マンション経営にあたり身につけておきたいのが、税金に関する知識です。利益から必要経費を引くことで、所得税の節税効果は高まります。この記事では、マンション経営で活用できる「必要経費」について解説します。税金に関する正しい知識を身につけてマンション経営を行いたい人は、ぜひ参考にしてください。
【著者】矢口 美加子
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目次
マンション経営では、経費として計上できるものが多々あります。本章では15項目に分け、それぞれ詳しく説明していきます。
マンション経営において必要経費として算入できる税金には、以下のものが挙げられます。
上記の税金で必要経費として認められるのは、マンション経営に関わるものだけです。プライベートで使用するものは算入することができないので、マンション経営とプライベートの両方で使用している場合は按分し、事業に関わる分だけを必要経費として計上します。
減価償却費とは、車や設備といった高額な資産を取得した段階で全額を経費として計上するのではなく、使用できる期間で分割しながら資産を計上する費用のことです。「資産とは時間が経つにつれてその価値が減っていく」という考え方から、このように計上することが定められています。
とはいえ、減価償却できる固定資産の範囲は決められており、業務で使われていない固定資産や、年数が経過しても劣化することがない固定資産については適用されません。マンション経営の例では、建物は老朽化するため適用されますが、土地は劣化しないため適用外となります。このような減価償却費を適用すると、お金の支出がない年でも税金を少なくすることができるのがメリットです。
災害リスクに備えて、マンションにかけた火災保険料・地震保険料・施設賠償責任保険は、その年に支払った保険料を経費として計上することができます。1年ごとに払うタイプの保険料ならば、全額経費としてその年度で適用されます。5年、10年などと複数年で契約するタイプは火災保険料を資産として計上し、1年ごとに必要経費として適用することが可能です。
なお、プライベートで使用している部分は対象とならず、賃貸している部分のみが適用されます。
マンション管理を専門業者に委託するときに発生する管理委託費用も、必要経費として計上できます。「自主管理」といって、委託管理せずに自分だけでマンション管理をする方法もあり、不動産オーナーは委託管理するのか自主管理するのかを選択することになります。
管理委託をする例としては、エントランスや廊下などの建物の清掃や、給排水設備や電気設備・エレベーターの保守管理・各種消防設備の法定点検などが該当します。管理委託費の相場は家賃の5％程度であることが多いですが、管理会社により設定料金には違いがあります。
なお、相場以上の金額で同族会社に管理を依頼している場合、契約書など客観的な資料と業務内容が符合していないと必要経費として認められない場合もあるので注意しましょう。
マンションの入居者を見つけてくれた不動産会社に対して支払うものが仲介手数料ですが、これも必要経費として認められます。賃貸用不動産を購入した時にかかる仲介手数料は、土地・建物のそれぞれの取得価額に算入されます。したがって、仲介手数料全額を支払った年の必要経費として計上することはできません。
また、建物に係る仲介手数料は建物価格に算入されるため、減価償却の対象になります。一方、土地に係る仲介手数料は土地価格に算入されることから、減価償却の対象とはなりません。
電話料金やインターネット利用料金などの通信費は、事業用として使用している分だけを必要経費として計上できます。スマートフォンやパソコンをプライベートと事業用に分けている場合は、事業用の分を全額経費とすることができます。特に分けていないという場合は事業で使用した分だけを按分して計上できます。
マンション経営においては入居者を募集することが欠かせません。入居者を募集する際にかかった広告費は、必要経費として計上できます。たとえば、不動産ポータルサイトに入居者募集の広告を出す場合や、入居者を仲介した不動産会社から請求される「広告宣伝費」が該当します。
