不動産を相続する際に発生するのが相続税ですが、その仕組みを知っていれば、遺産をどのように分割することが有利なのか、どのようにすれば不動産の相続税を下げられるのかが分かり、事前に準備しておくことができます。
この記事では、不動産の相続税についての解説や計算するステップ、不動産の評価方法、特例、注意点などを解説します。相続が発生してから慌てることのないように、今から備えておくことをおすすめします。
【著者】水沢 ひろみ
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目次
不動産を相続する際には、原則として登録免許税と相続税がかかります。まずはこの2つの税金について解説します。
登録免許税とは、不動産の登記名義を相続人に変更する際に必要となる税金です。不動産の登記は、その不動産の所有者が自分であるということを対外的に主張できるようにするために必要なものですので、不動産を相続した後はできるかぎり速やかに変更しなくてはなりません。
相続を原因とする「所有権の移転登記」に必要な登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。ただし、固定資産税評価額が100万円以下の場合、令和7年3月31日までは、相続による土地の所有権移転登記には登録免許税がかからないと決められています。
固定資産税評価額とは、市町村役場の固定資産課税台帳に記載されている価格、もしくは登記官によって認定された価額ですので、市場で取引される価格とは異なります。不明の際には、管轄の登記所に問い合わせれば調べることができます。
参考：国税庁 – No.7191 登録免許税の税額表
相続税とは、一定額以上の財産を相続した場合に支払わなくてはならない税金です。配偶者や子供等、亡くなった被相続人と一定の関係にあった者が相続人となり支払うことになりますが、相続後の相続人の生活を保障する目的から、相続財産総額が一定の金額以下であれば相続税はかかりません。
相続税を計算する際に相続財産から差し引かれる金額を「基礎控除」といいます。平成25年度に行われた税制改正で基礎控除の額が大幅に引き下げられたことから、相続税の課税対象となる人が増えました。以前は「相続税の心配をしなくてはならないのはお金持ちだけ」と考えられていましたが、現在は、亡くなった人の財産に不動産等があるようであれば誰でも相続税の対象になる可能性があります。
しかし相続税の計算方法は複雑で、相続人の属性や人数、相続財産の種類など、さまざまな条件によって異なります。また、事前に対策をとっておくことで、支払わなくてはならない相続税の額を抑えることも可能です。
そこで、次の章では、相続税の計算方法や相続税の節税対策等について解説していきます。相続税の仕組みを理解し、相続発生後に慌てることのないようにしましょう。
本章では相続税を計算する大枠の部分について説明し、次章で不動産の内容に絞って解説します。
先ほども説明したように、相続税の計算では遺産総額から基礎控除を差し引くため、基礎控除額を超えないなら相続税は発生しません。相続税が発生する場合は申告期限内に申告しなくてはなりませんので、申告が必要なのかどうかを判断するためにも相続税評価額を調べて、必要であれば相続税を算定する必要があります。
相続税は、遺産総額に応じた税額を出してから各自の分割割合に応じて負担額を計算し直す等、計算方法が複雑ですので、以下の3つのステップに分けて解説していきます。
相続税を計算するには、最初に遺産総額を出すことから始めます。相続財産には、土地、建物のほか、預貯金・現金、株、生命保険など、経済的価値のある換金可能なものが含まれます。そこから、亡くなった人の葬式費用や借金等の債務、非課税となる財産の価格を差し引きます。
さらにそこから基礎控除額を差し引いて、「課税遺産総額」を計算します。この基礎控除額は、相続財産が少ない場合にまで相続税を課すことで、相続人の生活の質を不当に下げることにならないように、一定の額までは相続人には相続税を課税しないようにするために設けられているものです。
ですから、基礎控除は法定相続人の数によって金額が異なり、以下のように計算されます。
上記の例で計算すると、配偶者と子供2人の場合の基礎控除は4,800万円となり、基礎控除を差し引く前の遺産総額が4,800万円以下であれば相続税はかからないことになります。
以上をまとめると、課税遺産総額は次のように求められます。
次に、課税遺産総額を法定相続分で分け、仮の相続税の総額を計算します。実際の遺産相続では、必ずしも法定相続分どおりに遺産分割が行われるとは限りませんが、相続税の計算においては、いったん法律に定められた割合（法定相続分）で遺産分割すると仮定して相続税の総額を計算します。
