2021.06.21
賃貸管理

【大家さん必見】賃貸の退去立会いで見落としを防ぐポイント【一覧付き】

退去立会いとは、入居者が賃借していた居室について物件オーナー(大家さん)と入居者が立ち会って室内や付帯設備の状況を確認し、修繕箇所や費用負担の割合を決める場です。退去立会いでは、修繕箇所の見落としなどがあった場合に費用をオーナーと入居者どちらが負担するかでトラブルになるケースがあります。そのため、物件オーナーは退去立会いで確認すべき場所や、立会いの際の注意点を知っておく必要があります。

この記事では、
・退去立会い時に見落としをしないためのチェックポイント
・退去立会いの後で見落としが見つかった場合の対処方法
・退去立会いをトラブルなく済ませるための管理会社への委託
について説明します。

【場所別】退去立会いで見落としを防ぐチェックポイント

この章では、退去立会いの際に見落としを防ぐため、具体的にチェックしておきたいポイントを見ていきましょう。

▽退去立会い時のチェックする場所とチェックポイント

チェックする場所 チェックポイント
水回り キッチン 蛇口、水栓部分の破損、入居時とは異なる部品などの借主による設置はないか
レンジフード、換気扇内の汚れは通常使用以上ではないか、異音はしないか
水漏れやカビの発生はないか
見えづらい高い位置にある収納棚に傷や部品の不足はないか
風呂、洗面台、洗濯機周り 浴槽や鏡、床のひび割れはないか
シャワーヘッドなどの借主による部品交換はないか
洗面台の水漏れとカビの発生、水栓部分の破損はないか
洗濯機置き場(洗濯機パン)の排水管とエルボ(L字型接続管)、水栓ニップルの破損や欠損はないか
トイレ 便器、便座、水洗タンクのひび割れはないか
トイレの水漏れによる床のシミやカビはないか
居室 ボードまで届くような壁の釘あと、タバコのヤニ汚れ、床や壁のカビはないか
エアコン、火災報知器、照明取り付け箇所(ローゼット、シーリング)の破損はないか
窓ガラス、網戸、サッシの破損はないか
和室の畳と襖、障子の破れ、破損はないか(経年劣化によるものは除く)
玄関 玄関ドアの破損やひび割れ、へこみはないか
ドアノブの破損、鍵の紛失や鍵穴の破損はないか
下駄箱の破損や部品欠損はないか
外回り 自転車が放置されていないか
粗大ごみの回収手続きは済んでいるか、シールは貼られているか
メーターボックス内に残されている物がないか

 

【確認ポイント1】水回りに関する場所

(1)キッチン
キッチン周りは、通常の使用であっても水分と油分両方が汚れとしてこびりつきやすい箇所です。借主の清掃が十分でなく、一般的な使用状況から逸脱しているかどうか、立ち合いの際に目視確認しましょう。

蛇口、水栓部分の破損、入居時とは異なる部品などの借主による設置
通常の使用では破損しないと思われる箇所が破損していないか確認します。また原状回復の観点から、入居時とは異なる蛇口や浄水器をつけている場合は、元の状態に戻してもらうよう伝えましょう。

レンジフード、換気扇内の汚れ
換気扇を回した際に異音がしないか(故障していないか)確認します。油汚れについては、通常の使用ではある程度汚れるのは当然なので判断が難しいですが、数年以上清掃をしていないと判断できるほど汚れている場合は状況を写真に残し聞き取りを行いましょう。

水漏れやカビの発生の有無
蛇口まわり、シンク下の収納部分で水漏れやカビの発生がないか確認します。水漏れが起きていると大きくカビが広がり、シンク下の板部分がふくらみ、波打つなどします。いつごろから起きていたものなのかの確認も借主に対して行います。

