不動産オーナーとしてアパートやマンションの賃貸業を行い安定的な収入を得るには、家賃収入の仕組みについて一定の知識を身につける必要があります。家賃収入は副業にすることができたり、税金対策になったりと、何かあったときの保険としても有効な手段といえるため、しっかりとおさえておきたいものです。そこで本記事では、その仕組みや収支内訳、シミュレーションなどを分かりやすく紹介していきます。
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目次
はじめに、アパート・マンション経営による家賃収入の定義や仕組み、家賃収入を得るメリットについて解説します。
家賃収入とは、賃貸用のアパートやマンションを所有するオーナーが、入居者から家賃を受け取る収入形態のことです。購入した不動産から家賃収入を得ることは「不動産投資」に分類されます。
不動産経営では家賃は収入の柱となるものですが、入居者から得た家賃のすべてがオーナーの手元に入るわけではありません。後で詳しく説明しますが、不動産経営には建物の修繕費・委託管理料・保険料などの経費が発生するため、こうした経費を家賃収入から差し引き、最終的に残ったものがオーナーの手取り収入となります。
「家賃収入＝アパート・マンション経営の収入－必要経費」
また、不動産投資を始めるならば必ず知っておきたいのが、「表面利回り」という考え方です。表面利回りは「その物件価格に対してどのくらいの家賃収入が得られるのか」という表面的な収益性を数値にしたもので、投資用物件を掲載したポータルサイトなどで確認できます。たとえば、表面利回り3%、物件価格8,000万円だと、単純計算ですが8,000万円×3%＝ 240万円が年間の家賃収入ということです。
「年間家賃収入＝物件価格×表面利回り」
表面利回りは、新築物件は低く、中古物件は高くなりやすい傾向がありますが、そのぶん空室リスクに関しては、新築物件は低く、中古物件は高くなりやすいといえます。利回りと空室リスクのバランスを踏まえたうえで、新築と中古、どちらの物件を選ぶか考えることが大切です。
本記事の後半で、家賃収入だけで生計を立てるために必要な投資金額の計算方法、投資金額の目安をシミュレーションしていますので、ぜひ参考にしてみてください。
家賃収入を得ることによるメリットは3つあり、まずは安定的な収入につながることがひとつです。副業として不動産経営をすることで本業の給与減少などに対するリスクヘッジになったり、定年後の収入源になるため将来への不安を抑えられたりする可能性があります。
住宅ローンの低金利が続き、20代や30代といった若年層のうちから会社勤めをしながら不動産経営を始める「サラリーマンオーナー」が増えているという意見もあり、今後も副業として家賃収入を目指す人は増加する傾向にあると考えられます。
また、不動産経営は節税対策に繋がることもメリットのひとつです。特に本業による所得が比較的高い人の場合、所得税・住民税を減らすための手段として有効です。具体的には、不動産の減価償却費で会計上の赤字を発生させて損益通算することで、本業の所得から差し引くことができるため、これにより税金の掛け率を低くすることができます。
さらに、不動産は資産として残せるというメリットもあるため、将来、仮に大きな借金を背負うことがあっても、不動産を売却して返済金に当てるといった方法をとることができます。
上の「家賃収入の定義と仕組み」で紹介した内容にも通じることですが、家賃収入を増やすコツは「入ってくるお金を増やして、出ていくお金を最小限にすること」です。そのためには収入と支出の内訳を把握しておくことが重要です。
もちろん家賃や空室率はキャッシュフローに大きな影響を与えますが、支出を減らすことも同じくらい大切です。「不動産経営は入ってくるものも大きいが、出ていくものも大きい」という話があるように、特に規模が大きい建物ほど修繕費や管理費は高額になる傾向があります。
不動産経営を始めたばかりの人の場合、収入の内訳には敏感である一方、支出のことは管理会社や仲介会社に任せきりになってしまうことも少なくありません。しかし、どのくらいの支出が発生しているのか把握しておくことは、結果的には家賃収入を増やすことにつながるのです。では、次章からは具体的に家賃収入と支出の内訳を紹介していきます。
まずは、アパート・マンション経営で得られる家賃収入の内訳を紹介します。家賃収入に含まれるものは、主に以下の4種類に分かれます。
家賃とは、賃貸物件の入居者がオーナーに支払うもので、「賃貸料」ともいいます。通常は1ヶ月ごとの金額で設定されます。家賃はオーナーにとって大きな収入の柱となるものなので、金額をいくらに設定するかは重要なポイントといえます。
共益費とは、アパートやマンションといった賃貸の集合住宅で、入居者が共同で利用する設備などの維持管理に必要となる費用のことです。具体的には、共用部の電気代・水道代・清掃費・設備機器の点検費などが該当します。共益費は家賃とは別に毎月支払う必要があり、物件の規模や管理の内容によって金額は大きく異なります。
