エレベーターは適切な管理が実施されていないと重大な事故につながるため、定期的な検査が義務付けられています。本記事は、どのようなメンテナンス会社を選べば良いのか迷うオーナーに向けて、点検業者の違いはもちろん、エレベーターのメンテナンスの種類や費用について解説します。エレベーター付きの物件を所有するオーナーは、ぜひ参考にしてみてください。
【著者】矢口 美加子
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目次
エレベーターを設置している建物では、定期的なメンテナンスが必要です。万が一、重大な事故が発生すれば、責任を問われるのはオーナーであり、社会的な信用を失う可能性があります。
大きな事故につながらなかったとしても、故障でエレベーターが利用できなくなれば、困るのは入居者です。特に高層階の入居者は不便なため、迷惑をかけてしまうでしょう。そのため、オーナーには日頃からエレベーターを安全に利用できるよう適切に管理する義務があります。
そもそも建物の所有者には、建築基準法第12条第3項の規定に基づき、定期的にエレベーターを「昇降機等検査員」等の資格者に検査してもらい、その結果を特定行政庁に報告することが義務付けられています。つまり、エレベーターの定期的な検査は法律で定められていることですから、オーナーは実施しなければなりません。加えて、日常的にメンテナンスすることも重要となります。
エレベーターのメンテナンスには、法的に定められている「定期検査」と、努力義務として行う「保守点検」があります。ここでは、エレベーターの検査頻度や検査者、検査の内容について解説します。
建物の所有者には、6カ月～1年ごとに、利用者の安全を確保するためのエレベーター設備の法定点検を実施することが義務づけられています。
建築基準法第12条3項により、一級建築士、もしくは、二級建築士か昇降機等検査員資格者証の交付を受けている者に検査をしてもらい、その結果を特定行政庁に報告することが規定されています。定期報告を怠ったり虚偽の報告を行ったりした場合は、罰則の対象（百万円以下の罰金）となります。
法定検査を行った後は、エレベーターの人が乗る部分（「かご」といわれます）の中など見やすい場所に定期検査報告済証を掲示して、安全なエレベーターであることを利用者に周知します。
保守点検とは建築基準法第8条に基づく点検で、義務ではないため、期間も定められていません。ただし、建築基準法第8条では「建築設備を常に適法な状態に維持するように努めなければならない」と規定されているため、努力義務であると捉えられるでしょう。
専門技術者がエレベーターに異常がないかを確認するために、使用頻度に応じてエレベーターを調べます。保守点検および定期検査の記録は3年以上の保管が必要です。
専門技術者が定期的に適切な保守点検を行うことにより、エレベーターの性能が維持されるため、利用者の安全の確保につながります。そのため、保守点検は技術力の高い会社に依頼するのをおすすめします。料金だけで判断するのではなく、業務実績や専門技術者のスキルを調べたうえで、信頼のできる保守会社を選びましょう。
なお、法定点検は一級建築士・二級建築士・昇降機等検査員といった特定の資格者が行うのに対し、定期点検にはそのような資格要件はありません。とはいえ、エレベーターに関する専門知識と豊富な実務経験を有する人が適任とされています。
エレベーターメンテナンスの契約形態は、フルメンテナンス契約とPOG契約の2種類です。ここでは、それぞれの概要や費用相場、メリット・デメリットについて解説します。
フルメンテナンス契約とは、定期的なエレベーターの機器・装置の保守点検のほか、点検結果に基づき劣化した部品の取替えや修理等も行う契約です。そのほかにも、消耗品の交換・補充、故障や劣化した部品の交換・修理の費用も月々の保守料に含まれており、費用相場は月額3万円～6万円です。
フルメンテナンス契約のメリットは、トラブルが発生しても月々の保守費用が一定の金額であることです。故障や劣化が発見されてもそれ以上かかることはないため、年間に必要な費用を把握しやすいといえます。
一方で、費用が割高に設定されていることはデメリットといえます。不具合が特になくても金額が変わらないため、エレベーターを導入したばかりの時期には割に合わないと感じる可能性があります。