法定相続人とは、民法上で定められた相続人のことです。亡くなった人に配偶者がいる時には、配偶者が必ず相続人になります。その他に、子や孫（直系卑属という）、親や祖父母（直系尊属という）、兄弟姉妹がいる時には、それぞれこの順番で法定相続人となります。
このように法定相続人には優先順位が決められており、第一順位の法定相続人がいない時には第二順位の法定相続人が、第一順位も第二順位も相続人がいない時には第三順位の兄弟姉妹が相続人になります。
そして、優先順位ごとに法定の相続割合（法定相続分）も異なります。
【法定相続人が配偶者と子供や孫（第一順位）のケース】
子供がいる時には子供が相続人となり、子供がいない時には孫が相続人となる。子供が数人いる時は相続財産の半分を子供の人数で按分する。
【法定相続人が配偶者と親や祖父母（第二順位）のケース】
親がいる時には親が相続人となり、親がいない時に祖父母が相続人となる。同順位の相続人が数人いる時は、相続財産の3分の1を人数で按分する。
【法定相続人が配偶者と兄弟姉妹（第三順位）のケース】
兄弟姉妹が数人いる時は、相続財産の4分の1を人数で按分する。
ステップ1で算定した遺産総額を、法定相続人が法定相続分で分けたと仮定して、それぞれの法定相続人が負担するとみなされる仮の相続税額を計算します。法定相続人ごとの相続税額が算出されたら、これらを合計して相続税の総額を出します。
実際の遺産分割は、法定相続人間の協議で自由に決めることになりますので、法定相続割合どおりである必要はありません。ただし、法定相続人間の協議が整わない時には、法定相続割合で相続されることになります。また、遺言書が残されていた時には、遺言書が優先されます。
相続人各人が負担する実際の相続税額は、ステップ2で計算した相続税の総額に、各人が実際に相続する遺産の割合を掛けて求めます。
なお、以下で説明する未成年者控除等の税額控除の対象となっている場合には、さらにここから控除することになります。
本章では、不動産の相続税評価額に内容を絞って解説していきます。
土地の評価額を算出する方法には、路線価方式、倍率方式という2つの方法があり、いびつな形だとさらにそこから評価額が下がります。路線価が定められている土地は路線価方式で評価し、路線価が定められていない地域の土地は倍率方式で評価します。
ここでは、これらの評価法について解説します。
路線価とは、7月初旬に国税庁が公表する1㎡当たりの土地の価額のことで、道路に面する標準的な宅地の価格を示しているものです。
相続税の算定の基準として使われる路線価は、国土交通省が3月下旬に公表する「公示地価」の約8割の価格で評価されるもので、国税庁のホームページで調べることができます。国税庁のホームページから土地の路線価格を調べ、その路線価格に土地の面積を掛け、土地の形状等による補正率を加味して求めます。
※数字の後ろにアルファベットが表示されている場合、これは借地権割合を示しています。借地権が設定されている土地であれば、A～Gで示されるアルファベットの割合に従って90~30％の範囲で土地の評価を減額します。
参考：国税庁 – 令和4年分の路線価等について
郊外の土地等、路線価が定められていない地域の土地の相続税評価額は、倍率方式で求めます。対象となる土地の「固定資産税評価額」に一定の倍率を掛けることで、相続税算定の基になる土地の評価額を算出します。
固定資産税評価額は、市・区・町村役場等で確認するか、固定資産税の納付時期に郵送される「固定資産税課税明細書」で調べられます。評価倍率表は、路線価方式と同様、国税庁ホームページで調べることができます。
土地の形がいびつだと、その上に建物を建てる等により土地を利用する際に使いづらく、効率的に利用することが難しくなります。標準的で使いやすい土地ではない場合には、そのぶん土地の評価は下がります。たとえば、以下の3つが代表的です。
【➀土地の形が整形地ではない】
土地の形が三角形だったり、台形やL字型だったり等、整った整形地ではない場合には利用が制限され、土地の広さの割に建てられる建物の広さが限られることが多くなります。そこで、土地の形が整形地から乖離する割合に応じて、土地の評価額は減額されることになります。
【②土地の奥行きが長い】
奥行きが間口に対して長すぎる土地は使いづらく、需要が落ちる傾向にあります。土地の奥行きが間口の2倍以上ある場合にも、土地の評価額は減額されます。
【③土地の間口が狭い】
土地の間口が狭すぎる場合も、使い勝手の悪さから、土地の評価額は減額されることになります。普通住宅では、間口が8ｍ未満の土地であれば、評価減の対象となります。