礼金とは、賃貸借契約時に入居者がオーナーに対して「お礼」の意味を込めて支払うものです。退去時に入居者へ返金することもある「敷金」とは違い、礼金はそのままオーナーの収入となります。ただし家賃のように毎月入ってくるものではないので、空室リスクを減らすために礼金をゼロに設定するオーナーも珍しくありません。
更新料とは、入居者が賃貸借契約を更新する際に支払う費用です。アパートやマンションの賃貸借契約は2年ごとに更新と決められている場合が多いため、この際に更新料が必要となります。更新料は家賃の1～2ヶ月分が相場というケースが多いですが、地域によって異なることもあります。
次に、不動産経営による支出の内訳をみていきましょう。前章で紹介した収入を増やし、この支出を抑えることが、不動産経営で成功するための重要なポイントといえます。
一部の人を除き、不動産投資を行う人の多くはローンを組んで物件を購入します。そのため、このローン返済費用は代表的な支出のひとつといえます。物件は新築なのか中古なのか、頭金はどの程度支払ったのか、金利は固定か変動か、などの条件によって返済金額は大きく変わってきますが、月々のローン返済金額が一番の支出となるケースも多いです。
不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税などといった税金が発生します。こうした税金は土地の評価額に応じて計算されますので、評価額の高い土地にある物件ほど支払う税金は高額になります。物件の購入前に、ある程度の評価額の目安を知っておくことが大切です。
金融機関から融資を行けて賃貸用不動産を購入した場合、火災保険への加入は必須となります。融資を受けていなければ必須ではありませんが、日本は台風や地震による自然災害のリスクが少なくないため、任意で加入するオーナーは多く存在します。
また、火災保険以外にも、不動産オーナー向けの保険として施設賠償責任保険や孤独死保険などもあります。施設賠償責任保険は建物の設備や不具合によって対人・対物事故が発生した場合、孤独死保険は入居者による孤独死や自殺が発生した場合の原状回復費用に適用されます。不動産経営を行ううえでは、火災や地震保険だけでなくこうした保険への加入も検討する必要があります。
修繕費とは、建物の維持管理や修理のために必要となる費用です。アパートやマンションの運営においては、経年劣化や突発的な事故により設備機器などを修理しなければならないケースが出てきます。
また、アパート・マンションは10年程度のスパンによる大規模修繕が発生することが一般的です。すぐに修繕が発生しなくても、計画的に積み立てておき、いざ大規模修繕となったときに資金が足りないということがないよう備えておくと安心です。
管理委託料とは、不動産の管理会社への委託料です。不動産管理会社へ物件の管理を任せれば、物件の維持管理から入居者のクレーム対応まで、さまざまな業務を一括して依頼することができます。ただし、高いサービスを求めるほどに管理委託料は高額になるので注意しましょう。
なお、管理委託料カットのために委託契約から自主管理へと切り替えたい場合には、家賃保証会社を利用する方法があります。家賃保証会社の費用は基本的に入居者側で支払うためオーナー側の費用負担はなく、入居者による家賃滞納のリスクを避けられるなどオーナーにとってメリットの大きい方法といえます。
家賃保証サービスを提供する会社としておすすめなのが、株式会社Casaの「家主ダイレクト」です。
家主ダイレクトは入居者による家賃滞納時の賃料をすべて保証してくれるだけでなく、家賃滞納が起こった際の督促、家賃滞納が長期化した場合の法的手続きなどへの対応を依頼することもできます。条件によっては入居者による早期解約違約金を保証してくれることもあります。
一般的には不動産管理会社を介さないと利用できない家賃保証会社が多いですが、家主ダイレクトは個人のオーナーでも利用できるサービスのため、不動産投資を検討しているオーナーにとって心強い存在になるでしょう。
ここでは、実際にアパート・マンション経営で家賃収入を得る流れを3ステップに分けて紹介します。
家賃収入を得るためには賃貸物件を所有していなければなりませんので、最初のステップは賃貸物件の購入（または建設）です。
不動産経営を目的に物件を購入する場合、マイホームを購入するときとは違い、立地や周辺環境だけでなく利回り・空室率・家賃下落率などといった収益に影響する数値を見てから最終的に購入するかを判断する必要があります。安定した家賃収入を得るためには、物件選びが何よりも重要であるといえるでしょう。
なお、不動産経営を目的にローンを組んで物件を購入する場合は、住宅ローンではなく「アパートローン（または「不動産投資ローン」）」を組む必要があります。アパートローンは住宅ローンよりも審査が厳しく、金利が高めに設定される傾向があるため、住宅ローンと同じ感覚で考えないように注意しましょう。