マンション経営に関係する交通費や旅費は必要経費として計上することができます。たとえば、物件の打ち合わせのために不動産会社へ行くとき、投資する物件を見学に行くときなど、マンション経営に関連するバスや電車の運賃・タクシー代・駐車場代などの交通費が対象となります。
なお、調査のためや、遠方で開催する不動産投資セミナーに参加するためにかかった宿泊費も「旅費交通費」という費目で計上することが可能です。その際はプライベートと判断されないように、調査報告書やセミナーのパンフレット、不動産会社の担当者の名刺など、証拠書類を保管しておきましょう。
マンション経営で従業員などを雇用した場合の給与も必要経費として認められます。自身が個人事業主であり、以下の「青色事業専従者給与」の条件に当てはまる場合、マンション経営を手伝う家族の給与を必要経費にすることができます。
家族に給与を支払うと所得を分散することができるため、節税効果を得られるのがメリットです。なお、年間で103万円までは、給与を得たとしても雇用者側に所得税はかかりません。
士業のプロへの報酬も必要経費として計上できます。税理士へマンション経営に関する会計業務を依頼する、入居者と裁判になるなどのトラブルが起きたために弁護士へ依頼するといった場合に発生する報酬が対象です。税理士のほか、司法書士・不動産鑑定士・土地家屋調査士などへ不動産に関する業務を依頼した場合も対象となります。マンション経営に関連した依頼分のみ経費として認められます。
マンション経営で関わりのある人への接待交際費は、必要経費として計上することができます。たとえば、管理会社や税理士との会食代、お歳暮、慶弔費用などは対象となります。原則、領収書が必要ですが、慶弔費や割り勘で払った会食代などのように領収書が発行されない場合には、帳簿に記入して出金伝票で経理処理を済ませるようにします。
マンションの貸室を撮影するためのカメラを購入したり、マンション経営の事務作業用としてパソコンを購入したりする場合は、金額が10万円以下であれば消耗品費として必要経費に算入できます。なお、10万円以上になる場合は「減価償却費」として複数年にわたって処理することになります。また、パソコンなど、プライベートと兼用して使用する場合には家事按分として処理する必要があり、全額を一度に計上することはできません。
※家事按分については後ほど解説します。
マンション経営や不動産市場などに関する情報・知識を得るために新聞・書籍を購入した場合も、必要経費として処理できます。紙の書籍だけでなく、スマートフォンやタブレットで読める電子書籍なども含まれます。
投資用のマンションを購入する際は、不動産投資ローンを借り入れることが一般的です。この場合、毎月借り入れた元金の返済に加えて金利部分の返済も必要となりますが、この金利部分は必要経費として計上することができます。借入金は貸借対照表上で負債として算入されますが、金利部分については損益計算書上の必要経費として認められるため、所得税額を下げられるようになります。
修繕工事などにより、マンションの建て替えおよび入居者の退去が発生する場合、入居者に支払う立ち退き料は必要経費として計上できます。ただし、国税庁のホームページで以下のように記載されているとおり、マンションを譲渡するために立ち退き料を支払った場合については必要経費にすることはできません。
1 賃貸している建物やその敷地を譲渡するために支払う立退料は、譲渡に要した費用として譲渡所得の金額の計算上控除されます。
2 上記1に該当しない立退料で、不動産所得の基因となっていた建物の賃借人を立ち退かすために支払う立退料は、不動産所得の金額の計算上必要経費になります。
前章で紹介した15項目からも分かるように、マンション経営で必要経費として認められるのは原則として事業に関するものに限られます。
投資用マンションに直接関連する経費は認められますが、自宅などのようにプライベートで使用するものに関しては認められません。たとえば、同じ固定資産税でも投資用マンションに課せられる税金は必要経費として計上することができますが、プライベートで使用するものに課せられる税金は計上することができません。減価償却費・修繕費・損害保険料なども事業用以外のものは対象外です。