見えづらい高い位置にある収納棚
棚板やダボは数が足りているか、通常使用範囲を越えた汚れ方や傷み方をしていないか確認します。

(2)風呂、洗面台、洗濯機周り
浴槽や鏡、床のひび割れ
これらは、通常の使用ではひび割れることはまずありません。割れていないかチェックしましょう。

シャワーヘッドなどの借主による部品交換
キッチンの水栓と同じく、借主側でシャワーヘッドを好みのものに付け替えている場合があります。元のものに戻してあるか、元の部品はすべて揃っているか確認しましょう。

洗面台の水漏れとカビの発生、水栓部分の破損
キッチンと同じく、水漏れが起きていないか、カビが広がっていないか、水栓部分が破損していないかを確認します。

洗濯機置き場(洗濯機パン)の排水管とエルボ(L字型接続管)、水栓ニップル
洗濯機パンの排水管、また洗濯機と排水管を繋ぐエルボが破損していないか確認しましょう。サイズの合わないものを借主が無理に設置していた場合、水漏れが起きて床にカビが広がっていることがあります。また排水が適切に行われず、詰まりなどが発生していることもあります。

借主が元のエルボと異なるものを設置していた場合は元のものが保管されているか確認しましょう。水栓ニップルについては、見落としがちな小さい部品なので破損や紛失がないか確認します。

(3)トイレ
便器、便座、水洗タンクのひび割れ
通常の使用ではこれらがひび割れることはまずありません。

トイレの水漏れによる床のシミやカビ
水漏れが起きていた場合は床にシミやカビが広がっていることがあります。

【確認ポイント2】居室に関する場所

壁の釘あと、タバコのヤニ汚れ、床や壁のカビ
壁に明らかに釘を打ったあとがあったり、タバコのヤニ汚れが付着している場合は、通常使用の範囲を逸脱していると考えられます(画鋲あとや壁クロスの日焼けは通常使用の範囲と判断されるので請求できません)。

また雨漏りなど建物の欠損がなく通常使用ならば水漏れやカビの発生がない箇所にカビやシミがある場合は借主の使い方が悪い可能性があります。

エアコン、火災報知器、照明取り付け箇所(ローゼット、シーリング)の破損
エアコンは壊れていないか、ルーバーなどのひび割れはないか、リモコンはあるか確認しましょう。火災報知器、天井にある照明取り付け器具(埋込・引掛ローゼットまたはシーリング)の破損についても目視確認します。

窓ガラス、網戸、サッシの破損
窓ガラスにひびが入っていないか、網戸が破けていないか、窓枠サッシが歪んだり部分的に割れていたりしないか確認します。

和室の畳と襖、障子
畳にタバコの焼け焦げがないか、襖や障子の大きな破れはないか確認します。特に襖の裏側は、押し入れの荷物に圧迫されて穴が開いていることもあります。

【確認ポイント3】玄関に関する場所

玄関ドアの破損やひび割れ
通常の使用では玄関ドアにひび割れや穴が開くなどの破損は起きることは考えにくいといえます。玄関ドアはドアを閉めてしまうと暗くわかりにくいため、破損などを見落としがちです。よく目視確認しましょう。

ドアノブの破損、鍵の紛失や鍵穴の破損
上記に加え、スペアキーを紛失していないかどうかも確認します。

下駄箱の破損や部品欠損
下駄箱扉が割れていないか、開閉するか、靴を置く棚板が割れていないか、枚数は揃っているか、棚板の高さが変えられる場合はダボ穴が潰れていないか、などを確認しましょう。

【確認ポイント4】外回りに関する場所

自転車が放置されていないか
借主が置きっぱなしで退去してしまうケースがあります。退去前に確認しましょう。

粗大ごみの回収手続きは済んでいるか、シールは貼られているか
粗大ごみを借主が出していく場合、自治体の粗大ごみ回収スケジュールによっては1ヵ月程度後になることも考えられます。最悪の場合、粗大ごみ手続きをしておらずそのまま放置されてしまうことも考えられるので、粗大ごみを出すと聞いた場合は、必ず回収受付番号を聞いて控え、粗大ごみ回収シールが貼られているかどうかも確認しましょう。