すでに土地を持っている人は、アパート・マンションを建築して一棟オーナーという選択肢もあります。この場合もアパートローンを組むことができ、すでに持っている土地やこれから建築するアパート・マンションを担保にして借り入れます。その際、担保となる不動産価値、融資を受けるオーナー自身の信用力、建物の収益性の3つをもとに最終的に融資額が決定されることが一般的です。
物件を購入した、あるいは建物を建築した後は、入居者の募集に取り掛かります。その方法として、「不動産管理会社を通して仲介会社へ募集を依頼する」「不動産会社へ建物の管理は任せつつ、オーナー自身は仲介会社へ募集を依頼する」「自主管理オーナーが仲介会社へ直接募集を依頼する」という3つがあります。
オーナー自らが知り合いなどに入居希望者はいないか聞いて回る方法もありますが、都合よく入居者が見つかるとは限りませんし、特に一棟オーナーの場合は個人の力で集めようとしても数に限界があります。規模の大きい物件ほど、不動産会社や仲介会社の力を借りなければ全室の入居者を集めるのはほぼ不可能といえるでしょう。
不動産管理会社や仲介会社へ入居者の募集を依頼する場合、仲介手数料や広告費が発生します。仲介手数料は宅建業法により家賃1ヶ月分が上限とされていますが、入居者が全額負担するケースと、オーナーと入居者で折半するケースがあり、この場合の支払い比率はオーナーが自由に決められます。
また広告料は家賃の1～2ヶ月程度が相場となっています。一般的に、条件次第では入居者がすぐに決まることもある都市部では安く、反対に郊外では高く設定される傾向にあります。広告をかけなくても繁忙期は決まりやすかったり、広告費を多めにかけても閑散期は決まりにくかったりするため、地域や時期に合った対策が求められます。
実際に入居者が集まり、賃貸運営が始まると、月々の家賃が入金されるようになります。自主管理の場合はオーナーの銀行口座へ直接入金されますが、アパート・マンション経営を委託する場合は管理会社や家賃保証会社を経由して振り込まれることがほとんどです。
特に家賃保証会社の場合、基本的な仕組みとしては家賃保証会社が入居者の口座から家賃を引き落とし、オーナーの口座へ一括して振り込む形式を取りますので、オーナーとしては入金管理が楽になる点もポイントです。
本記事前半の「家賃収入の定義と仕組み」では、家賃収入が発生する仕組みと計算式を簡単に説明しましたが、ここでは具体的な年収例をもとにシミュレーションしてみましょう。
「家賃収入だけで生計を立てるために必要な投資金額の計算方法と目安」として紹介していきますが、生活費には個人差がありますので、ここでは「会社員やフリーランスで収入を得ている人が、現在の手取り年収と同じ家賃収入を得るための計算方法」として解説します。ただしローンの返済額、表面利回りなどにより大きく異なることもあるため、あくまでシミュレーションの一例として考えてください。
まずは現在の手取り収入と年収を把握し、不動産経営による手取り現金額（キャッシュフロー）に設定します。ここでは、年収650万円、手取り収入500万円の人でシミュレーションしてみましょう。
会社員の場合、年末に会社から交付される源泉徴収票を見ることで確認できます。
続いて、不動産経営で500万円というキャッシュフローを得るために必要な家賃収入を算出してみましょう。
仮にローンの返済額は家賃収入の50％、経費+税金は30％とした場合、手元に残る家賃収入は20％です。この場合、500万円のキャッシュフローを出すためには、家賃収入として2,500万円が必要であると求められます。ただし、この計算には管理会社への委託料などは入っていないので、管理を委託する場合は上で説明した20％よりも低くなることに注意しましょう。
上記の条件で表面利回りが7％の物件の場合、家賃収入を表面利回りで割ることで物件金額を算出することができます。
つまり、手取り収入500万円の人が、家賃収入でそれと同じ金額となる500万円を得ようとする場合、購入する物件の金額はおよそ3億5千７百万円となります。
物件金額の目安がわかったら、実際に購入できるかどうかを検討します。
物件を購入する場合、ほとんどの人はアパートローン（不動産投資ローン）を組むことになりますが、希望額通りの融資が受けられるとは限りません。繰り返しますが、アパートローンは住宅ローンよりも審査が厳しく、給与所得額による返済能力にくわえ、投資の採算性や収益見込みなども総合的に判断されます。
希望額通りの融資を受けられない場合、自己資金をさらに貯める・利回りの高い物件に変える・少ない金額から始めるようにするなどの解決策が考えられます。
最後に、できるだけ手元の資金を確保し、安定的に家賃収入を増やしていくために押さえるべき7つのポイントを紹介します。
