事故物件の損害賠償｜請求額の決まり方、相場を大家向けに解説

事故物件とは、事件や事故などの原因により入居者が死亡（自殺も含む）した賃貸物件のことです。事故物件になると次の入居者が入りにくくなり、賃貸収入が得られなくなるため、賃貸経営にマイナスの影響を与えます。本記事では、事故物件の損害賠償に関して、請求額の決まり方や相場を大家向けに解説します。

【監修】弁護士　森田雅也
【著者】矢口美加子

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1 事故物件になったら遺族に損害賠償を請求できる
2 入居者が死亡すると賃貸借契約は相続人に引き継がれる
3 損害賠償請求額の考え方と相場について
4 大家さんは残置物を勝手に処分しないよう注意
5 事故物件になった場合の告知義務
6 大家さんが事故物件リスクを避けるには
7 事故物件の損害賠償リスクを日頃から備えておこう

事故物件になったら遺族に損害賠償を請求できる

所有する賃貸物件が事故物件になった場合、大家は遺族に損害賠償を請求できる可能性があります。本章では、損害賠償を請求できる例・できない例について解説します。

自殺の場合は損害賠償を請求できる

借主の遺族に損害賠償を請求できるのは、借主が自殺したケースです。自殺の場合は本人の意思による死亡であることから、入居者自身に過失責任が発生します。そのため、大家に損害が発生した場合は、遺族に損害賠償を請求することが可能です。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、自殺や殺人は告知が必要な事案と規定されています。賃貸物件の場合、事故発生から3年間は入居者に告知しなければなりません。その期間は家賃の値下げを免れないため、通常より家賃収入が減ってしまいます。

そのような事情から、大家は少しでも損失分を取り戻すため、借主に対して損害賠償を請求せざるを得ないといえるでしょう。

参考：国土交通省不動産・建設経済局不動産業課 – 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

他殺・孤独死の場合は損害賠償を請求できない

第三者による他殺、孤独死・病死は、自殺とは違って本人の意思によるものではないので、損害を受けたとしても大家は遺族に損害賠償を請求することはできません。他殺や孤独死・病死の場合も、事故発生から3年間は入居者に告知しなければならないため、入居率が下がる可能性があります。

特に他殺の場合は世間に公表されるため、物件のイメージが低下して資産価値が大幅に下落するなど、大家にとっては大きなダメージを受けることになります。

なお、孤独死などで発見が遅れて特殊清掃が必要な事態になったとしても、損害賠償請求はできません。ただし、原状回復費用として請求できるケースもあります。その場合、孤独死による汚損箇所や交換箇所に当たる部分のみを連帯保証人に請求することになるため、賃貸契約書に明記しておくことが必要です。

入居者が死亡すると賃貸借契約は相続人に引き継がれる

借主が死亡しても賃貸借契約が終了するわけではありません。建物を借りる権利は相続人に相続されるため、損害が発生した場合の義務も相続人に引き継がれるケースがあります。ここでは、入居者が死亡した場合の相続人の立場について解説します。

相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合、大家はどの相続人に対しても家賃や管理費を請求することができます。相続することによって相続人たちは「準共有」の状態となり、共同して借家権を持つことになります。

相続開始後に発生する賃料については、不可分債務（分割が不可能な債務）となるため、連帯債務の規定が準用されます。したがって、相続人全員は賃料支払債務について連帯して支払う義務を負います。

たとえば相続人が3人いる場合、大家は3分の1ずつ請求しても良いですし、共同相続人の1人に対して賃料の全額を請求しても問題ありません。なお、契約解除の通知は、相続人全員に対して行うことが必要です。

相続人から相続放棄をされた場合

相続放棄は、相続人が相続の事実を知ってから3カ月以内に家庭裁判所へ申請した場合に有効です。相続人が相続放棄をすると、借主には相続人がいないということになり、大家は損害賠償を遺族に請求できません。

ただし、連帯保証人になっている場合は別で、大家は損害賠償を請求することが可能です。たとえば、親が自殺したケースで、子どもが連帯保証人という場合は、子ども自身が保証債務を負うため、たとえ相続放棄しても損害賠償義務を負っています。

