2021.12.16
不動産投資

不動産投資初心者向け|基礎知識から投資の流れまで詳しく解説

不動産投資に興味はあるものの、何から始めればよいのか、注意すべき点は何なのかが分からずに戸惑っている初心者の人は多いでしょう。本記事では不動産投資のメリット・デメリット、初心者が身につけておくべき基礎知識、投資の流れなどについて詳しく解説します。不動産投資の知識を身に付けて、ぜひ安定した家賃収入とゆとりのある生活を目指してみてください。

 

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不動産投資とは「収益を得るために不動産に投資すること」

不動産投資とは、収益の獲得を目的として不動産に投資することをいいます。広くはREITなどといった証券化した不動産の価値に投資するという方法も不動産投資には含まれますが、ここでは不動産の現物投資について解説していきます。

不動産投資の仕組み

株式や投資信託、国債などの投資商品は目には見えない価値に投資するものですが、不動産の現物投資は不動産の現物を取得して運用するのが特徴です。

不動産を運用して得られる収益には、インカムゲインとキャピタルゲインという2つがあります。インカムゲインとは不動産を保持しながら運用することで得られる収益で、賃料収入がこれにあたります。キャピタルゲインとは不動産を売買して得られる値上がり益のことです。取得した不動産を売却した際に、取得時よりも高く売却できればキャピタルゲインが生じますが、反対に不動産が値下がりすればキャピタルロスが生じます。

経済環境がインフレ傾向にある時には、不動産の価格は全体として上昇していきますので、キャピタルゲインをメインに不動産投資する人が増えます。しかし、現在のように不動産価格の相場が安定している経済状態の時には、インカムゲインをメインとして投資する人が多くなります。

代表的な不動産投資の種類

具体的にどのような不動産を投資対象とするかによって、代表的な不動産投資の種類は変わってきます。まず、投資対象としてマンションやアパートなどの集合住宅を選ぶのか、一戸建て住宅を選ぶのか。また、一室を区分所有するのか、一棟丸ごとを投資対象にするのか。何を選択するかによって投資の方法やリスクは変わります。

代表的な不動産投資の種類は、以下の3つに分けられます。
➀区分所有マンション
②一戸建て
③アパート・マンションなどの一棟投資

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン投資

投資とは、利益を得ることを目的として資金を投入することです。不動産投資以外にも、株式、FX、仮想通貨、投資信託、国債など、さまざまな種類があります。それぞれに特徴やリスクの大きさの違いはありますが、一般にリスクとリターンの大きさは比例します。リターンが大きい投資は、それだけリスクも高くなるということです。

株式投資から得られる利益にも、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。株式の売買益をキャピタルゲイン、株式を保有することで得られる配当をインカムゲインといいます。株式投資をする人の中にはインカムゲインを重視する方針の人もいますが、大半はキャピタルゲインを目的としています。株の値動きは激しいものが多く、さらに倒産すれば株価は0になってしまうため、株式投資はハイリスク・ハイリターンの投資といえるでしょう。

FXや仮想通貨などはさらに値動きが激しくなるので、リスクも高くなります。

投資信託は比較的リスクが低い投資商品とされていますが、投資信託の中にも種類があり、値動きの激しいものは投資金額が半額以下になるケースもあります。全くリスクを取りたくなければ国債に投資する方法がありますが、2021年11月時点の長期国債の利回りは0.06%という低さです(なお厳密には国債もノーリスクではありません)。100万円を投資して600円の利子しか付かない計算で、しかもここから20.315%の税金が差し引かれてしまいますので、ほとんどうま味はありません。

先ほど、不動産の値動きが安定している現在では、不動産投資はインカムゲインである賃料収入を得ることがメインであると説明しました。賃料収入は、入居者さえ決まれば長期安定的に入ってくるものです。不動産の価格はある程度の値動きはあるものの、株式のように0になることはほぼありません。

また、不動産投資には空室リスクがあるとはいえ、ある程度はリスクをコントロールすることが可能です。具体的には、賃貸需要の高い物件に投資する、資産価値の減らない物件を探す、入居者にとって魅力ある物件にリフォームするなどが考えられます。

不動産投資では、株式投資やFXなどのように短期間に資産を数倍に増やすことはできませんが、一瞬でゼロになることもありません。これらを考えると、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といえるでしょう。

