2020.2.24
賃貸管理

アパートのリフォームは空室対策に有効!費用相場と予算を抑えるポイントとは

(画像=PIXTA)
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賃貸経営にとって空室対策は重要な課題です。空室を引き起こす要因のひとつとして建物や内装、設備の老朽化があります。対策としてリフォームやリノベーションを検討されている方も多いのではないでしょうか。

リフォームやリノベーションは部屋や建物全体を再生することができるため、アパートの集客力アップに有効です。しかしリフォーム、リノベーションともにまとまった費用がかかることがデメリットです。

費用をできるだけ抑えながらリフォームをしたいとお考えのオーナー様へ、空室対策や賃料アップに効果が実感できるリフォームのご提案と、リフォームの相場の目安、そして費用を抑える具体的なポイントについて解説します。
 
<目次>
 

1.リフォームの定義とは?リノベーションとの違い

古くなり一部破損や汚損がある不動産物件を再生するための手法としてリフォームとリノベーションがあります。どちらも住宅に手をいれて修繕したり新しくしたりすることを意味しますが、実は両者に法律的な厳密な定義や違いはありません。

1-1.リフォームとリノベーションの違い

一般的にリフォームは、住宅の内部の破損や汚損を改修し「元どおりの状態に戻す」意味で用いられるケースが多くみられます。例えば、壁紙やフローリングの張り替え、キッチンの水回りの修繕や部品交換、外壁の補修などのほか、もう少し規模の大きいものでは古い風呂場をまるごとユニットバスに入れ替える、などがあります。これらはいずれも部分的な対処と考えられます。

一方リノベーションは、その物件の用途やコンセプトを根本から変更するレベルの改修を施し、「物件の価値自体を高め再生させる」ことを意味する場合が多いようです。例えば間取りを大幅に変える、古民家を洋風のカフェに改修する、外壁や屋根を変えて新築のように見せる、など全体に及ぶ変更があるケースはリノベーションに分類されます。

・リフォーム=元どおりの状態に戻す修繕
・リノベーション=物件の価値自体を高め再生させる修繕

以上から、「マイナスをゼロに戻す」ものがリフォーム、「マイナスまたはゼロにプラスを施す」ものがリノベーションと考えられそうです。どちらも物件の価値を高める狙いに違いはありません。

1-2.リフォームとリノベーション、それぞれのメリットとデメリットなど

リフォームとリノベーションの違いを表にするとおおむね以下のようになります。
 
リフォーム   リノベーション
◯リノベーションよりは安い
例)1ルームマンションのクロスの張替え工事:5万円(1㎡当たり900円など)
費用 ×大規模のため高い
例)60㎡マンションのスケルトンリノベーション工事:600万円(1㎡あたり10万円など)
◯短い
例)上記の例では1日
工期 ×長い
例)上記の例では工事期間3カ月(別途設計期間あり)
◯部分的な変更のためイメージしやすい 完成後イメージ ×出来上がらないとわかりづらい・工事中に想定外のことが起きて予定と異なる出来上がりになる場合もある
×部分的にしかできない 間取り変更 ◯構造上問題がなければ全体的に可能
×部分的な改修のため配管や配電などはわかりづらい 住宅全体の状態確認 ◯全体改修のためわかりやすく問題があれば修繕しやすい
△リノベーションよりは低いが何もしないより資産性は上がる 資産性 ◯高い

どちらを選ぶべきかは、物件の状態や予算によります。
この記事では、部分的な修繕・改善で物件価値を高めるリフォームの効果についておもに述べていきます。

2.アパートの空室対策にリフォームは効果あり|基本的な考え方

アパートの空室対策にリフォームは効果があります。空室対策のためのリフォームについて、ここでは基本的な考え方を解説します。

2-1.アパートはリフォームによって価値を再生できる

アパートに限らず、入居者にとって日々の生活を送る住空間は、より新しくきれいな物件のほうが好まれる傾向があります。
しかし、新築すると予算規模も大きくなります。そこで検討されるのがリフォームです。リフォームは新築よりも低予算で物件価値を高める効果を生み出せます。近年はリフォーム技術が向上しており、内装や設備について文字通り「再生」することが可能です。
見た目の印象や設備を改善するだけでも入居率をアップさせることは十分可能です。