なお、民法改正（2020年4月施行）により、連帯保証人に関する取扱いが一部変更され、賃貸契約における連帯保証人の責任の範囲に極度額の設定が必要になっています。改正民法第465条の2においては、「個人根保証契約（一定の範囲に属する不特定の債務を保証する個人契約）は極度額を定めなければ、その効力を生じない」と規定されています。そのため、連帯保証人を立てる場合は、賃貸借契約書において責任限度を具体的な金額で明記する必要があります。

相続人がいない場合

借主にはもともと相続人がいないというケースもあります。賃借権を相続する人がいないと、賃貸借契約を解約できる人もいないということになります。そのため、亡くなった人に相続人がいない場合は「相続財産管理人」を選任することが必要です。

相続財産管理人とは、被相続人と利害関係のある人や、検察官が家庭裁判所に選任の申立をすることにより選任される人で、弁護士や司法書士などの専門職から選ばれることが多いです。相続財産管理人が賃貸借契約を継続する必要性がないと判断すると、賃貸借契約を解除でき、部屋の中の残置物も撤去してもらうことができます。

滞納家賃や敷金など、死亡してから契約解除までに発生した金銭の問題や、家賃等の回収の問題についても、相続財産管理人とやり取りをして精算します。

損害賠償請求額の考え方と相場について

事故物件になると多大な損害が発生するため、大家は損害賠償請求額について考えなければなりません。ここでは、請求額が決定されるうえで大切な2つの考え方と請求額の相場について解説します。

請求額の算出にあたり考慮される内容

損害賠償金を算出する際に考慮されるのは、逸失利益と原状回復の2点です。逸失利益と原状回復については、以下のように定義されます。

逸失利益：本来得られるべきであるにもかかわらず、得られなかった利益のこと
原状回復：貸室の内部を元の状態に復帰させること

賃貸物件の場合、逸失利益は「家賃減額による家賃収入の差額」や、「次の入居者が決まるまでに本来発生していた家賃収入」など、事故物件にならなければ大家が受け取るはずだった利益（家賃や売却益）をもとに算出します。

原状回復費は、孤独死などで貸室の内部が激しく汚損した場合に、特殊清掃に係る費用などです。原状回復費として請求できる範囲は、あくまでも入居者の過失によって発生した損傷部分のみ対象となります。

請求額の相場

事故物件となってしまった貸室は、同じ建物内の同条件の部屋よりも、かなり家賃を減額しなければ次の入居者が入りません。逆に家賃を安くしても、今度は「いわくつきの部屋」として敬遠される可能性も少なからずあるでしょう。どちらにせよ、大家にとっては大きな損害です。

遺族や連帯保証人に対し、家賃減額に関する損害賠償を請求するときの相場は、おおよそ「2～3年の間においての減額分の賃料合計」と考えられています。理由としては、賃貸では事故物件の告知義務の目安が3年間と設定されており、約3年間は家賃を下げざるを得ない事情があるからです。

原状回復が行われた場合には、原状回復にかかった費用（借主が入居中に汚損した部分のみ）が請求されます。日本少額短期保険協会（孤独死対策委員会）がまとめた「第7回孤独死現状レポート」によると、原状回復費用の平均損害額は約38万円で、最大損害額は約454万円となっています。

参考：2022年11月日本少額短期保険協会孤独死対策委員会 – 第7回孤独死現状レポート

大家さんは残置物を勝手に処分しないよう注意

入居者が死亡して貸室に住む人がいなくなったからといって、大家が部屋の残置物を勝手に処分することは認められていません。残置物の所有権は相続人に引き継がれるため、大家の判断で勝手に処分すると損害賠償請求をされる可能性があります。

残置物の処分については、遺族や連帯保証人などに連絡を取ることが必要です。その際、処分方法や費用負担について話し合いをすると良いでしょう。なお、遺族や連帯保証人などに連絡が取れないときは、建物明渡し請求や残置物の収去請求を裁判所に提起し、強制執行へと進めることになります。

事故物件になった場合の告知義務

入居者の自殺や他殺などが発生して、賃貸物件が事故物件になってしまったら、これから部屋を借りる人に対し、不動産会社はその旨を告知する義務があります。本章では、国土交通省が公表した「令和3年度宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を参考に、どのようなケースで告知が必要なのかを解説します。