初心者が知っておくべき不動産投資のメリットとリスク

初心者が知っておくべき不動産投資のメリットとリスクを解説します。不動産投資を始める前に、どのようなメリットやリスクがあるのかを正確に把握することで、リスクを最小限に抑えメリットを最大限にする方法を考えていきましょう。

不動産投資のメリット

①少ない自己資金で大きな利益を得られる可能性がある
②毎月安定して収入が得られる
③生命保険としての役割がある
④インフレリスクを減らせる
⑤値動きを追わなくてよいので気が楽
⑥自分の住まいとしても利用可能

 
①不動産投資では、自己資金が少なくても銀行などからの借り入れを利用すればレバレッジ効果を利用して大きな収益をあげることができるというメリットがあります。レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益をあげる効果をいいます。自己資金だけでなく借り入れも利用することで、不動産投資でレバレッジを働かせることが可能になります。

②毎月安定した賃料収入が得られるので、現役時代の副収入として、将来的な年金の不足を補うものとして、安定して収入が得られるのもメリットです。

③借り入れを利用して購入する場合には、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。この保険へ加入すると、本人の死亡などで支払いが困難になると、本人に代わって弁済されることになり、家族には弁済後の不動産が残されます。ですので、不動産投資はもしもの時の生命保険としての役割も果たします。

④インフレになるとお金の価値は相対的に下落するのに対し、不動産の価格は上昇します。それなので、将来的にインフレになったら、金融資産だけではなく不動産などの実物資産を保有していることはインフレ対策として非常に有効となります。

⑤株式やFXのように常時値動きを気にしていなくても良いので、資産運用に時間をかけなくても良いという考え方もあります。

⑥不動産の場合は自分の住まいとして利用することができる点もメリットです。

不動産投資のリスク

①借り入れが多すぎると失敗した時の損失も大きくなる
②空室リスク
③災害リスク
④不動産の値下がりリスク

 
①自己資金が少なくても不動産投資はできますが、その際には借り入れを利用するので、結果として大きな金額を運用することになります。運用に失敗すれば大きな損失を抱えることになるので、投資金が大きければその分のリスクが生じます。

②賃貸経営を始めても、必ずしも部屋が満室になるとはかぎりません。賃料収入が入らなくても、ローンの支払いは必要です。そういった不動産が空室になるリスクも考慮する必要があります。

③火災・風水害などの災害によって、不動産が大きなダメージを受け、補修や建て替えが必要になる可能性もあります。

④年数が経過すれば不動産は劣化していくので、不動産価値の減少というリスクもあります。

初心者が実際に不動産投資を始めるステップ

ここからは、初心者が実際に不動産投資を始めるステップについて解説していきます。

ステップ1.不動産投資の情報収集

不動産投資初心者が実際に不動産投資を始めるには、必要な知識の勉強や情報収集から始めることをおすすめします。

不動産投資では、専門用語の理解が不可欠です。表面利回り、実質利回り、レバレッジ、抵当権など、特に初心者の場合は聞き慣れない言葉のオンパレードと感じることもあるでしょう。最近では不動産投資初心者用の本も多数出ていますし、インターネットなどでも必要な知識の勉強はできます。また、セミナーなどに参加して勉強する方法もあります。

ステップ2.投資対象の絞り込み

ある程度不動産投資についての知識が付いたら、マンションなどの区分所有物件を対象にするか、戸建て物件を対象にするか、新築物件にするか中古物件にするかなど、投資対象を絞り込む必要があります。自己資金の額、ローンを利用する額、土地付きがよいか土地はなくてもよいかなど、自分の希望の条件から投資対象を絞り込んでいきましょう。

ステップ3.エリアの絞り込み

投資する不動産の種類をある程度絞り込んだら、不動産のエリアを絞り込んでいきましょう。不動産投資では、投資対象エリアの絞り込みが非常に重要なポイントになります。

➀都心への通勤通学が便利な駅
②駅から近い物件

この2点が揃うと賃料収入は高くなりやすく借り手も付きやすいため、空室リスクが低く初心者でも安定的に収益を上げやすい物件といえます。ただし、そのぶん人気も高いので、投資する金額は大きくなってしまいます。自分の予算も勘案して、どのエリアを投資対象とするか検討する必要があるでしょう。