2-2.リフォームを検討する築年数

アパートのリフォームを検討する時期については、それぞれのアパートの状況やオーナーの価値観によるところが大きいため、一概に「築〇年を超えたらリフォームをするべき」とはいえない部分があります。
建物の外観は入居者がアパート選びをする際の第一印象になるため、外壁に以下のような症状が見られる場合はリフォームを検討する時期といえるかもしれません。

・ひび割れが見られる
・色褪せが見られる
・塗料の剥がれ、チョーキング(触ると手に粉がつく現象)が見られる
・カビが目立つ、錆が目立つ

これらの症状がある場合は物件の第一印象が悪くなるだけでなく、放置していると加速度的に劣化する恐れがありますので早急な対応が必要となります。
外壁に使用されている塗料の耐用年数はおおむね以下のとおりとなっています。所有されているアパートの外壁に使用されている塗料の耐用年数がどれくらいあるのか、オーナー自身も目安を掴んでおくとよいでしょう。

・アクリル樹脂系塗料:5~7年
・ウレタン系塗料  :10年前後
・シリコン樹脂系塗料:12~15年
・フッ素樹脂系塗料 :15~20年

上記の年数を経ていなくても、アパートの立地条件や環境によって劣化が早まり、リフォームを要する時期が早まる場合もあります。

2-3.室内のリフォームには女性目線を重視する

家づくりの基本で重要と言われているのが、女性目線です。一般的にファミリータイプの物件では、共働き家庭が増えているとはいえ、女性のほうが家にいる時間が長い場合もまだ多く、女性目線を重視することは家づくりやリフォームを提案する際に有益なヒントとなります。
また明確に女性をターゲットにしているアパートでは、女性が快適だと思える空間、セキュリティを重視した、住みたいと思えるデザインを取り入れた物件づくりをすることで入居率アップにつながります。

リフォーム業者からの提案などを身近にいる女性に見てもらって意見を求めるなど、意思決定のプロセスで一度は女性の評価を仰ぐとよいでしょう。

2-4.コストだけではなく費用対効果を重視しよう

リフォーム費用はアパート経営の収支に直結するため、コストは可能な限りかけたくないと考えるのが一般的です。予算を抑えることは経営上大切ですが、必要なものを削ってしまうと、空室期間が長引いたり、建物自体の損傷が進んでしまったりと結果として出費が増大してしまうことも考えられます。

リフォーム計画には費用対効果を重視するのがセオリーです。少しでもアパートの魅力を長持ちさせる方向性がトータルコストを抑えることにつながります。

3.入居率をアップさせる効果あり!5つのリフォーム方法

アパートの入居率をアップさせるために効果的なリフォームには、5つの方法があります。

3-1.内装の更新

アパートの室内に古さや傷みなどが感じられる場合は、内装の更新が有効です。床と壁(クロス)の印象が変わるだけで室内のイメージが見違えるように変わります。
一方、コストはそれほどかからないため、費用対効果が高いリフォームといえます。

3-2.水廻りの修繕・近代化

水廻りは、日々の生活に欠かせない重要なインフラです。水廻りの設備が古くなっている場合は見た目の印象が悪くなるだけでなく、そこで生活する人が不便を感じてしまう可能性があります。水廻りの修繕や近代化としてリフォームのポイントになるのは、以下の箇所です。

・古い浴室をユニットバスに変更
・和式トイレを洋式トイレに変更
・追い炊き機能付きの給湯器に変更

また、前章でリフォームには女性目線を活かすべきであると述べましたが、水廻りは女性が特に意識する部分のため重点的にリフォーム対象として考える価値はあります。

3-3.設備の近代化

賃貸住宅の機関紙、「全国賃貸住宅新聞」が行った「入居者に人気の設備ランキング」2019年版に(9月2日~9月30日 全国よると、単身者、ファミリー向けの両方で「無料インターネット」が1位となっています。