相続税の計算上、建物の評価額は「固定資産税評価額に1.0を乗じて計算する」とされているので、固定資産税評価額と同じになります。固定資産税評価額の調べ方は、倍率方式の箇所で説明したとおりです。
また、土地や家屋が賃貸されている場合には、所有者の利用が制限されることから、権利関係に従って一定額が減額されます。
国税庁 – No.4602 土地家屋の評価
相続財産は、遺産を相続した家族の生活の基盤となる可能性もあることから、相続人の属性等に応じて、相続税を減らすことができる特例等が設けられています。これらの仕組みを理解し、過度に相続税を納めることのないようにしましょう。
小規模宅地等の特例とは、被相続人や被相続人と同一生計で生活していた被相続人の親族が、居住用または事業用に使用していた土地を一定の相続人が相続する場合に、一定の条件を満たせば土地の相続税の評価額を最大で80％まで減額できる制度のことです。
居住用または事業用に利用していた土地が相続の対象になった場合に、原則どおりの相続税を納めなくてはならないとすると、多額の相続税を納めなくてはならず、結果として土地を手放さなくてはならないケースが出てくることがあります。相続が発生したことによって相続人達の生活が脅かされることのないように、このような特例が定められています。
たとえば、親が所有していた家を相続する場合、330㎡までの土地に対する評価額を80％に減額することができます。
ただし、この小規模宅地の特例を適用するには、被相続人と同居していたか、以下の条件を満たす必要があります（※被相続人の配偶者であれば、無条件で適用対象となります）。
・被相続人に配偶者や同居の親族がいないこと
・相続開始前3年以内に自分や配偶者等が所有している家に居住していないこと
・相続発生時から相続税の申告期限まで、相続した土地を所有し続けていること
詳しくは、国税庁ホームページ「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」を参照してください。
配偶者の税額の軽減とは、相続の対象となった財産のうち、亡くなった人の配偶者が相続する分は、以下のどちらか多い金額までは相続税がかからないという制度のことです。
・1億6,000万円
・配偶者の法定相続分に相当する額
たとえば、1億円の相続財産がある時に、相続人が配偶者と子供一人のケースを考えてみましょう。法定相続分に従って2分の1ずつ相続すれば、配偶者の相続する5,000万円分の相続税が非課税になります。一方、配偶者が全額相続すれば、1億円分の相続税が非課税になります。遺産分割の際には、これらのポイントも考慮にいれて判断する必要があるでしょう。
未成年者が自立して生活していけるようになるまで一定の生活費や教育費等の必要が生じることを考慮して、未成年者が相続人となる場合には、未成年者の相続税額から一定の金額を控除することが認められています。
これを「未成年者控除」といいますが、適用対象となるには以下の条件を満たす必要があります。
・原則として、相続発生時に日本国内に住所があること
・相続発生時に未成年（18歳未満）であること（令和4年3月31日以前は20歳未満）
・財産を相続した未成年者が法定相続人であること
未成年者控除の対象となる場合には、対象となる未成年者が満18歳になる迄の年数1年ごとに10万円ずつ控除額が増えていきます。1年未満の端数が生じる際には、切り上げて1年として計算します。
未成年者控除の対象となる者が相続時に13歳1カ月だった場合には、【18歳－13歳＝5年】として計算し、50万円を相続税から控除できることになります。
また、未成年者が負担することになる相続税額を、未成年者控除の額が超える場合には、超えた分の控除額は未成年者の扶養義務者の相続税額から差し引くことができます。法律上、扶養義務者とは親などの直系血族、配偶者、兄弟姉妹等を指します。
参考：国税庁 – No.4164 未成年者の税額控除
未成年者控除が設けられているのと同様の趣旨から、85歳未満の障害者が相続人となる場合には、障害者の相続税額から一定の金額を控除できます。この「障害者控除」を適用するには、以下の条件に該当していることが要件となります。
・相続発生時に日本国内に住所があること
・相続発生時に障害者であること
・財産を相続した障害者が、法定相続人であること
障害者控除の対象となる場合には、対象となる障害者が満85歳になる迄、障害者控除は1年ごとに10万円ずつ加算として計算します。特別障害者に該当する場合には、控除額は1年ごとに20万円となります。
例1：障害者控除の対象となる障害者が相続時に40歳だった場合