インターネットを利用すれば色々な物件の相場を調べることができますので、自分の予算内で投資できる物件を探してみましょう。最初は土地勘のある場所から探すと良いかもしれません。賃貸需要や賃料の相場など、生の情報を入手しやすいメリットがあります。

ステップ4.現地確認、内覧

希望に近い物件を見つけたら、不動産会社に問い合わせて現地確認、内覧をしてみましょう。現地を訪れると、インターネットなどでは得られない情報を色々と得ることができます。また、インターネットに書かれている情報が現状と異なることもあります。

初心者の頃は目を肥やすためにも、できるだけたくさんの物件を内覧することをおすすめします。不動産は物件の条件によってある程度の相場が存在しますので、極端に安い物件に出会うことは滅多にありません。

しかし、権利関係などの知識がないと、割高な物件を掴まされてしまう可能性はあります。極端に安い物件には何らかの理由があることがほとんどですので、たくさんの物件を内覧することで不動産物件の相場観を養っていくことが重要です。

ステップ5.収支シミュレーション

投資しても良いと思える物件を見つけたら、収支のシミュレーションをして、現実的に投資物件として最適か検討します。

その際に、物件の投資効率を比べる基準として利回りを用います。不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りという2つの考え方があるので、これらの違いを理解する必要があります。

表面利回りは、年間の賃料収入合計額を不動産の取得価格で割ることで計算されます。

表面利回り=年間の賃料収入合計額÷不動産の取得価格

 
実質利回りは、賃料収入から修繕費・管理費・固定資産税などの必要経費を引いた後の年間賃料収入を基に計算します。

実質利回り=必要経費控除後の年間の賃料収入合計額÷不動産の取得価格

 
不動産購入後の収支をシミュレーションするには、実質利回りを用いて検討します。また、不動産投資用の物件を検索している時に表示されている利回りは通常、期待利回りといって満室を想定した利回りが表示されています。アパートやマンションなどの一棟売りの場合には、常に満室が続くという想定は現実的ではありませんので、ある程度の空室率も見込んで考えるのが無難です。

収支シミュレーションの計算例

収支シミュレーションは、最初にキャッシュフローを計算してから実質利回りを計算します。キャッシュフローとは、実際にどれくらいのキャッシュが手元に残るかを計算することです。

ここでは、年収600万円の人が不動産投資ローンで6,000万円の融資を受けて、金利2%の元利均等額払いでローンを組んだと想定します。6,000万円で投資できるパターンとしては、区分所有の新築マンション、新築一戸建て、中古の一棟アパートなどが考えられます。木造物件の耐用年数は22年、鉄骨造りの耐用年数は34年ですので、それぞれを使って計算してみましょう(実際には個々のケースで異なりますので、参考程度にお考えください)。

なお、物件の利回りはそれぞれの条件でかなり差がありますが、新築物件は低く、年数が経つにしたがって高くなる傾向があります。これは、建物が古くなるぶん取得価格が安くなるためです。利回りは高くても耐用年数は短くなるので、早期に資金を回収する必要がある物件といえます。そこで、新築物件、築浅物件、築古物件の表面利回りを、それぞれ5%、10%、15%と想定してシミュレーションしてみます。

【ケース1】鉄骨造り・新築物件を想定
 
物件価格6,000万円
想定利回り:5%
ローンの借入期間:34年
金利:2%(元利均等額払い)
年間家賃収入:300万円
年間ローン支払額:約243万円
固定資産税:60万円
管理費など:12万円
キャッシュ残:-15万円

 

【ケース2】鉄骨造り・築浅物件を想定
 
物件価格6,000万円
想定利回り:10%
ローンの借入期間:34年
金利:2%(元利均等額払い)
年間家賃収入:600万円
年間ローン支払額:約243万円
固定資産税:60万円
管理費など:12万円
キャッシュ残:285万円(実質利回り:4.75%)

 

【ケース3】木造造り・築古物件を想定
 
物件価格6,000万円
想定利回り:15%
ローンの借入期間:22年
金利:2%(元利均等額払い)
年間家賃収入:900万円
年間ローン支払額:約337万円
固定資産税:60万円
修繕費など:50万円
キャッシュ残:453万円(実質利回り:7.55%)

 
上記シミュレーションには、ローン完済後の不動産の残存価値を考慮していません。マンションなどは築年数の経過とともに資産価値が低下していき、ローン完済後には資産価値がほとんどなくなるケースもあります。一方、戸建てやアパート一棟などへ投資する場合には、建物の価値はなくなっても土地の価値は変わりません。