空室の増加は家賃収入の減少に直結しますので、空室対策を行うことは家賃収入を安定させるためには欠かせません。空室対策の一例として「家賃を下げる」という手段がありますが、一度下げた家賃基準は他の部屋へも影響を与えてしまうため、オーナーとしてはできるだけ避けたほうが良いでしょう。
まずは敷金・礼金を下げたり、フリーレント（1～3カ月などの期間の家賃を無料とする契約のこと）を採用したりして、お得感を出す方法を検討してみましょう。そのほかにも、インターネットの無料提供、家具付き部屋の提供、最新の空調設備や食洗機の導入など、入居者の満足度向上につながるサービス・設備を追加することで空室対策を行う方法もあります。
もちろん、それでも入居者がいなければ家賃収入はゼロになってしまうので、どうしても空室が埋まらない場合は家賃を下げることも検討しなければなりませんが、あくまで最終手段と考えておきましょう。
利便性の高い物件を選ぶことも、安定的な家賃収入を得るポイントです。利便性の高い物件は入居者が集まりやすく、家賃も高めに設定することができます。
ここでいう利便性には「生活利便性」と「交通利便性」の2種類があります。生活利便性とは買い物施設・病院・公共機関などが近くにあること、交通利便性とは最寄り駅やバス停が近いこと・道路の渋滞が少ないことなどをさしています。
これらの利便性の高い物件は、販売価格は高めですが空室リスクは低くなります。前述のとおり空室は家賃収入の減少に直結しますので、安定的な家賃収入を得るならば物件の利便性は重要視すべきといえます。
火災や地震などによる災害、建物の経年劣化による家賃下落リスクに備えておくことも大切です。火災や地震はそれぞれ火災保険・地震保険に加入することで対策できます。ただし、地震保険は保証される金額が火災保険の30～50%の範囲内と決められています。
たとえば、火災保険は建て直しが可能な保険金額を設定できますが、地震保険は多めに見積もってもその半分程度しか保証されないため、仮に地震で建物が全壊しても建て直し費用の全額を保証してもらうことはできません。
さらに、地震保険の保険金額には、建物は5,000万円、家財は1,000万円という上限があり、億を超える建物の場合は十分な保証を受けられない可能性が高いです。こうした状況に対する備えとして、できるだけ地盤の強い地域の物件、耐震性の高い物件を選ぶことが考えられます。
また、建物の経年劣化に対しては、設備機器などの修繕を怠らないことと、計画的な大規模修繕を行っていくことが対応策となります。大規模修繕には外壁塗装工事・屋上防水工事・給排水管更新工事などがあり高額な工事費がかかるため、計画的に修繕費を積み立てていく必要があるでしょう。
部屋のリフォーム費用や設備機器などの修繕費を抑えて支出を減らすことも、家賃収入を安定させるポイントです。そのためには複数の工事業者から見積もりを取得することが重要で、特にリフォーム費用は業者によって大きく金額が変わる可能性もあります。相場を知らずに安さのみを追求すると手抜き工事などが発生する可能性もあるため、ある程度の相場を知っておくことはオーナー自身の業者を見極める目を養うことにもつながるでしょう。
目的に合う管理会社を見つけることも、安定した家賃収入を得るポイントです。管理会社を探す際は、委託料だけで判斷するのではなく、会社の規模・実績・口コミ・評判などを参考にするようにしてください。
金額の安さだけで管理会社を決めてしまうと、サービスの質が悪かったり、入居者からのクレームにつながったりする可能性もあり、場合によっては入居者が退去してしまい家賃収入の減少につながってしまうことも考えられます。
確定申告で経費を計上することによって住民税や所得税を抑え、結果的に手元のキャッシュフローを増やすという方法もあります。確定申告は原則、2月16日から3月15日までに行います。
入居者による家賃滞納が発生してしまうと、その部屋は家賃収入ゼロと同じ意味になります。悪質な場合は法的手段をとる可能性もあり、オーナーにとっては負担が大きくなるといえます。
そこで対策できることとしては、入居者を見極めることはもちろん、家賃保証サービスの利用が考えられます。万が一、家賃滞納が発生しても、家賃保証サービスを利用していれば滞納分の家賃を保証してくれるうえ、滞納者に対する督促も行ってくれます。
家賃の督促は心理的な負担が大きく、オーナー個人が行うのは大変であるため、上で紹介した「家主ダイレクト」などの家賃保証サービスを利用することをおすすめします。
不動産オーナーが安定的に家賃収入を得るためには、家賃収入の仕組みを理解し、収入と支出のバランスを上手にコントロールすることが第一歩です。また、不動産投資において物件選びはなによりも重要なポイントといえますが、一度購入した物件はそう簡単には売却できません。そのため、物件を探す前の段階でこうした仕組みを頭に入れておくことが成功のカギとなります。ぜひ本記事を参考にして不動産経営にチャレンジしてみてください。