メーターボックス内に残されている物がないか
見落としがちですが、メーターボックスを物置のように使っている借主もいます。中にものが残されていないか、またメーターボックス内の器具が破損していないかも確認してください。

【参考】トラブル回避のために状況を写真に残しておこう

退去立会いで確認したはずが、退去が完了した後で、元借主に負担してもらうべき瑕疵などが発見されることはあり得ます。その場合、後日請求することはもちろん可能ですが、「一度退去立会いで一緒に確認して、大丈夫と言われたのにどうして?」と納得してもらえなかったり、費用を支払ってもらえなかったりすることもあります。また、場合によっては裁判などで争うことにもなってしまうかもしれません。
 
そのようなことがないように、退去立会いでは入念に、しっかりとチェックする必要があります。そして、確認の際には、必ず写真を撮って記録を残しましょう。いつできた傷なのか、どういう使い方をしていたのか、借主からヒアリングし、それを目の前で記録しておくことも大切です。
 
なお、管理会社が立会いに参加してくれない場合、これらの手順を行ってくれる会社やサービスもあります。大家さんと借主の一対一では見落としがちな点などを、プロの目線でしっかりとカバーしてもらえる可能性があります。自主管理している大家さんで、退去立会いについて自信がない、不安を感じるという方は、一度検討してみてはいかがでしょうか。

退去立会いで知っておきたい法令上の知識と注意点

借主が賃借物件から退去した際、大家さんと借主のどちらが、どの破損や汚損について、どこまで負担するかについては契約内容や物件の状況によって異なるのが一般的です。しかし、「主にこの程度までは大家さんが負担するのが妥当である」という原状回復ガイドラインが国土交通省により公示されています。ここでは原状回復ガイドラインと、大家さんと借主双方の負担についての法的な捉え方について説明します。

原状回復ガイドラインとは

原状回復ガイドラインとは、国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を指します。賃貸物件の退去後、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のため、賃貸人・賃借人どちらがどれほどを負担すべきかについて、双方があらかじめ確認しておくことが望ましい一般的なルール等を提示した内容になっています。

このガイドラインでは、借主の原状回復義務範囲を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義しています。

この定義が述べている「復旧」とは、「新品に戻す」ということではありません。建物は経年劣化することで価値が下がるため、たとえば誰も住んでいなくともクロスやカーペットの残存価値は減っていきます。明らかに借主の過失によって生じた瑕疵などについて、残存価値相当まで戻す費用を借主に負担してもらうという意味になります。

たとえば、壁クロスに1平米以下のシミをつくってしまった場合、その箇所以外のすべてのクロスまで張替える費用を借主に負担させることは妥当とはいえない、ということになるでしょう。このように過失を起こした借主の負担については、破損個所を修復し借主が負担する場合でも、修繕できる最低限の範囲が妥当とみなされています。

なお「善管注意義務」とは、借主が人から借りている部屋に対して、自分のものではないからとずさんに扱うのではなく、自分のもの以上に注意して扱う義務があると考えられることにあたります。「善管注意義務違反」とは、この義務を怠ったことを意味します。

【参考】国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

大家さんと入居者、どちらの負担かの判断基準具体例

▽表1.入居者に請求できる劣化と、オーナー負担の劣化の一例(一般的に妥当と考えられるもの)

