2021.02.14
賃貸経営

「家賃相場」はどうやって調べるの?空室対策に効くセルフリサーチ術

家賃相場を知ることは、不動産投資で失敗しないためのポイントです。家賃相場に合わせて適切な家賃設定をすることで、空室リスクを抑えたりリターンを最大化できたりします。ここでは「家賃相場のセルフリサーチ術」をメインテーマに解説します。

目次
投資家自身の家賃相場リサーチが重要な理由
家賃相場を投資家自身がリサーチする3つの方法
家賃相場は継続的に調べるのがベター

投資家自身の家賃相場リサーチが重要な理由

家賃相場を知ることは、賃貸物件の「購入時・運用時・売却時」すべてのタイミングで重要です。とくに「運用時」は空室対策の観点から家賃相場のセルフリサーチが欠かせません。

1.「購入時」の家賃相場リサーチの重要性

賃貸物件を購入するときには、売主や仲介会社が想定利回り(または表面利回り)を設定して物件をアピールします。この利回りを鵜呑みにすると、購入後に「だまされた!」ということに成りかねません。

こういったことが起きないよう、投資家自身が家賃相場を調べて、売主や仲介会社が設定している利回りの信憑性を判断する必要があるのです。オーナーチェンジの場合でも、マイソクに記載されている家賃収入と家賃相場とのズレがある場合は、慎重に検討しましょう。購入直後に退去が発生するケースもあるからです。

2.「運用時」の家賃相場リサーチの重要性

不動産投資をするときに、相場よりも高い家賃設定にしてしまうと空室リスクが高まります。逆に、相場よりも極端に安い家賃設定にしてしまうと本来得られたはずの利益を逃します。

これに対して、相場に見合った家賃、あるいは、相場よりも気持ち安めの家賃に設定することで、安定した収益を長期的に確保しやすくなります。これを実現するために、まず家賃相場を調べることが重要です。

3.売却時の家賃相場リサーチの必要性

一部の初心者を除いて、不動産投資家であれば家賃相場を確認した上で買い付けを入れてくるのが普通です。賃貸物件を売却するとき、相場とあまりにもかけ離れた想定利回りで不動産市場に出してしまうと買主に疑念を抱かせる原因となります。

売却時に適切な利回りを設定するには、まず投資家自身が家賃相場を調べる必要があります。

家賃相場を投資家自身がリサーチする3つの方法

家賃相場を調べる具体的な方法は次の3つです。目的や状況によって使い分けましょう。

方法1:キーワード検索をしてみる

これは手軽に家賃相場を調べる方法です。Google や Yahoo などの検索窓に「エリア名(駅名)+家賃相場」を挿入することで家賃相場を調べます。

たとえば、「巣鴨 家賃相場」で検索すると、ライフルホームズやスーモなど不動産総合サイトの家賃相場情報が表示されます。これらを参考に家賃相場をつかみましょう。
 

(引用:ライフルホームズ「巣鴨駅の家賃相場情報」)

ちなみに上記は、ライフルホームズの家賃相場情報です。さらに駅徒歩分や築年数などの条件を絞り込みと(画面の左側部分)、より詳細な家賃相場情報を得ることができます。

この方法の注意点は、複数の総合サイトを比較してみることです。各社で保有しているデータが違うため、家賃相場が違う可能性もあるからです。

方法2:仲介会社から情報収集する

賃貸物件を所有するエリアの家賃相場を調べたい人向けの方法です。賃貸物件のあるエリアに拠点のある仲介会社を訪問したり、電話やメールで確認したりして家賃相場をリサーチします。

といっても、関係性がないところからいきなり「家賃相場を教えてほしい」とお願いしても無理があります。まずは、きっかけづくりからはじめましょう。

たとえば、当該エリアで不動産投資をしていることを説明し、「空室発生時に客付けが可能か」を確認するところからコミュニケーションをはじめると自然です。その上で、家賃相場をヒアリングしてみましょう。併せて、家賃下落率なども聞くと参考になります。

方法3:不動産投資会社から情報収集する

賃貸物件を新たに探している人向けの方法です。不動産投資会社に対し「このエリアの物件情報があったら提供してほしい」と事前にお願いしておくと、やる気のある担当者は条件にあてはまる物件情報をピックアップしてくれるはずです。

この情報提供のコミュニケーションのときに、家賃相場や利回りのヒアリングを行います。ただし、賃貸物件を売り込むためにでまかせの家賃相場を言っている可能性もあります。裏を取るため、複数の不動産投資会社に情報提供を依頼するのが賢明です。

家賃相場は継続的に調べるのがベター

ここでは、家賃相場をリサーチする重要性、そして、具体的に家賃相場を調べる方法について解説してきました。最後に補足ですが、賃貸物件を運用している間は、家賃相場を継続的に調べた方がよいでしょう。

なぜなら、「賃貸物件の家賃は年間1%ずつ下落する」とよくいわれますが、これは平均値でしかないからです。築年数が経っても家賃がほとんど変わらないエリアもあれば、逆に年間1%超下落していくエリアもあります。

そのため、「気づいたら、設定している家賃が相場とかけ離れていた」ということもあり得ます。そうならないよう、毎年あるいは数年おきなどに家賃相場をリサーチするよう意識しましょう。
 

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