また、ローン完済後にも賃貸需要が十分あるマンションは多数あることも事実です。これらは物件によってケースバイケースですので、実際の物件でシミュレーションする際には、残存価値の有無も考慮に入れてください。

上記はあくまでも一つの例に過ぎません。不動産投資にはさまざまな不確実な要因が作用しますので、色々なケースを想定してシミュレーションすることで、リスクを減らすことが可能になります。

ステップ6.融資の申込、事前審査

収支をシミュレーションした結果、十分な収益が見込めると判断したら、融資の申し込みを検討します。融資を利用する際には、まずインターネットなどで金融機関の融資条件などを調べ、自分の条件に合いそうなところをピックアップして複数の機関へ相談してみるとよいでしょう。

不動産投資用の資金の融資は不動産投資ローンを利用するのが一般的ですが、ローンの融資条件や審査基準は金融機関よって異なります。融資期間は一般的には建物の法定耐用年数を基に各金融機関が決めることになります。木造なら22年、鉄骨造なら34年、鉄筋コンクリート造なら47年となりますが、具体的には金融機関の判断で年数は異なります。

融資額は年収の10倍ほどまで可能とされていますが、年収だけではなく、勤務先の信用力や勤務期間、資産状況など、融資を受ける個人の信用力や不動産の担保価値などによって金融機関の判断は異なります。また、不動産投資ローンの金利は住宅ローンなどに比べると高くなり、金利相場は2~5%ほどが一般的です。

金融機関に融資を申し込む際には、金融機関から事前審査を受ける必要があります。事前審査では、申込者の所得の状況や税金などの支払い状況、投資対象物件の状況などを詳しく審査し融資が可能かを検討されますので、それらを証明するための書類の提出が求められます。

ステップ7.物件購入

金融機関の事前審査を通れば、物件購入へと進むことができます。ただし、この時点ではまだ正式にローンの本審査に通ったわけではないので、本審査に通らなければ解約できる旨の条件付きで、不動産の売買契約を結ぶ必要があります

融資申し込み後、3週間から1カ月ほどで本審査の結果が出て融資が実行されます。不動産担保ローンの契約をするとともに抵当権が設定され、団体信用生命保険の加入契約も行うのが一般的な流れとなります。

ステップ8.管理会社の選択

物件を購入した後は、物件の管理をどうするかを考えなくてはなりません。物件の管理は以下の3パターンから選ぶことが一般的です。

➀管理会社に管理を委託する
②サブリース契約をする
③自主管理する

管理会社に管理を委託する場合には、家賃の回収や修繕・掃除など、賃貸に関して発生する雑務を任せることができるので、賃貸経営の手間を省くことができます。しかし、委託手数料が発生するのでそのぶん不動産投資の実質利回りは低くなります。

サブリースとは、管理会社が部屋を借り上げて家賃を保証してくれる契約形態をさしますが、これは空室リスクが無くなるというメリットの反面、実質利回りは更に低下します。

なお、管理会社と契約せず、自分で管理する自主管理という方法もあります。実質利回りを重視するならおすすめですが、ケースによっては手間がかかることがあります。

管理会社に管理を任せる場合には、数社に問い合わせて、それぞれの料金やサービス内容を比較してから決めることをおすすめします。管理会社によって引き受ける管理業務の内容には違いがありますし、料金の設定にも差があるからです。

◆サブリースについてはこちらの記事をご覧ください。
サブリースとは|仕組みと契約の注意点、利回り計算例を紹介

ステップ9.物件の引き渡し、入居者募集

オーナーチェンジ物件で既に入居者がいる場合を除き、物件の引き渡し後は入居者を募集する必要があります。不動産会社に依頼する、広告を出すなど、できるだけ早くに入居者を見つけて賃料を回収していきましょう。中古物件などで現状のままでは借り手が付きそうもない場合には、リフォームするなど、借りたいと思ってもらえるような魅力ある状態にすることを検討しましょう。

不動産投資初心者によくあるQ&A

ここでは、不動産投資初心者が悩みがちなことをQ&A形式で解説します。投資をする際の参考にしてみてください。

Q1:区分と一棟、どっちがいい?