「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」TOP10より
 
単身者向け 順位 ファミリー向け
無料インターネット 1位 無料インターネット
オートロック 2位 追い炊き機能
宅配ボックス 3位 オートロック
参考:全国賃貸住宅新聞(有料)

単身者向け物件では2位に「オートロック」、3位に「宅配ボックス」、ファミリー向け物件では2位に「追い炊き機能」、3位に「オートロック」となっています。

データから読み取れる入居者のニーズは、入居率アップにとても役立ちます。両方で1位になっている無料インターネットを完備するのは必須でしょう。アパートの入居者(ターゲット)が単身者向け・ファミリー向けどちらなのかによって、それぞれの利便性向上に役立つ設備は積極的に導入を検討するべきでしょう。

3-4.外観の美化

物件情報を閲覧する際、外観写真は多くの場合に検討材料となります。物件内覧時に最初に目に入ってくるのも外観です。「見た目」で損をしてしまわないよう、外観をリフォームすることは効果的です。

3-5.間取り変更

間取り変更はリノベーションに分類されることが多いですが、建物の構造を変えるなどの大規模な改修ではなく、構造上問題がない壁を抜く程度の場合はリフォーム工事と扱われる場合もあります。
2DK、3DKといった「DK(ダイニングキッチン)」を中心にした間取りは古い物件に多く、入居者からも「昔の建物」というイメージが持たれやすい傾向があります。そこで「DK」と隣り合う居室をひと続きの「LDK」にして、人気の間取りに変更するリフォームが有効になります。

例えば3DKの物件であれば、DKに隣接している居室をリビングルームにして壁を取り払い、2LDKの物件に間取りを変更することができます。心理的に壁が少ないほうが室内が広く見えて開放的な印象を持ちやすいとされています。同じ広さでも広いリビングがある間取りにすることで入居率アップが望めます。

なお「この壁を抜いて問題がないか」「この柱を抜いて大丈夫か」は建物の工法によります。素人判断でDIYと称して勝手に壁や柱を抜くと建物が大きく破損することもあり得ます。壁や柱を壊したり、抜いたりするリフォームを行う場合は、必ずプロに任せるようにしてください。

4.アパートリフォームの費用相場

ここでは先に解説した5つのリフォーム箇所について、それぞれのリフォーム費用相場を紹介します。

4-1.内装(床、壁など)

床や壁などを新しくすることで、室内の印象を大きく変えることができます。
床の張り替えやクロス(壁紙)の貼り替えは予算的にも手軽なので、アパートオーナーからも人気があります。

床や壁などの張り替え(貼り替え)は面積によって単価が設定され、それに施工した面積を掛けた金額と稼働する人工代で費用が算出されます。
例えば床のフローリング張り替え工事は面積1畳あたり2~6万円(素材により単価は変わります)、畳敷きの床をフローリングに変更する場合は3~4万5,000円程度が相場となっているようです。

壁のクロス貼り替えについては、1平方メートルあたり750~1,500円程度です。オーナー自身がDIYで貼り替えをすると予算を抑えることができる可能性があります。ただし失敗した場合はコストが余計にかかること、プロに依頼してもそれほど高い費用ではなく仕上がりが良く長持ちすることなどから、トータルではプロに任せたほうがコストが抑えられると考えられます。

4-2.設備関連

設備関連のリフォームは、ひとつはリフォーム本来の目的である「修繕し新しい状態にする」こと、もうひとつは「それまでなかった設備を導入すること」があります。
人気が高い無料インターネットの導入には、1戸あたりの単価で算出され、それに戸数を掛けた見積もりになるのが一般的です。導入には専門の業者に依頼するのが最も手軽で確実です。一定期間の契約を条件に工事費が無料になる業者も多いので、導入費用を低く抑えることができます。月額の費用は1万円台~2万円程度です。

