2024.05.01
賃貸経営

フローリングの原状回復義務|貸主・借主負担について解説

特に初心者の不動産オーナーという場合、フローリングの原状回復に際して具体的な対処法を知りたいと感じることがあるかもしれません。傷の種類によってオーナー負担なのか入居者負担なのかが変わることがあるため、その判断基準を理解しておくことは大切です。この記事では、フローリングの原状回復義務とトラブル回避のポイントを解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

【著者】水沢 ひろみ

 

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入居者には「原状回復義務」がある

借りていた部屋を退去する時、入居者は部屋を入居前の状態にして退去する義務を負っており、これを原状回復義務といいます。具体的にどの程度まで戻せばよいのか、入居者とオーナーの間で利害の対立が起こりやすいために、一般的な判断基準を理解しておく必要があります。

これまでは明確な規定がなかったことから、2020年に民法が改正され、

  • 通常考えられる使用法にしたがって使用したことで生じた損傷
  • 経年変化によって生じた損傷
  • 入居者の責任とはいえない損傷
  •  
    については、民法第621条により、入居者は原状回復義務を負わないことが明文化されました。

    通常の使用法や経年変化による損傷にあたるとして、原状回復義務の対象にはならないものには、以下の例があげられます。

  • 冷蔵庫やテレビ等を設置したことによって生じた壁の変色
  • 家具等を設置したことによって生じたフローリングやカーペットの凹み
  • 破損や紛失等入居者の過失があったケース以外の鍵の交換
  • 地震等の自然災害によって損傷したガラス等 
  •  
    反対に、通常の使用法にあたるとは考えられずに原状回復義務の範囲に入るとされるものには、以下の例があげられます。

  • 引っ越し作業の際に不注意で壁やフローリング等を傷つけた
  • 喫煙によってヤニや臭いが染みついた
  • ペットの飼育によってフローリングや柱等に傷や臭いが染みついた
  • 日常的な手入れや使用法が不適切だったことで生じた損傷
  •  
    もっとも、賃貸借契約の内容は、入居者とオーナーが合意すれば自由に締結できるのが原則です。ですから、民法の定めとは異なる内容の契約を締結することも可能です。ただし、その際には入居者が契約内容を十分に理解していること、契約内容に対して合意の意思が明確であること等の条件を満たしていることが必要です。

    退去時の原状回復に関しては、後からトラブルに発展するのを避けるためにも、賃貸契約の時点で入居者とオーナーの間では慎重に合意しておくことが大切だといえます。

    原状回復義務の対象になるフローリングの傷とは

    ここでは、原状回復義務の対象となるフローリングの傷について説明します。

    過失や注意不足による傷、へこみ、シミ

    先述の通り、経年劣化によるものや入居者の責任とはいえない損傷については原状回復の対象外ですが、過失や注意不足による傷、へこみ、シミ等は入居者に原状回復義務が生じるのが原則です。

    日常生活においてうっかり物を落としたり引きずってしまったりしてフローリングに傷がついた時には、それが故意ではなくても入居者側に原状回復の責任が生じます。

    雨が吹き込んだことによる色落ち、シミ

    雨が吹き込んだことによるフローリングの色落ちやシミ等も、入居者側に原状回復の責任が生じるのが一般的です。

    通常考えられる使用法にしたがって使用したことで生じた損傷については、入居者は原状回復義務を負わないとされていますが、雨が吹き込まないように気を付けて生活するのは当然であると考えられます。ですから、この場合には通常の用法で部屋を使用していて生じた損傷とはみなされません。

    ただし、雨が吹き込んだ原因が雨漏りによるもので、オーナー側が修繕義務を果たしていないようなケースでは、オーナーが原状回復の責任を負うことになります。

    模様替えや引っ越しによる傷

    模様替えや引っ越し等の際には、家具や家電製品を移動しなくてはならず、壁やフローリングを傷つけてしまう可能性があります。

    しかし、事前に養生シートを敷いておく等、部屋に傷をつけないような対策をとれば、そのような心配はいらなくなります。そのため、模様替えや引っ越しの際についた傷については、入居者が必要な注意を怠ったためのものであると考えられ、入居者の過失による損傷として原状回復の対象になるとされています。

    原状回復義務の対象にはならないフローリングの傷とは

    次に、原状回復義務の対象にならず、入居者負担とはならないフローリングの傷について説明します。

    経年劣化による傷、汚れ

    建物や設備等は、時の経過によって徐々に劣化していくものです。このような経年劣化による価値の減少や通常使用による損傷は、通常賃料に含めて回収されていると考えるのが一般的です。したがって、経年劣化によるフローリングの傷や汚れは原状回復の対象とはなりません。

    先ほど述べたように、物を落としたり引きずったりしたことでついた傷は入居者の過失によるものと判断されますが、経年劣化によって傷んだり変色したりしたものは、オーナー側の責任で補修するのが原則です。

    家具のへこみ、日光による色落ち

    家具のへこみや日光による色落ちも、入居者には原状回復の義務はありません。日常生活を送るうえで家具を置くのは通常のことですし、家具を置くことでフローリングにへこみが生じることを避けるのは困難です。同様に、日光による色落ちが生じるのも入居者の過失とすることは難しいでしょう。

    このように、通常の日常生活を送るために不可避な事象によって生じた損傷まで入居者に負担させるのは、公平とは考えられません。入居者が負担すべき原状回復義務は、あくまでも入居者の故意か過失によるものに限るべきといえるでしょう。

    入居率アップのためのリフォームは貸主負担

    繰り返しますが、リフォームの原因となる損傷が入居者の故意や過失によらない場合には、入居者は原状回復義務を負いません。

    今まで住んでいた入居者が退去した後、できるだけ早く次の入居者を見つけるために今までよりもグレードの高い設備に交換する、畳だった部屋をフローリングに変えるといったリフォームを検討することはあります。

    しかし、それは退去した入居者による使用法とは無関係なことですので、原状回復費用として退去する借主に負担させることはできません。このような入居率アップのためのリフォームは、フローリングに限らなくても原状回復には当たりませんので、当然に貸主負担となることを覚えておきましょう。

    大家さんがトラブル回避のためにできること

    入居者が部屋を退去する際の原状回復の範囲については昔からトラブルが生じやすかったため、さまざまな基準が設けられたり法改正が行われたりしてきました。

    しかし、現実的には退去後に残った損傷の原因が入居者の過失によるものなのか、通常使用の範囲内によるものなのか、区別がつかないこともあります。また、新築で入居した物件でなければ、部屋の損傷がはじめからあったのか、それとも入居者が過失によってつけたものなのか、証明が難しいケースもあります。

    ですから、入居者が部屋を退去する際の原状回復をめぐるトラブルを回避するために、大家さんは一定の対策をとっておくことが大切です。具体的には、

  • 入居時に入居者立ち合いの下で傷や汚れを確認し、その状況を写真で撮っておく
  • 物件の状態について確認リストを作成し、双方で保管しておく
  • 退去時に大家さんと入居者双方が立ち会って、補修箇所について一緒に確認する
  •  
    等の対策が考えられます。

    フローリングの原状回復義務を理解してトラブル回避をめざそう

    フローリングの原状回復義務に関して解説しました。原状回復に関する費用は高額になる可能性がありますし、入居者側が原状回復の責任の範囲について納得していない場合には、トラブルの解決が長期化するリスクもあります。そのため、新しい入居者と契約する際には、丁寧に説明して原状回復の責任について理解してもらうことが大切です。賃貸経営を行うオーナーはフローリングをはじめとする原状回復義務についての正確な知識をもち、トラブル回避をめざしていきましょう。

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