賃貸のクリーニング費用は原則オーナー負担！相場や注意点も

マンションやアパートなどの賃貸物件の入居者が退去した後は、原状回復の一環としてクリーニングを実施するのが基本です。クリーニング費用は原則としてオーナー負担ですが、例外的に入居者がクリーニング費用を支払うべきケースもあります。本記事では、賃貸物件のクリーニング負担の決め方や、オーナーが知っておきたい費用相場、注意点などを解説します。

賃貸のクリーニング費用は原則「オーナー負担」

国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃借人が「通常の清掃」を行い退去した場合、賃貸人は賃借人に対してクリーニング費用を請求できないことが定められています。したがって、通常の清掃を行った賃借人に対し、退去精算時にクリーニング費用を請求することは原則として不可です。

ただし、故意または過失によってできた汚損などは賃借人側に直す義務があるため、通常の清掃を行えばクリーニング費用は一切負担しなくて良い、ということではありません。

とはいえ、よほど状態の良い物件でない限り、通常の清掃のみでは落とせない汚れや経年劣化による摩耗などは発生しがちです。室内が汚れていると客付けに悪影響を及ぼすため、賃貸人としては事前に退去時のクリーニング費用を見込んでおくことをおすすめします。

参考：国土交通省 – 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

入居者がクリーニング費用を支払うケースとは

例外的に、賃借人側でクリーニング費用を負担すべきケースがあります。主なケースとして以下の2点が考えられます。

通常の掃除を行っていない場合

国土交通省のガイドラインでは、賃借人は通常の清掃を行い退去することが定められています。そのため、清掃を行っていなかった場合、賃借人がクリーニング費用を支払わなければならないケースがあります。

「通常の清掃」とはどの程度の内容を指すのかという明確な定義はありませんが、原状回復のガイドラインには、「通常の清掃（具体的にはゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ周りの油汚れの除去等）」との記載があり、一定の目安は定められています。

そもそも賃借人には善管注意義務があります。そのため、賃借人は社会通念上要求される程度の注意を払って賃借物（貸室）を使用しなければならず、通常の清掃を行わないことは善管注意義務違反に該当すると考えられています。

特約が成立している場合

特約とは、国土交通省のガイドラインとは異なる契約内容のことです。ガイドラインは賃借人と賃貸人の責任の負担割合における原則を定義したものであり、法的拘束力を持つわけではありません。そのため、賃貸借契約では公の秩序や強行法規に反しない限り、特約を設けることは当事者の自由とされており、このことを「契約自由の原則」といいます。

契約自由の原則に則り特約を定めることで、本来は賃貸人負担になる費用であっても賃借人負担とすることが可能となります。退去時のクリーニング費用の場合、特約で「ハウスクリーニング代は借主負担とする」と定めて賃貸借契約を締結すれば、賃借人側の負担になるということです。

ちなみに、ハウスクリーニングは賃借人の利用状況に左右されるため、オーナーは費用を予測することが難しいという現状から、多くの賃貸物件ではハウスクリーニング特約が結ばれているのが実態です。

クリーニング費用の相場

クリーニング費用の大まかな相場を部屋の種類ごとにまとめます。

【部屋の間取り別のクリーニング費用相場】

 
面積が大きい部屋ほど作業の手間がかかり、多くの人員が必要になるため、クリーニング費用が高くなります。相場に幅があるのは、室内の汚れ具合などによって清掃方法や必要な人員数が変わるためです。

続いて、場所ごとのクリーニング費用を紹介します。

【部屋の場所別のクリーニング費用相場】

 
各作業箇所を単発で依頼するとこのような費用がかかりますが、セットで依頼すれば費用は割安になります。なぜなら、ハウスクリーニングでかかるコストはほとんどが人件費であるためです。洗剤費や交通費なども発生しますが、割合としては小さく、何人で何時間かけて作業するかが金額を決定する重要な要素になります。

なお、依頼する業者によって金額に大きな差が出ることも珍しくありません。業者によってクリーニングを何人で実施するかといった見込みが異なる点が大きな理由ですが、中には相場からかけ離れた高額な見積もりを提示する業者もいます。そのため、初めてハウスクリーニングを依頼する際は、複数の業者から見積もりを取って比較検討することをおすすめします。

リフォーム費用の相場

部屋の利用状況が悪いと、クリーニングだけではなく修繕やリフォームが必要になる可能性も考えられます。そのため、賃貸物件のオーナーとしては、修繕やリフォームの費用相場を知っておくことも重要です。

一般的な住宅でのリフォーム事例として、2つのパターンの費用相場を紹介します。

水回り中心のリフォーム

トイレ・キッチン・浴室・洗面所など、水回り中心のリフォームです。リフォームの費用相場としては、トイレ交換が20～50万円程度、システムキッチン交換が50～150万円程度、浴室のユニットバス交換が50～150万円程度、洗面所交換が20～50万円程度です。設備周囲の壁紙の交換費用などを含めると、合計でおおよそ250万～450万円ほどの費用がかかる可能性があります。

水回り関係は、経年劣化が進むと漏水などといった大きな事故を招く可能性があるため、優先的に行うべきリフォームといえます。

間取り変更を伴うリフォーム

現在の部屋の間取りを変更するリフォームです。間仕切り壁の設置が5～20万円程度、壁・ドアの新設が15～30万円程度、ダイニング・キッチン・リビングをLDKに変更する場合は100～300万円程度の費用がかかります。

どのような間取りに変更するかによって合計費用は異なりますので、事前にどのような工事が必要か確認するようにしましょう。

クリーニング費用が敷金を超える場合は注意しよう

クリーニング費用を賃借人負担としている場合、基本的には、賃借人からの敷金でまかなうことになります。ただし、敷金以上にクリーニング費用や原状回復費用がかかるケースなどは、賃借人に不足分を請求することがあります。

たとえば、賃借人の使用状況が悪かったために部屋の損傷が激しい場合は、精算費用が高額になり、敷金を超えてしまう可能性があります。敷金を超えるケースでは、請求ｇ発生することを賃借人に伝えなければなりませんが、この際、オーナーは賃借人とトラブルにならないように事情を詳しく説明する必要が出てきます。

不動産管理会社に賃貸管理を委託している場合は管理会社がオーナーとの間に入りますが、オーナーが個人経営している物件の場合はオーナー自身が賃借人に説明する必要があります。

オーナーは賃貸のクリーニング費用相場を把握しておこう

退去後のクリーニングは、賃貸物件であれば必須といえます。ハウスクリーニングの相場は大体決まっていますが、室内がどの程度汚れているかは賃借人の利用状況によって変わるため、はっきりとは予測できません。

原状回復のガイドラインに則ればクリーニング費用はオーナー負担ですが、ほとんどの物件で特約を結び、賃借人負担としているのが実態です。オーナーとしては、賃借人が最低限守る範囲と、クリーニング費用や修繕・リフォーム費用の相場を事前に把握しておき、退去時に適切な対処ができるよう日頃から理解を深めておくことが大切です。