不動産の購入を希望する際に、仲介する不動産会社から買付証明書の提出を求められるケースがあります。買付証明書の提出にどのような効力があるのか気になる人のために、本記事では買付証明書の法的効力、作成するメリットとデメリット、注意点などを解説します。買付証明書の役割を理解して、スムーズな不動産売買を進めてみてください。
【著者】水沢 ひろみ
オーナーのための家賃保証
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目次
買付証明書とは、不動産の売買契約締結に進む前段階において、購入希望者が購入の意思を売主に対して表示するための書類を指します。「購入申込書」「買付申込書」「買受証明書」などという言い方をすることもありますが、内容的に違いはありません。
不動産の売主が抵当権付不動産の任意売却をする際には、金融機関に対して抵当権抹消の交渉をしなくてはなりませんが、買付証明書があれば当該不動産の購入希望者の存在を証明できるため、売主が金融機関に提示するなどして交渉に利用することもあります。
買付証明書は、不動産取引を行う際に必ず提出しなくてはならないものではありません。また、決まった書式があるわけではないものの、物件の購入希望価格、希望する引き渡し時期、支払い方法など、基本的な条件を具体的に記載する必要があります。
なお、買付証明書を提出しただけの場合、不動産の売買契約は成立していないと考えられており、買付証明書の提出後に売渡承諾書が交付されていても同様です。売買契約の成立には売買契約書の作成が必要であると判断されています。この点については、後ほど詳しく解説します。
買付証明書の提出のみでは法的な拘束力が生じないのであれば、買付証明書を出す意味はどういう点にあるのでしょうか？買付証明書を出すメリット・デメリットについて紹介します。
仲介する不動産会社や売主に対して、「この物件の購入を真剣に検討している」という姿勢を示せることは、買付証明書を出す大きなメリットといえます。
不動産会社には、不動産を購入したいという気持ちはあるものの、まずはとりあえず広く情報収集したいという顧客からの問い合わせも多く寄せられます。しかし、数多くの業務をこなす中では、このような問い合わせに対して充分な対応ができるとは限りません。現実的には、売買契約に進みそうな人の優先順位を上げることになるでしょう。
その点、買付証明書を提出する顧客の場合、対象となる物件の購入をかなり具体的に検討していることが伝わるので、不動産会社や売主も真剣に対応しようとするようになります。物件の値下げなど、新たな情報が入った時には、真っ先に連絡してくれる可能性も高くなるでしょう。
買付証明書を出すデメリットは特にはありませんが、買付証明書を出したとしても、必ずしも売買契約の交渉に進めるとは限らない点に注意が必要です。
好条件の物件であれば、複数の購入希望者が買付証明書を出すことが考えられます。売主が買付証明書の内容を検討したうえで、売主にとってより有利な条件を提示した人が優先的に売買契約の交渉に進むことになります。どうしてもその物件の購入を希望するのであれば、購入希望額を高めに設定するなど、取引相手としての優位性を示すことが大切です。
先述のように買付証明書には決まった書式はありませんが、一般的なひな形があり、主な記載項目は大体決まっています。大きく以下7項目に分けて解説していきますので、買付証明書を作成する際の参考にしてみてください。
買付証明書の記載項目の中でも一番重要な項目が、購入希望金額です。買付証明書に記載する購入希望金額は、広告などに記載されている金額ではなく、購入希望者が実際に購入したいと希望する金額を記入してください。
この購入希望金額は、買付証明書の提出者が「この金額で購入したい」という意思を表示するものではありますが、必ずしも「この金額で売買契約を締結しなくてはならない」というわけではありません。その後の条件交渉の中で、現実的な売買金額を決めることになります。
場合によってはある程度の値下げ交渉が可能なケースもありますが、買付証明書に記載した購入希望金額と比べて極端な値下げ交渉は難しいでしょう。
また、対象の物件の人気が高く、他にも購入希望者がいるような場合には、より高い金額を提示したほうが契約の優先順位が高くなるといったケースもあります。
対象となる不動産を特定するために、土地や建物に関する情報を記入します。
などがあります。
物件の購入にあたって金融機関からの融資を受ける予定がある場合、借入予定の金融機関が既に決まっているのであれば、その金融機関の名称を記入します。まだ決まっていない場合には未定と記入するか、候補の金融機関名を何行か記入します。金融機関の審査中であれば、その旨を記載しておきましょう。
買付証明書には、購入希望金額だけではなく、➀手付金や②中間金、③残代金の支払い予定額も記入する必要があります。