他に人気の高い設備として宅配ボックスの設置やオートロック化についても、オーナー向けにサービスを提供している専門の業者があります。こうした設備関連についてはアパートによって規模や設置可能な設備などにばらつきがあるため費用相場の目安は公開しにくいのですが、各業者ともに複数のアパート設備をラインナップしているので、特定の一社に任せるのが最も費用対効果が高くなるでしょう。

4-3.水廻り

水廻りのリフォーム工事は配管工事を伴うことが多く、工事内容は多岐にわたります。そのためある程度まとまった費用が必要になりますが、先述のようにリフォームによる水廻りの改善は入居率アップにつながりやすく、費用対効果で見ると決して高すぎる出費ではありません。

例えば
・キッチンのシステムキッチン化:1室あたり50~100万円
・トイレを和式から洋式へ変更する工事:1室あたり10~40万円
・浴室をユニットバス化、もしくはユニットバスの交換工事:1室あたり40~75万円程度
が相場となります。

4-4.外観のリノベーション

入居率アップには外観のリフォームによる第一印象の改善がとても重要であると述べましたが、外観のリフォーム(リノベーション)については120~300万円程度が費用相場になります。ただし、アパートの形状や規模などによって価格の開きが大きいため、あくまでも目安としてお考えください。

一般的にアパートのリフォームで外壁部分は費用が大きくなりやすいとされています。外壁は風や雨、雪などに晒されるためリフォームにおいては耐久性の高い材料を使用することが望ましいでしょう。そのため工事費用だけでなく材料費も高くなる傾向があります。

4-5.間取り変更

3DKの間取りを2LDKにするなど、間取りを変更するには壁を取り払うなどの本格的な工事を伴います。費用は1室あたりで算出され、「33平方メートルの部屋」でDKをLDKに変更すると80~160万円程度が大まかな費用相場です。

5.リフォームの予算を抑える4つのコツ

ここまでアパートの各部分におけるリフォームの費用相場をご紹介してきました。大まかな目安であり、アパートの築年数や規模、地域によっても価格相場は変動します。そういった事情を踏まえつつ、予算をできるだけ抑えるコツについて説明します。

5-1.相見積もりを取る

アパートなど収益用不動産だけでなく、一般住宅のリフォームなどにおいても相見積もりは基本です。ネット上には複数のリフォーム業者に見積もりを一括請求できるサイトも多数あります。こうしたサービスを利用して複数の業者から相見積もりを取り、広い視野で比較検討することがコスト削減につながります。

ただし、他社と比較してあまりにも安い価格の場合は手抜き工事などが考えられる場合もあります。見積もりを取るだけでなく実際に業者が現地で調査を行う様子を見たり説明を受けたりして、相性のよい業者を選びましょう。

5-2.リフォームの内容は「必要十分」を目指す

空室対策を目的としたリフォームでは、工事の内容を必要十分にしておく考え方も重要になります。
費用的な余裕があればいくらでも改善する余地がありますが、あまり入居率アップにつながらないようなリフォームは空室対策の視点では不要といえます。リフォームが必要と感じる部分をリストアップして優先順位を検討し、「どこまでリフォームするか」戦略を立てるのも賃貸経営上大切なことです。

例えば、間取り変更のリフォームなど費用が大きくなりやすいリフォームは全室実施するのではなく、一部だけにしておくなど、部分的・段階的な計画でリフォームをしていくのもひとつの考え方でしょう。

5-3.補助金の利用を検討する

アパートのオーナーが所有物件のリフォームに利用できる補助金制度があります。
詳しくは次章で解説しますが、補助金を受給できる条件が整っているのであれば検討の価値があります。

5-4.節税、減税を活用する

こちらも次章で解説しますが、アパートのリフォーム費用を経費として計上することで得られる節税効果や、リフォーム費用に対する減税制度を活用することによる減税効果は、間接的なリフォーム費用の削減になります。