貸主(大家さん)負担になるもの 借主(入居者)負担になるもの
・壁に貼ったポスターなどの画鋲あと
・家具によるクッションフロアやカーペットの戻らない凹み
・畳や壁クロスの日焼けによる変色
・通常使用範囲で考えられる水回り、ガスレンジ、換気扇などの汚れ
・テレビや冷蔵庫などの電化製品を置いた壁の黒ずみ(電気ヤケ)
・機器の寿命による設備や機器の故障
・入居者所有のエアコン設置の際に必要なビス穴など
・下地ボードの張替が必要なほどの壁にあけた釘あと
・タバコによる畳の焼け焦げ
・タバコによるクロスのヤニのこびりつき
・水漏れなどの修理を怠ったり、窓などの結露を放置したりして発生したシミやカビ
・引越作業等で生じたキズや凹み
・(戸建て賃貸の場合)庭の雑草の除去
・ペットによる臭い、建物内装への爪あとなどのキズ
・その他「通常の使用」では発生しない箇所への損傷(ただし、長期間賃貸契約を結んでおり、物件が経年劣化しており、さらにその間一度も貸主が定期的な修繕を行っていない場合はこの限りではない)

 

物件の大家さんと入居者どちらがどの瑕疵などについて費用を負担するかは、原状回復ガイドラインに則ることになります。よく問題になる点をまとめたものが上記の表になります。「入居者が普通に居室で生活を営んだ結果や、経年劣化で傷んだもの」については大家さん負担、「明らかに通常の使用方法では起きない瑕疵」については入居者負担と考えておくと、おおむね間違いではないといえます。

原状回復ガイドラインの強制力とトラブル回避のための方法

実は上記のガイドラインは、必ず守らなければならないわけではなく、法的拘束力、強制力もありません。退去時の修繕費用の負担は、最終的には賃貸契約ごとの取り決めや、大家さんと入居者の話し合いで決定するものです。

そもそも、ガイドラインの策定は、どちらかと言えば入居者の立場を守るためになされたと考えられます(改正民法でも連帯保証人の負担上限を契約時に定めるなど、近年の流れは賃借人の立場を強くする方向に進んでいます)。

よって、原状回復については、そもそも退去立会いのときに問題とするのではなく、賃貸契約を締結する最初から、以下のように準備しておくことが重要となります。

・入居者へ契約内容をしっかり説明して同意を得る
・善管注意義務違反を犯さない入居者であることを適切に審査する
・原状回復の定義について、大家さんと入居者、管理会社で確認しておく
・賃貸契約は裁判となった際にも妥当であるとみなされる内容かどうか確認する

なお、入居者と交わした賃貸契約がガイドラインで言及している範囲を大きく逸脱する(入居者に不当な要求をする)内容の場合はどうでしょうか。仮に裁判となったときには、契約そのものが無効になる可能性もあると考えられます。

賃貸契約で「特約」として経年劣化や通常損耗に対する修繕義務までも借主に課す内容を盛り込むケースもあり得ますし、実際に契約自由の原則から、これは法的に違反ではありません。しかしこの場合、この特約に盛り込まれた内容を借主が正しく理解しており、費用の負担を承認したうえで契約している必要があります。

こんなときどうする?退去立会いで起きがちな事例

ここでは、大家さんが不安に思う「退去立会いで起きがちな事例」をいくつか紹介します。なお、あくまでも一例であり、実際には契約内容や借主への説明をどのように行なったかで異なります。

退去立会い時には見つからなかった破損等が後で見つかった

退去後でも入居者に請求できるケースはあります。ただし、スムーズに支払ってもらえるかどうかはわかりません。費用を出してもらう根拠を明確にするためにも、退去立会い時には写真など記録を残し、借主にひとつひとつの状況や、なぜそうなったかの経緯について質問をすることが重要になります。

借主が壊した場所や改装した場所を自分で修繕していた

DIYが得意だったり、自分で工務店などを営んでいる借主だったりすると、退去前に自分で室内の壊れた箇所を「修繕」してしまうケースがあります。

多くの場合、賃貸契約では退去後の修繕は貸主(大家さん)指定の業者が大家さん監修のもとで行います。そのため、いくら借主が「修繕してある」と言い張っても、修繕費用はあらためて支払ってもらうことになります。

ただし、最近はDIYで好きなように室内をリフォームしてよいという契約の賃貸物件もあります。そのような契約内容の場合は、このケースは当てはまらないことが考えられます。あらかじめ契約内容を大家さんと借主で確認しておくとともに、入居前の写真も細かく撮っておき、退去の際に比較できるようにしておく必要があります。