（85歳－40）×10万円＝450万円
例2：特別障害者が相続時に40歳だった場合
（85歳－40）×20万円＝900万円
また、障害者が負担することになる相続税額を、障害者控除の額が超える場合には、超えた分の控除額は障害者の扶養義務者の相続税額から差し引くことができます。
国税庁 – No.4167 障害者の税額控除
不動産を相続する際の注意点2つを解説します。これらを守らないと後から後悔することになってしまいますので、しっかり覚えておいてください。
相続税には申告期限・納税期限があります。故人の財産を相続した相続人は、故人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内に相続税の申告と納税をしなくてはなりません。
申告期限までに相続税の申告をしなかった場合や過少申告をした場合には、無申告加算税や延滞税の対象となる可能性があります。申告期限を守って申告しても、納税期限までに納税しなければ延滞税がかかるおそれがあります。
税金の納付は金銭による一括納付が原則ではありますが、納税額が多額になる可能性のある相続税については、延納と物納という制度が用意されています。延納とは相続税を数年に分けて納める方法で、物納とは相続の対象となった財産自体を納める方法です。これらの制度を利用する場合には、相続税の申告期限までに申告し、税務署から許可を受けなくてはなりません。
その他の相続税を減額できる特例を利用する場合でも、申告期限内の申告をしないと利用できなくなる等、相続税の申告をしないことでさまざまなペナルティが課されることになりますので、注意してください。
これまで説明してきたとおり、相続税の申告が必要なのは、相続人が相続によって取得した財産が相続税の基礎控除を上回る場合です。
財産の課税価格が基礎控除内であれば申告は不要であるのが原則ですが、「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」等は申告することが適用の条件となっていますので、控除を受けて納税不要になる場合は申告が必要であることを忘れないでください。
相続した不動産の扱い方の選択肢としては、自分達家族で住む、売却する、収益用不動産にする、放置するという4択が考えられます。
今まで同居していた場合、あるいは現在所有している住まいがないという場合、自分達家族で住むというのも選択肢のひとつです。
ただし、老朽化している場合には修繕費がかかる可能性があります。また、親世代のスタイルに合わせて作られた家の間取りは住みづらい可能性がありますし、立地的にも生活に不便なケースが考えられます。家族のライフスタイルに合わせて判断する必要があるでしょう。
売却する場合には、現金を得られるのはメリットですが、利益が生じればそのぶん譲渡所得税等の税金が発生します。
また、立地によってはなかなか買い手が見つからず、買い手が付くまでに時間がかかるケースもあるでしょう。売り急ぐことで、買いたたかれて安い価格で手放さなくてはならない可能性もあります。これらの点も考慮して判断することをおすすめします。
家を貸す、更地にして建物を建てる、駐車場にするなど、収益用不動産として活用する方法もあります。
この場合には賃料収入が得られるというメリットがありますが、コストを考えた賃貸経営を行わないと、修繕費用や建築費用が回収できず、赤字になるリスクもあります。回収の可能性を考えて、慎重に投資計画を立てることが必要だといえます。
不動産を相続したもののそのまま放置するというのは、おすすめできません。不動産は所有しているだけでも毎年、固定資産税がかかり続けます。不動産の現状や家族のライフスタイル等を考慮して、上3つのうちいずれかの方法を選択するべきでしょう。
今回は不動産の相続税に関して、計算のステップや不動産の評価方法、特例、注意点などを解説しました。不動産は一般に高額ですが、相続税の課税対象となる額が引き下げられたことから、不動産を相続する人の多くが相続税の課税対象になると考えられます。
しかし、その一方で、不動産は相続人の生活の基盤となる可能性が高いものですので、さまざまな特例等が設けられ、相続人の負担を軽減するための制度も用意されています。これらの制度を上手く利用すると相続税額を抑えられる可能性がありますので、相続税についての理解を深めて、事前に備えておくようにしてみてください。
かつて銀行や不動産会社に勤務し、資産運用に携わった経験を活かし、現在は主に金融や不動産関連の記事を執筆中。宅地建物取引主任、証券外務員一種、生命保険募集人、変額保険販売資格など保険関係の資格や、日商簿記1級など、多数の資格を保有し、専門的知識に基づいた記事の執筆とアドバイスを行う。