6.アパートオーナーが知っておきたい資金の調達方法・節税方法

「リフォームの必要性を感じていても十分な資金がない」「少しでもリフォーム費用を抑えたい」などの理由でリフォームを迷っているアパートのオーナーは多いのではないでしょうか。ここではアパートオーナーが知っておくべきリフォーム資金の調達方法や、節税のテクニックをご紹介します。

6-1.ローンによる資金調達

現金資産としてリフォームの十分な資金がない、もしくはキャッシュを確保しておきたい場合は、リフォームローンによる資金調達が有効です。政府系の金融機関や民間の銀行など、さまざまな金融機関がアパートのオーナー向けにリフォームローンを提供しています。以下のような金融機関のリフォームローンを検討できます。

・日本政策金融公庫、住宅金融支援機構
・大手メガバンク
・地方銀行、信用金庫など

6-2.アパートリフォームの補助金

アパートのリフォームには、一部補助金を利用できる可能性があります。この補助金は国が行っている住宅セーフティネット制度の一環として設けられているもので、高齢者や生活保護受給者、低所得者といった「要配慮者」が入居を拒まれて住居に困ることがないようにすることが目的です。
住宅確保要配慮者向け賃貸住宅への登録をすると、登録住宅のリフォームに要する費用に対して補助金が出るという仕組みです。

要配慮者への居住スペース確保は、オーナーの立場になって考えると空室対策の一環ともいえます。補助金を活用して入居率アップを図ることができるので、慢性的な空室にお悩みのオーナー様は、ぜひ活用したい制度です。

【参考】新たな住宅セーフティネット制度(国土交通省住宅局)
【参考】リフォームにも使える、住宅セーフティネット制度とは何か  

6-3.アパートリフォームの経費計上、減価償却

アパートのリフォームに要した費用は経営上の必要経費であるため、会計上は経費として処理することができます。この場合、「修繕費」もしくは「資本的支出」のいずれかによって処理することになります。

「修繕費」とは、蛍光灯や電球の交換、破損した箇所の修理、故障した設備の交換など、アパートの性能を維持するための支出の意味合いが強いのですが、壁のクロス貼り替えや外壁塗装などリフォーム的な意味合いが強いものであっても修繕費として処理することができます。なお、修繕費として計上する場合はその年に一括して計上することができます。

「資本的支出」とは、所有しているアパートの価値向上や使用可能期間の延長など、資産価値そのものを高めるためのものを指しており、全体的なリフォームまたはリノベーションを行う場合はこちらに該当する可能性が高いでしょう。この場合は設置した機器などそれぞれの耐用年数が適用され、減価償却費として少しずつ経費計上することになります。

いずれにしてもリフォームに要した費用を経費とすることで、その節税メリットを通じてトータル費用を抑えることが可能になります。

【参考】この大規模リフォーム、修繕費と資本的支出、どっちに該当する?

6-4.アパートリフォームに関連する減税制度

アパートのリフォーム費用については、いくつかの減税制度があります。該当する場合はこれらも大いに活用したいところです。

①    投資型減税
自己資金によるリフォームで省エネ化やバリアフリー化、耐震化などを目的としたリフォームをした場合、所得税の控除が受けられます。リフォーム工事費用の10%分にあたる所得税額を低くすることができます。

②    ローン型減税
こちらは自己資金ではなく、ローンによってリフォーム資金をまかなった場合に適用される減税措置です。同じく省エネ化やバリアフリー化などを行った場合、所得税の控除が受けられます。こちらは、工事費用の1%もしくは2%分にあたる所得税額を低くすることができます。

7.まとめ

アパートのオーナーにとって空室対策は最も重要であり、リフォームは空室対策に有効です。そのための費用について、相場感や低く抑えるコツ、補助金や節税テクニックなどについて説明しました。ここにある情報をうまく活用してアパートのリフォームを成功させ、最終的な目的である入居率アップに役立てていただければ幸いです。

参照元:一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会
       一般社団法人 リノベーション協議会

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