2019.12.20
不動産投資

不動産投資で大事なのは、やっぱりキャッシュフロー。増やす方法は?

(画像=garagestock/Shutterstock.com)
(画像=garagestock/Shutterstock.com)
不動産投資の指標にはいくつかありますが、なかでも重視すべきはキャッシュフローでしょう。キャッシュフローがなければ、何のために投資をしているのかわからなくなってしまいます。キャッシュフローの定義やその重要性、増やすための手段について知っておきましょう。

目次:

不動産投資におけるキャッシュフローとは?

広義の意味での「キャッシュフロー」は、キャッシュイン(収入)からキャッシュアウト(支出)を差し引いた残りの金額を指していたり、あるいは事業活動におけるお金の出入りそのもののことを指したりします。

不動産投資において使われる「キャッシュフロー」について明確な定義があるわけではありませんが、一定の期間に残ったお金のことを指していることが多いといえます。具体的な計算方法は人それぞれですが、簡易的なキャッシュフローの計算式は次のようなものです。

家賃収入-ローン返済-経費=キャッシュフロー

ただしこの場合、ローン返済額のうち経費にできない元金の部分を考慮しているものの、税金が考慮されていません。そこでもっと厳密に、

税引き後利益+減価償却費-返済元金=キャッシュフロー

と計算してキャッシュフローを求める人もいます。金融機関が融資審査のために決算書を見る際には、後者の計算式に当てはめてキャッシュフローを算出すると言われています。ただ、この方式でキャッシュフローを割り出すには、まず税金の計算をする必要があるのでかなり手間がかかります。

そこで、賃貸経営の大まかな現状を知りたい時や、購入を検討している物件の収益力を見る時には、最初の簡易的な計算式でキャッシュフローを計算すればいいでしょう。

この時、経費をいくらに設定するかは難しいところです。単に不動産管理会社へ支払う管理委託費だけなら家賃収入の5%程度ですが、退去に伴う原状回復費や、突発的な修繕費、将来の大規模修繕工事に備えた積み立てなども考慮する必要があります。空室期間に家賃収入が入ってこない分のマイナスも含めて、おおむね30%の経費がかかると考えておくと、手堅い計算になります。(もちろん空室期間についての想定は築年数や間取りの競争力、エリアでの空室率などを考慮し上下させる必要があります。)

なぜキャッシュフローが大事なのか?

なぜキャッシュフローが大事なのかといえば、それはお金がいくら残るかを表す指標だからです。利回りが高い物件を買ったとしても、あるいは好条件で融資を引き出せたとしても、最後に残るお金が少なければ、何のために投資をしているのかわかりません。

反対にキャッシュが十分に残る状態なら、選択肢の幅が広がります。貯まったキャッシュで次の物件を購入することもできますし、物件の価値を上げるために修繕することもできます。不動産賃貸経営を安定的に行うためにも、キャッシュフローがきちんと残る状態をつくることが大事なのです。

キャッシュフローを増やす鍵は融資にあり

キャッシュフローを増やすにはどうすればいいのか。そのポイントの一つは利回りにあります。購入額に対して家賃収入が多い、つまり利回りの高い物件であれば、それだけ多くのキャッシュフローを期待できます。ただし、単に利回りが高いだけではリスクの高い物件の可能性もあるので注意が必要です。

そこでもう一つのポイントとなるのが、ローン返済額です。ローン返済額が少なければ少ないほど、キャッシュフローが増えるからです。ローンの返済額は、借入金額、金利、借入期間によって決まってきます。借入金額は少なく、金利は低く、借入期間は長い方が、ローン返済額を抑えることができます。

最終的なキャッシュフローが最重要指標

ただし、キャッシュフローだけを重視してとにかく長期のローンを組んでしまうと、元金がなかなか減らず、返済が終わるまで長期にわたって金利上昇や空室リスクにさらされるというデメリットもあります。あくまで長期的な目線でリスクを織り込んだ計画を立てることが重要です。

一時的に収支のバランスが悪化したとしても、結局は「最終的なキャッシュフロー」が不動産投資における一つの重要な指標になります。物件保有中はキャッシュフローがプラスで推移し、残債の減少額と将来的な売却までを含めてトータルで収支を見て、最終的にいくらの利益が得られたかで、不動産投資の成否が決まるのです。

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