入居者側責任の瑕疵に入居者が支払いを拒んだ

明らかに借主側の責任で起きた瑕疵についても、借主が拒むと大家さんとしてはどう話を進めるべきか悩むのではないでしょうか。契約内容の確認などをきちんと行い、退去立会いもしっかりと確認し記録を残すなど、万が一の係争時に大家さんの言い分が通る状況にしていても、このようなことは起こり得ます。

大家さんと借主だけで話をすると感情的になってしまうかもしれません。対策としては以下のような方法が考えられます。

・管理会社に退去立会いを委託する(またはそれに準じたサービスを使用する)
・連帯保証人に連絡する
・借家人賠償保険を利用する

大家さんが退去立会いするメリットとデメリット

退去立会いでチェックすべきポイントや、起こり得るトラブルなどについてはすでにおわかりではないでしょうか。退去立会いについては、大家さんは自分の物件への責任として立ち会ったほうがよいといえます。メリットとデメリットについて簡単に説明します。

【メリット】住んだ人からの物件への満足度や不足点を聞ける

退去立会いは、これまでの借主に対しての確認作業だけではなく、実際に物件に住んでいた人から意見をヒアリングできる貴重な場でもあります。その借主が善管注意義務に違反していない善良な入居者で、室内も丁寧に使ってくれていた場合はなおさら、どんな住み心地だったか、不足していた点はなにか、あればよかったものなどの改善点について聞いてみましょう。それが、次の入居者を受け入れる際、空室リスクを減らすポイントにもなり得ます。

【デメリット】大家さん1人の立会いだとトラブルになる場合がある

これまで見てきたとおり、退去立会いはしっかりと行わないと後々トラブルになってしまうことも考えられます。大家さんが「室内の写真も細かく撮り、借主へのヒアリングも行い、記録もきちんと取っているから大丈夫」と思っていても、やはり見落としなどがあり、退去立会いのときには気づかなかったキズあとなどを後から請求することになるかもしれません。また、そのような場合は、借主も「納得できない」として費用を支払ってくれない可能性があり、場合によっては裁判にまで発展することも考えられます。

このようなトラブルを回避するためには、大家さんと借主一対一にするのではなく、管理会社などの第三者に間に立ってもらうことが有効です。管理会社は退去立会いのプロのため、どのような場合にトラブルが起きるか、どのようなポイントをチェックすべきかも心得ています。中立視点の人がいるだけでも、大家さん、借主ともに立会い時も冷静に判断と話し合いができるのではないでしょうか。自主管理の場合は、代行業者へ立会いを依頼することも検討しましょう。

まとめ:退去立会いの実践ポイントを確認しよう

いかがでしたか。この記事では賃貸物件の退去立会いで大家さんが見落としをしないための注意点について説明しました。

・立会いの際は、必ず写真を撮り、借主にヒアリングし(いつ・どのような状況で起きたキズあとか)、記録を残す。
・入居前の写真記録も残しておき、退去の際には比較してチェックする。
・貸主と借主、どちらがどれを負担するかについては、基本的には賃貸契約による。契約のほかには、国土交通省のガイドラインを参照する。ただしガイドラインそのものには法的な強制力はない。
・ガイドラインには法的強制力はないものの、賃貸契約そのものがガイドラインによる一般的な定義に合っておらず、借主に一方的な不利益を与える内容になっていたり、契約内容を借主に説明し了承を得ていない場合は、賃貸契約そのものが無効になる可能性がある。
・退去立会いの見落としをなくし、トラブルを防ぐために、管理会社を間に立てることは有効な方法のひとつである。

賃貸物件を運営する大家さんが、この記事を参考に退去立会いの見落としをなくし、さらにトラブルをなくして健全な賃貸経営ができるようになることをお祈りします。

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