POG 契約とは、Parts（パーツ）・Oil（オイル）・Grease（グリス）の略で、定期的な機器・装置の保守点検のみを行う契約で、劣化した部品の取替えや修理等を含まないサービスをさします。点検費用のみが保守費用に含まれるため、故障や不具合が見つかった場合の修繕費用は別途請求されるのが特徴です。POG契約の保守費用は月額2万円～5万円が相場とされています。
POG契約のメリットとして、修理や部品交換がなければフルメンテナンス契約よりも費用が安いため、毎月のランニングコストを抑えられる点が挙げられます。一定の範囲内の消耗品交換ならば契約内容に含まれていることもあるので、新しいエレベーターの場合はPOG契約で事足りる可能性が高いでしょう。
一方、劣化による故障の修理費用や部品の交換費用が別途加算される点はデメリットといえます。特に問題がなければ保守費用のみで済むものの、ひとたび不具合が発生してしまうと新たに予算を立てなければなりません。修理内容によっては高額になる場合があることを留意しておきましょう。
フルメンテナンス契約とPOG契約のどちらを選べば良いのか、迷われる人もいるでしょう。ここでは、フルメンテナンス契約とPOG契約のどちらがおすすめなのかを解説します。
戸数が多い、あるいはエレベーターの使用頻度が高い建物の場合は、フルメンテナンス契約がおすすめです。エレベーターの点検や清掃、オイル補給などの基本サービスに、経年劣化した部品の交換・修理代金が含まれているため、料金が別途加算されることがありません。月々の保守料はやや高額になりますが、突発的な出費を避けたいオーナーには適しています。
また、複数の建物を所有していたり、仕事が忙しくて時間がなかったりするオーナーの場合も、管理や手間を省けるので向いています。そのほか、築年数の古い物件もエレベーターの不具合が発生しやすくなるので、フルメンテナンス契約にしたほうが総合的にコストパフォーマンスは良くなるでしょう。
築浅の物件、もしくはエレベーターの使用頻度が低い建物の場合は、POG契約が向いています。POG契約は基本的な点検のみが契約に含まれるため、修理や部品交換などはその都度、別途費用が請求されます。築浅の物件は故障の頻度が比較的少ないので、修理費用はそれほどかからない可能性が高いでしょう。フルメンテナンス契約よりも保守費用が安いため、ランニングコストをおさえられます。
エレベーターを安全に利用するには、信頼できる点検業者を選ぶことが必要です。点検業者を大別すると2種類あり、メーカーに属するメーカー系業者と、メーカーに属さない独立系業者に分けられます。ここでは、エレベーター点検業者の違いや選び方について解説します。
エレベーターメーカーには、三菱電機・日立製作所・東芝などを母体とするメンテナンス会社があります。エレベーターメンテナンス全体のシェアの80％以上はメーカー系の業者が占めており、系列メーカー以外の点検を原則として受け付けていないのが特徴です。
メーカー系のエレベーターメンテナンス会社には以下があります。
メーカー系業者は実績が豊富で歴史が長いことから、安心して委託できるというメリットがあります。ただし、メンテナンス費用が高額になる可能性が高く、独立系業者と比較すると年間100万円以上もコストが割高になる可能性があります。
独立系業者とは、大手メーカーの系列ではないエレベーターの点検業者をさします。メーカー系の点検業者が原則として自社エレベーターの点検以外を受け付けないのに対し、独立系業者はメーカーを問わずに受け付けています。
独立系のエレベーターメンテナンス会社には以下があります。
独立系業者はメーカー系よりも点検費用が安いのがメリットです。メーカー系よりも年間100万円以上安くなるケースもあるため、コストダウンを考えているオーナーは検討の余地があるでしょう。ちなみにエレベーターの部品は正規品を使用して修理するため、安全性に問題はありません。
エレベーターは建物の利用者が日常的に使うため、定期的に点検を行い、安全性を確保しなければなりません。保守点検費用はランニングコストとして毎月かかるため、自身の物件に適した契約内容を選ぶようにしましょう。エレベーターを安全に運用するために、実績が豊富な信頼できる点検業者を選んでみてください。
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など上場企業の案件を中心に活動中。
