計算式で計算できます。

借家権付土地の相続税評価額
=自用地の相続税評価額-(自用地の相続税評価額×借地権割合×賃貸割合)

 

賃貸建物の相続税評価額
=建物の固定資産税評価額-(建物の固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合)

 
借地権割合は、国税庁のこちらのページから路線価図や評価倍率表を確認できます。借家権割合は全国一律30%となり、賃貸割合は入居率を基に計算します。

さらに、不動産を購入する際、借入を利用することで、相続税全体の評価額を下げることも可能です。そして、小規模宅地等の特例の条件に合致すれば、200平方メートルまでの土地は相続税評価額を50%減額することが可能となります。

小規模宅地等の特例の条件とは、

  • 申告期限までに貸付事業を引き継ぐこと
  • 申告期限まで宅地を保有し続けること
  • 継続して事業を行っていること
  • 相続税の申告をすること
  •  
    このように投資用不動産の取得には大きな節税効果がありますが、不動産投資には不確実性も付きまといますので、相続税対策で不動産投資をする際には慎重を期する必要があります。さまざまなリスクを把握のもと、適切な対策を考えておくことが大切です。

    贈与税

    財産を他人に贈与する時には、贈与税が発生します。贈与税の基となる不動産の評価額も、土地は路線価など、建物は固定資産税評価額を参考に評価されるので、市場価格よりも7~8割ほど低く評価されるのは相続税と同様です。

    ただし、贈与税の場合には基礎控除が年に110万円しかありませんので、それを超えた部分には贈与税がかかります。

    一方、相続税の基礎控除は

    相続税の基礎控除=3000万円+(600万円×法定相続人の数)

     
    となり、贈与税よりも控除される金額が大きくなります。そこで、贈与した財産を相続時に相続財産と合算して相続税を計算する「相続時精算課税制度」を使うことで、贈与税が節税できる可能性があります。

    法人化して節税する方法も

    不動産投資による所得に対しては所得税が課税されますが、法人化すると所得税に代わって法人税が課税されることになります。累進課税制度を採用する所得税は、税率4~45%と、所得が増えるに従い税率も上がっていく仕組みです。所得が少なければ納める税金も少なくて済みますが、最高税率は45%という高さになっています。

    一方で、法人税は800万円以下の所得で15%、800万円を超える所得で23.20%と税率の上昇が緩やかです。所得800万円の時点で所得税は23%になりますが法人税は15%となり、法人税の税率のほうが所得税よりも低くなります。そのため、所得が800万円を超えるならば法人化するほうがメリットはある可能性もあります

    ただし法人化にはメリットもデメリットもありますので、具体的には個々のケースによってそれらを総合的に判断する必要があります。以下に法人化のメリット・デメリットを簡単に示しておきますので、参考にしてください。

    【メリット】

  • 自分の給与を役員報酬として経費に計上できる
  • 自分は給与所得となるので、給与所得控除も利用できる
  • 赤字が生じた際、欠損金の繰越控除期間が10年間に延長される
  • 社会的信用が上がり、銀行融資などが有利になる可能性がある
  •  
    【デメリット】

  • 赤字であっても法人住民税の均等割分は発生するので、最低でも7万円ほど住民税の負担が生じる
  • 会社設立には費用がかかり、株式会社で最低でも25万円ほど必要となる
  • 社会保険への加入が必要なので、その分の費用負担も生じる
  • 会計処理などが複雑化し事務手続きも増えることから、税理士などへ依頼する費用が生じる可能性もある
  • 個人の給与所得との損益通算ができなくなるので、減価償却を利用した節税スキームは使えなくなる
  •  

    節税だけにこだわった不動産投資は注意する必要がある

    以上、不動産投資を利用した節税法について説明してきましたが、不動産投資は本来、いろいろなリスクをはらんでいます。さらに、減価償却を利用した節税には、以下のよう不確実性もあります。

  • タイミングよく手放せることが前提になっている
  • 現在の需給を考えると、希望の金額で売れる保証はない
  • 長期保有するほうが利益になることも多い
  •  
    高額な税金を納めている人にとっては節税も重要ではありますが、投資としての収益性や物件自体の資産価値なども総合的に考えて、不動産投資は慎重に判断するべきといえるでしょう。  

    不動産投資で賢く節税するには「目的の明確化」と「物件選び」

    不動産投資による節税法は、ケースによって異なります。不動産投資による利益が大きい場合には、法人化して不動産所得とその他の所得を分けることが節税になります。

    不動産から所得を得ることよりも、その他の所得の節税を図ることが目的であれば、不動産所得をマイナスにして損益通算をすることで節税になるケースもあります。また、相続税や贈与税を抑える目的で不動産投資をするのであれば、不動産の資産価値を保ちつつ課税評価額が下げられるような物件選びが重要になります。

    賢く節税するにはそれぞれの目的に合った物件選びがポイントとなりますが、共通していえるのは、以下2つの条件を満たす物件を選ぶべきということです。

  • 資産価値が下がらない物件
  • 流動性が高く、いつでも換金可能な物件
  •  
    不動産投資の節税に効果が高い可能性のある人も、節税目的だけではない広い視点で物件選びをすることをおすすめします。

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