区分所有のメリットとして以下の点が考えられます。

・1戸当たりの価格が相対的に安く、資金が少なくても手を出しやすい
・物件数が多いので、沢山の中から選択できる
・複数の物件を所有する場合には、エリアを分散することでリスク分散効果がある

一方、一棟に投資するメリットは以下が考えられます。

・複数の部屋から賃貸収入が入るので、一部に空室が生じても収益率が0にはならず、全体としての収益性を考えていくことができる
・一棟に投資する場合には土地の所有権も入手することが多いので、不動産としての価格が下がりにくく、資産としての価値が高い

マンションなどの一部屋を区分所有する場合には、その部屋が空室になったら賃料収入は0になってしまいます。借り入れがある場合にはその間もローンの支払いをしなくてはならないので、一部屋だけの区分所有はリスクがあるともいえます。しかし、賃貸需要の高い優良物件を選ぶことで、できるかぎり空室リスクを減らすことは可能です。

資金があるならば一棟への投資は収益率が安定しやすく人気ではありますが、エリアの分散ができないので、そのエリアの人気がなくなれば一挙に収益率が落ちてしまうリスクをもっています。

区分にも一棟にもメリット・デメリットありますので、それらを勘案して自分にとってより魅力を感じられる物件に投資することをおすすめします。

Q2:新築と中古、どっちがいい?

新築物件は価格が高いので投資額が大きくなりますが、賃貸需要が高く、空室リスクは低くなります。

一方、中古物件の価格は安いので投資のハードルは低くなりますが、新築物件に比べて賃貸需要が落ち、空室リスクは高くなります。また、購入費用は安くても、購入後に補修やリフォーム費用がかなり必要なケースもあります。さらに、中古物件を購入する際には、目で見ただけでは気づかない隠れた瑕疵が潜んでいる可能性もあるので、初心者には注意が必要です。

現実的にはこれらの点を総合して、さらに自己資金の額や物件の投資利回りなどをシミュレーションした結果で判断するのが良いでしょう。

Q3:地方物件、買っても大丈夫?

都心に比べて地方物件の価格相場は安く、初心者でも手を出しやすい価格帯の物件が多くあります。賃料収入から計算する投資利回りはかなり高くなることがあり、魅力的に映る物件が多いのも事実です。

しかし、地方の物件は賃貸需要が低い傾向にあり、人気が低いという理由から不動産価格が安くなっているのが一般的です。うまく部屋が埋まれば安く購入したぶん投資利回りは高くなりますが、借り手が付かなければ損失を抱えることになります。

結論としては、土地勘がある地方の物件なら検討の余地はありますが、土地勘がないエリアの物件ならば購入は慎重にすべきといえるでしょう。

Q4:初心者でも不動産投資を失敗しないためのポイントは?

初心者が不動産投資を失敗しないためのポイントとして一番大事なことは、以下の2点です。

・積極的に情報収集や勉強をするなどして、不動産投資のしっかりした知識を付けること
・自分なりの投資スタンスを持つこと

この2つがあれば不動産会社の言いなりにならなくて済むでしょう。不動産会社から得られる情報には有益な情報がたくさんありますが、物件の売買の際には利益が相反することが多くなるのも事実です。不動産会社から得られる情報を有効に利用するためにも、知識を付けておくことは重要です。

Q5:家族に内緒で始めたいが、不動産投資は可能?

結論からいえば、非常に難しいといえるでしょう。

不動産投資のローンを組む場合には、配偶者が連帯保証人になることが一般的です。また、物件を自主管理するならば管理に関わる多くの作業が発生するでしょうし、管理会社に依頼したとしても問い合わせの電話や書類のやり取りなどが生じます。賃料収入や必要経費などを計算して確定申告する必要も出てきますので、税務署から書類が届くこともあります。

不可能とまではいえませんが、できれば家族に相談してから始めたほうが良いでしょう。

不動産投資初心者はしっかりと情報収集をして知識を身につけていこう

不動産投資の初心者の人が不動産投資で失敗しないために一番大切なことは、不動産投資に関する情報収集をして知識をしっかりと身に付けていくことです。不動産投資には注意すべきリスクもありますが、ある程度はリスクをコントロールすることが可能です。その上で、さまざまなケースを想定してシミュレーションを行い、綿密な資金計画を立てて、長期的に賃貸需要の衰えない優良な物件に投資することが大切です。

 

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