➀手付金とは、売買契約の締結時に売主に支払う金額で、その後に売買代金の一部に充当されることになるものです。買付証明書を提出する時点では、まだ支払う必要はありません。
手付金の一般的な相場は物件価格の5～10％程となりますが、不動産会社が直接の売主となる場合には、法律上、受領できる手付金の上限が定められています。手付金等の保全措置を講じていない場合には、建築途中の物件であれば物件価格の5％まで、建築が完了した物件であれば10％までが手付金を受領できる上限です。また、保全措置を講じていたとしても、物件価格の20%までが手付金の上限と決められています。
なお、この手付金には違約金としての意味合いも含まれています。契約が成立した後でも、物件の引き渡しや代金の支払いなどといった契約の履行に着手するまでは、買主ならば手付金を放棄することによって、売主ならば手付金の2倍の金額を支払うことによって契約を解除することが可能です。
②中間金とは、契約成立後、引き渡し前までの間に支払われる金額のことです。建物を新築して引き渡す契約などの際に求められることがありますが、中間金が必要なケースは多くありません。③残代金とは、購入希望額から手付金や中間金を差し引いた残りの額となり、通常は引き渡しと同時に支払うことが一般的です。
購入希望者が取引相手として問題ないかを売主が判断するための情報として、
など、購入希望者の情報を記載します。購入希望者の年収は、会社員の場合には源泉徴収票の「支払金額」を、自営業の場合には確定申告書に記載した「所得金額」を記入します。
買付証明書には、物件の引き渡し希望日のほか、買付証明書自体の有効期限も記載しておきましょう。有効期限は2週間前後が一般的であると考えられていますが、条件交渉に時間がかかりそうな場合には、多少余裕を持って設定することをおすすめします。
売買契約締結の手続きが進んでいるにもかかわらず、金融機関からの融資が下りなかった場合に備えて、「融資が下りない場合には売買契約を白紙撤回する」という条項を付け加えることを、「融資特約」または「住宅ローン特約」と呼びます。
金融機関による融資を利用する予定であれば、この融資特約は必ず記載しておくことを忘れないようにしてください。
先に述べたとおり、買付証明書は「不動産購入の意思がある」という意思表示をしただけという位置づけですので、買付証明書を提出しただけでは売買の正式な申込があったとは認められません。買付証明書の提出後に売渡承諾書が交付されていても、売買契約が成立していることにはなりません。
ですから、買付証明書を提出した後に売買契約締結を見送ったとしても、本来であれば違約金等の支払義務は生じないのです。
しかし、売買契約の交渉が相当程度進んだ段階になって、一方的に契約締結を拒否するような場合には、売買契約締結前であっても損害賠償責任を負う可能性があります。売買契約書等を作成し、代金決済や地鎮祭の具体的な日程まで決めた後に、購入希望者が購入を中止したケースで、売主による損害賠償請求が認められています（平成7.6.29福岡高裁判決）。
契約成立に向けた交渉の中で、相手方との間で築かれた信頼関係を裏切ることになるようなケースでは、「契約締結上の過失」があったものとされ、購入希望者にも一定の責任が発生すると考えられますので注意しなければなりません。
最後に、実際に買付証明書を提出するときの注意点として、以下2点について解説します。
買付証明書を提出した後に交渉を打ち切る場合は、合理的な理由が必要となります。先程もお伝えしたように、売買契約に関する話し合いがある程度進んだ段階になって、一方的に売買契約締結を拒む場合は賠償責任問題になることがあります。買付証明書の提出後は、責任をもって交渉に臨む必要があります。
買付証明書の提出だけでは法的な効果が生じないとしても、買付証明書を提出したことで仲介業者は売買契約の成立に向けてすでに動いていますし、売主も一定の期待を持って交渉に臨む準備をはじめます。安易なキャンセルは両者の信頼を裏切ることになるため、今後の物件購入に際にしてマイナスになることを心に留めておきましょう。
買付証明書には法的な効果はありませんが、取引の相手方に渡すことで購入の意思を明確に示すことができるため、不動産取引を有利に進める上で大きな意味がある行為だといえます。
自分の条件に合う不動産を見つけた時には、まず買付証明書を提出してみることで、物件購入への第一歩を踏み出すことになります。その後の不動産取引を有利に進めるための手段として、ぜひ買付証明書を作成してみてはいかがでしょうか。
かつて銀行や不動産会社に勤務し、資産運用に携わった経験を活かし、現在は主に金融や不動産関連の記事を執筆中。宅地建物取引主任、証券外務員一種、生命保険募集人、変額保険販売資格など保険関係の資格や、日商簿記1級など、多数の資格を保有し、専門的知識に基づいた記事の執筆とアドバイスを行う。