また、前章の「14．借入金利息」でローンの金利については経費にできると紹介しましたが、借り入れたアパートローンの元金については必要経費として計上することができません。
具体的な例を費目別にまとめましたので、ぜひ参考にしてください。
| 費目 | 計上できる | 計上できない |
|---|---|---|
| 税金（固定資産税、都市計画税） | 投資用マンションに課せられる税金 | 自宅などプライベートで使用する建物に課せられる税金 |
| 減価償却費 | 貸室の住宅設備や建物、事業で使用する車 | 自宅の住宅設備、プライベートで使用する車 |
| 修繕費 | 投資用マンションの給排水配管や電気系統の修繕、リフォームなど | 自宅の給排水配管の修繕、リフォームなど |
| 損害保険料 | 投資用マンションの火災保険料・地震保険料 | 自宅の火災保険料・地震保険料 |
| 接待交際費 | マンション経営の関係者との会食代、お歳暮、慶弔費 | 友人や家族との会食代、親戚へのお歳暮や慶弔費 |
交通費や通信費など、プライベートと賃貸経営で同じものを使う場合、家事按分を行うことによって事業用として使う部分を必要経費として計上することができます。ここでは、家事按分の内容や算出方法について解説します。
個人事業主としてマンション経営を行っている人だと、自宅を事業所とし、備品などもプライベートと併用しているケースがよくみられます。このようなケースで必要経費を仕分けする際に用いるのが、家事按分という算出方法です。個人事業主が確定申告などで経理処理をするときには、家事按分を行うことで、費用を事業用とプライベート用に分けていきます。
適用できる費目の例は以下のとおりです。
たとえば、賃貸マンションで事業をしている場合の家賃、水道光熱費（持ち家・賃貸問わず）、インターネットやスマートフォンの利用料金、自家用車を事業とプライベートの両方で使用する場合の自動車保険料やガソリン代、駐車場代などが該当します。
家事按分の対象となる費用は、地代家賃・水道光熱費・通信費・車両費などですが、割合の出し方は費目により違いがあります。
地代家賃の按分は、全床面積のうち事業用に使っている床面積の割合を算出して「地代家賃」として計上します。たとえば、床面積が60平方メートルで家賃15万円の賃貸マンションのうち、15平方メートルを仕事用のスペースとして使っている場合、以下の計算式で算出します。
①15平方メートル÷60平方メートル＝0.25
②15万円×0.25＝37,500円
この場合、家賃15万円のうち37,500円を必要経費として計上することができます。なお、持ち家の場合でも、固定資産税・火災保険料・住宅ローンの金利・建物部分の減価償却費などを家事按分すれば必要経費として認められます。
水道光熱費の場合、事業用として使用したぶんを明確に分けることはできません。そのため、使用時間や使用日数を割り出して事業用とプライベート用を分けていく方法がとられます。たとえば、1カ月の水道光熱費代が2万円で、事業用として使っている時間が144時間程度の場合は、以下のように計算します。
①144時間÷720時間（24時間×30日）＝0.2
②2万円×0.2＝4,000円
この場合、水道光熱費2万円のうち4,000円を必要経費として計上することができます。
電話料金やインターネット料金などの通信費も、水道光熱費のように使用時間や使用日数を目安に按分します。目安は自分で決められますが、仕事で使用する割合とプライベートで使用する割合をよく考えて設定しましょう。たとえばスマートフォンの料金を按分する場合、ほぼ同じ割合であれば50％ずつにして算出します。
1カ月のスマートフォン料金が1万円で、ほぼ同じ割合で使用しているならば、計算式は1万円×0.5＝5,000円です。3割程度ならば0.3を掛けて算出しましょう。
ガソリン代や駐車場代なども、仕事用で使用する部分は必要経費として認められます。ガソリン代の按分は、「仕事で走行した距離で計算」「事業で使用した日数から計算」のいずれかで割り出せます。たとえば、1カ月のガソリン代が7,000円、合計走行距離が500kmで、そのうち仕事で走行した距離が50kmの場合は以下の計算式です。
①50km÷500km=0.1
②7,000円×0.1＝700円
この場合、必要経費として認められる金額は700円となります。
事業で使用した日数で計算する場合は、1週間のうちで事業に車を使用した日数を7で割り、按分割合を出します。1カ月のガソリン代に先ほどの按分割合を掛けると、計上できる経費の金額が算出されます。月額で払う駐車場代も同様の計算方法で算出します。
マンション経営において建物のリフォーム工事をすることは珍しくありません。その際、区別しにくいのが「修繕費」と「資本的支出」についてです。ここでは、両者の違いについて解説します。
修繕費とは、事業に必要な固定資産などを修理・改修するためにかかった費用のことです。マンション経営で該当する施工例は以下をご覧ください。
1．給排水配管の修繕
2．給湯器・エアコンの交換
3．階段廊下の鉄部塗装・防水加工
4．貸室のクロス貼り替え
5．エレベーターの修繕
マンション経営に関する修繕費には、入居者が日常生活を送るのに必要な貸室の機能維持や原状回復が含まれます。
資本的支出とは、建物の外壁工事や機械装置などの耐久性や性能を向上させ、資産価値を高めるために支出した費用を指しています。マンション経営で資本的支出に該当する施工例は以下をご覧ください。
1．サッシを断熱性能の高いペアガラスに変更
2．グレードの高いキッチンシステムに交換
3．追い炊き機能なしの給湯器をオートバスに入れ替え
4．建物の避難階段の取り付け
5．エレベーターの取り付け
マンション経営に関する資本的支出には、用途変更のための模様替えやリフォーム、建物の増築や構築物の拡張なども含まれます。
一見似ているように見える修繕費と資本的支出を区別するポイントはあるのでしょうか。修繕費の判断基準としては以下3点を確認してみてください。
国税庁のホームページでは、費用が20万円以下であること、3年以内の周期で行われていることを判断の目安として記載しています。また、修繕費とはあくまでも入居者の生活に必要な範囲における維持管理や、もとの部屋の状態に戻すだけの原状回復が目的となるものです。そのため、原則としては20万円を超えるならば資本的支出に該当し、減価償却の対象になります。
なお、中には、リフォームに要した費用のうち資本的支出であるか修繕費であるかがわかりにくい場合があります。そのような場合、「60万円未満」あるいは「前期末における取得価額の10%以下」のいずれかであるときは修繕費として経費で落とせるケースもあります。
会社勤めをしていて給与所得がある人は、「損益通算」をすることにより所得税を節税することができます。そこで、本章では損益通算の内容や計算の仕方について解説していきます。
損益通算とは、赤字の所得を他の所得から差し引くことを表します。つまり、ある事業で発生した赤字を、黒字となっている他の所得で相殺することにより所得税額を下げることができます。
ただし、損益通算はすべての所得でできるわけではなく、以下の所得に限定されています。
このように不動産所得も含まれているので、たとえばマンション経営で赤字となってしまった場合でも、給与所得など他の所得から赤字を差し引くことができ、所得税の節税につなげることができます。所得税だけでなく住民税の節税効果もあります。住民税は所得金額を計算し、所得控除や税額控除を差し引いた金額で算出されるため、所得税が安くなると住民税も少なくなります。
ただし、不動産所得で赤字が発生した場合であっても、以下のようなケースは損益通算の対象となりませんので注意が必要です。
このように、日常生活に関連しない不動産の貸し付けやローンの利子は対象外となります。
給与所得がある場合の損益通算は以下のような手順で行います。
たとえば、給与所得が1,000万円で、不動産所得で500万円の赤字が発生した場合は、1,000万円－500万円＝500万円となります。本来1,000万円であった所得が500万円に下がるため、所得税もそのぶん低くなります。
なお、2020年（令和2年）度の税制改正大綱で、今後、海外不動産投資を利用した節税は使えなくなりました。2021年（令和3年）以後は、海外の中古不動産を保有しており不動産所得が赤字になった場合については、減価償却費で赤字申告する対象外とみなすことが決定しています。特例が創設される前に取得した不動産についても改正の適用を受けることになりますので、海外の中古不動産を保有している人はご注意ください。
個人事業主として事業をスタートし、課税所得が一定額以上になってくると「法人化した方がいいのでは？」と考えるようになります。では、どのくらいの所得から法人化するのがおすすめできるのか、詳しく解説します。
個人事業主の場合は所得税が適用され、税率は5～45％の7段階で所得により違いがあります。日本では所得が増えるにつれて税率が上がる「累進課税制度」が採用されているため、所得が高い人ほど税金の負担が重くなります。個人事業主であっても所得が増えれば増えるほど税率は高くなる仕組みです。
一方、普通法人の法人税の税率は以下のとおりです。
法人住民税や事業税を加えたとしても、利益が大きい場合は法人のほうが税率は低くなります。個人事業主として収益が増え続けており、一定の水準を超えた場合は、法人化したほうがさまざまな節税対策を講じることができるようになります。
課税所得900万円以上になると所得税の税率は33％となるため、個人事業主が法人化する目安は課税所得900万円以上（年収にして1,200万円程度）になったタイミングがおすすめといえます。
法人化すると個人事業主よりも節税効果が高まることはすでに説明しました。では、具体的にどのようなメリットがあるのか、ここでは3つのポイントに絞って解説します。
個人事業主だと経費として認められないものであっても、法人化すると必要経費として適用できるものがあります。たとえば以下のものが該当します。
たとえば、個人事業主が賃貸住宅で生活している場合、家事按分の箇所でも説明したとおり、仕事で使用しているスペース分のみを必要経費とします。一方、法人だと賃貸住宅を「社宅」とすることができるため、家賃全額を経費として落とせます。自家用車も、会社名義で「社用車」として購入すれば会社の資産として減価償却費の対象となり、自動車保険料や自動車税を会社の経費として計上することができます。
生命保険料についても、条件を満たした場合は経費にすることができます。また、個人事業主の場合は退職金が認められていませんが、法人の場合は経費として退職金を計上できるのも大きなメリットです。
事業で赤字になった金額を欠損金と呼びますが、法人化すると欠損金を繰越控除できる期間が長くなります。
個人事業主の場合、赤字を翌年以降に繰越して、翌年以降に利益が出た場合の事業所得と相殺できますが、繰越期限は翌年以降から3年間と決められています。一方、法人の場合は欠損金繰越控除ができる期間は9年間と長くなり、事業年度によっては10年間と長期間にわたって認められています。
たとえば、対象事業年度においての繰越欠損金額が250万円、繰越欠損金を控除する前の所得金額が200万円の場合には、250万円のうち200万円を損金の額に算入することができます。その事業年度の所得金額は0円となり、所得税は課せられません。赤字が大きな金額のときは長期間のほうが使いきれるため、節税メリットが高いといえます。
家族を会社の役員として登記し、役員報酬として所得を分散することで、所得税を節税できるようになります。
何度もお伝えしているとおり所得税は累進課税で税率が決まるため、収入が増えるほど税額は上がってしまいます。もっとも税率が低い年収の195万円未満では5％ですが、年収が1,000万円を越えると税率は33％、4,000万円以上になると45％と、半分近くの金額の所得税を納付しなければなりません。
そのため、社長（自分）の所得を分散して、妻や子供などを役員とし、家族一人ひとりの所得を抑えたほうが節税効果を高めることができます。
マンション経営が順調に行けば行くほど悩まされるのが税金です。日本は累進課税制度を採用しているため、所得が上がるのに比例して所得税も高額になっていきます。しかし、法的に「必要経費」として認められているものがあるので、利益に算入すれば所得を抑えることは可能です。
また、一定の基準以上の所得を得られる場合は、個人事業主から法人化して、さらに必要経費の範囲を広げるのも一案でしょう。必要経費を賢く利用して、安定したマンション経営を目指してみてください。
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など上場企業の案件を中心に活動中。
